什么是物业管理市场营销
物业管理市场营销是指物业管理公司在拓展物业管理市场过程中所采取的各种方法、方式的活动过程，以达到销售服务产品的目的。其中涉及到的个人、集体、公司、相关团体、政府机构、行政主管部门都是这个市场中的主客体。
物业管理市场营销的业务
(1)委托代理业务
物业管理市场的委托关系依据发展商、业户与物业管理公司的关系，一般可划分为两大类：
①委托全权管理业务：这是典型的，也是基本的市场关系。是发展商、业户采用招投标或协议的方式，通过《物业管理服务委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系；
如果物业的产权属于两个或两个以上的业户，就由业主委员会代表业户承担业户自治管理的职能和合理委托管理关系。这种委托管理的市场关系，按照对物业的自用或出租又可分为：
a．自用委托型市场关系：
业户将自有自用的物业委托物业管理企业管理。根据委托的范围和项目的不同可以分为：全方位委托，即将物业区域的全部管理服务业务委托于一个物业管理公司。项目性委托，即将物业区域的管理服务业务分项目委托给不同的物业管理公司。
b．代理经租型市场关系：
业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；把经租权委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。
代理经租物业的物业管理费用的收缴也有两种方式：一是物业管理费计算在租金里，再由业主向物业管理公司支付；二是物业管理费不计算在租金里，由承租人直接向物业管理公司支付。但不管用哪一种收交方式，都应该在物业租赁合同和物业租赁代理合同中明确规定。
②委托顾问管理业务：物业管理公司不派人员直接参与物业区域内的管理，只是定期到该区域进行检查、监督，提供给该区域内的物业管理公司相应的意见和建议，起到顾问的作用，这样既不干预具体管理人员的工作，又能达到“旁观者清”的作用。在目前的物业管理市场中，委托顾问管理的需求正在逐渐增加，通常有两种情况：
a．早期介入顾问管理：
早期介入顾问管理指物业销售交付使用以前物业管理公司为发展商提供的咨询服务。物业管理公司根据物业管理的经验和贴近物业受买人与使用人的优势，在物业的规划、设计、施工与设备安装调试过程中，向发展商提供相关意见和建议，同时参与工程的竣工验收，以专业的眼光对整个过程进行监督，减少物业销售、业户入伙后产生的问题，同时也为将来的物业管理打好基础。优秀的物业管理公司早期介人物业的开发建设，提供优质的顾问管理服务，同时还将大大提高物业的身价，促进物业的销售。
b．前期介入顾问管理：
前期介入顾问管理指物业销售、业户入伙后由较有经验的物业管理公司受托为新建物业管理公司提供前期物业管理的咨询服务。受托方根据自己的品牌优势与先进经验，帮助委托方掌握物业管理的基本理念、基本思路和基本方法，使新建物业管理公司的管理服务实现正常运作，并达到预期的目标。
前期介人顾问管理对新建物业管理公司很有帮助，除了可以得到咨询服务之外，还可以得到受托方的品牌资源和人力资源，以最少的投入得到最好、最快的收效。
(2)中介业务
物业管理公司的中介业务包括租赁中介和销售中介。
①租赁中介：租赁中介是指物业的所有人作为出租人将其所有的物业出租给承租人，这个过程中由物业管理公司在出租人和承租人之间作为中介方牵线搭桥，直到双方签订租赁合同。一般在住宅小区内物业管理公司开设中介服务项目比较多，由于物业管理公司对小区的情况比较了解，再者物业管理公司对业户的情况都比较熟悉，能使双方都感到放心，同时物业管理公司在自己所管辖的小区内做中介业务也便于对小区的流动人口进行必要的管理。
②销售中介：销售中介在操作过程中与租赁中介有很多相似之处，但销售中介中最重要的是物业的出售人和受买人之间必须进行产权的转移。
中介的业务和委托的业务有些区别。委托业务中物业管理公司作为代理人，能够行使经营的职责。能够拍板和签订合同；而中介的业务，物业管理公司始终作为租赁和销售的第三方，参与双方的洽谈，但对于最终是否达成协议，没有决定的权利。
物业管理市场营销的相关概念
(一)物业管理市场营销的一般概念
物业管理市场营销是市场营销理论和方法在物业管理市场中的应用，因此，仅从概念上来讲，市场营销的相关概念在物业管理市场中就有所体现。
1．物业管理市场需求
由于在需要、欲望和需求中，只有需求才可能使消费成为现实，因此了解物业管理需求对开展物业管理市场营销活动尤为重要。物业管理需求是指物业管理服务的消费者(即业主)有能力并愿意购买物业管理服务的欲望。
物业管理的市场需求既包括对保障房屋居住功能和设备设施使用功能的基本需求，也包括对维持良好居住环境和居住安全的较高层次的需求，还包括对创建社区文化和促进友好交往的精神层面的需求。由于我国各地区发展不平衡，而且即使在同一地区，人们的经济收入和支付能力也大不一样，人们需要或者说能够并且愿意接受的物业管理内容和档次不可能一样，因此，在不同阶层的业主所聚居的物业小区里，业主需求千差万别。为此，物业管理企业要善于从业主的个性需求中归纳出业主群体的共性需求，作为提供服务、拓展市场的依据。
2．物业管理产品
服务是典型的无形产品。由于物业管理行业属于服务行业，因此，由物业管理企业提供的对物业实体的管理与对业主的服务就是物业管理企业所生产的无形产品。
具体来说，物业管理产品(服务)通常分为基本服务、特约服务和便民服务。其中，基本服务包括设备设施管理、绿化清洁、治安保卫、消防安全、交通管理和费用收管等；特约服务是物业管理企业接受业主委托而进行的服务，通常是有偿的，如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票等；便民服务是物业管理企业为方便业主而设立的，如商业网点、小型健身房服务等。
大多数物业管理企业所提供的物业管理服务都包含基本服务的内容，但各项服务的水平和质量参差不齐，且各自有各自的优势，那么，物业管理企业就要尽可能提高劣势服务的水平，突出优势服务的特色，使业主所获得的物业管理服务效用最大化；同时控制服务成本，提高物业管理服务的性价比，使业主获得更大的服务价值。
3．物业管理交易
交易是指双方之间的价值交换，物业管理交易是指物业管理企业与业主之间的价值交换。
物业管理交易的达成有赖于三个重要的方面：一是至少有两件有价值的物品，即物业管理企业提供的物业管理服务产品和业主缴纳的物业管理费，物业管理企业未提供应有的服务或业主拒交物业管理费都无法达成交易；二是具有双方同意的交易条件、时间和地点等，业主不同意物业服务的某些条款或物业管理企业拒绝业主延期缴纳物业管理费都无法实现物业管理交易；三是有法律制度来维护和迫使交易双方执行承诺，《物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》和《消费者权益保护法》等法律法规是公平、合法交易的保障。
4．物业管理市场
由“卖主可以构成行业，买主才能构成市场”的观点可以得出，物业管理企业构成了物业管理行业，物业管理服务的购买者——业主构成了物业管理市场。
从定义上讲，物业管理市场交换的商品是无形的物业管理服务，物业管理市场也就是一定时间和空间范围内的物业管理服务交换关系的总和。这些关系既包括物业管理服务的供方、需方的关系，也包括在物业管理服务提供的过程中发挥促进和辅助作用的一切机构、部门同供求双方的关系。
物业管理市场包含三个基本构成要素：一是市场主体，即服务商品交换活动的当事人；二是市场客体，即供市场交换的无形的物业管理服务；三是市场交换行为，即在物业管理市场活动中各主体所采取的交换行为。
(二)物业管理市场营销的核心概念
物业管理是一门新兴的边缘交叉学科，物业管理市场营销专门研究物业管理服务的营销问题，为了通过研究物业管理市场营销理论，更好地指导物业管理市场营销的实践活动，除了了解上述由市场营销相关概念引申而来的一般概念，还要理解下列专门应用于物业管理行业的核心概念。
1．物业产品
产品是指能够提供给市场，满足某种需要和欲求的东西。从广义上讲，产品既可以是有形的物品，也可以是无形的服务；而从狭义上讲，产品专指有形的物品。我们通常所说的物业产品是指狭义上的物业产品，指能够满足人们对“场所”或“安居”需求的所有物品，即所有的建筑物及其配套的附属设备、设施，包括建筑物、电梯、工程设备和设施等。
物业产品最突出的特点：一是生产过程的复合性和协作性，即在物业产品生产的过程中，多个部门和单位同时、协同工作。设计单位和施工单位完成物业产品的设计与施工工作，物业公司完成物业产品设计施工的调研、评估和提出建议的工作。二是物业产品的双重属性，它既是消费性产品，消费者通过购买物业产品，满足自己在居住和办公方面的需求，也可以作为投资性产品，消费者通过把所购买的物业产品投放到房地产三级市场中，进行物业产品的买卖和租赁活动并从中获利。
2．物业服务
为了更好地理解关于物业管理及物业管理市场营销的基本概念，我们有必要把“物业产品”和“物业服务”区分理解，把有形的、有一定物理载体的“物业”叫做物业产品，而把与“物业”相关的一切无形的管理和服务称为物业服务，如物业产品的日常维护与管理，物业产品所在区域的保安、绿化和文化建设等。
通过对物业产品含义的表述，可以知道有形的物业产品是狭义的概念，而这种狭义的物业产品与这里介绍的物业服务复合构成了广义的物业产品的概念。
3．物业管理市场营销环境
物业管理市场营销环境是物业管理企业生存、经营和发展的空间、基础和条件，是影响物业管理企业的市场营销能力、决定其能否发展和维持与目标客户的关系的各种因素的集合，它由微观环境(micro environment)和宏观环境(macro environment)两个部分组成。
值得注意的是，环境因素通常是不可控制的，物业管理企业往往只能去适应环境，依照环境情况制定营销策略，而难以改变或创造自己所期望的环境。物业管理营销人员对环境进行观察的目的是为了了解环境的情况与变化，并从这些内容中，寻找营销的机会。
4．物业管理市场营销战略
物业管理企业在动态的环境中生存和发展，必须积极、主动地适应这种不断的变化，而营销战略正是物业管理企业面对激烈变化、严峻挑战的环境、市场，为长期生存和发展而进行的谋划和思考，是事关企业大局的科学规定，是市场营销活动的指导方针。
不同于操作层面的战术，营销战略具有全局性、长远性和纲领性的特征，各家物业管理企业都要首先规划总体的营销战略，然后据此进行战略分析和战略选择，形成经营战略计划，最后根据经营战略计划进行市场机会研究，制定、优化市场营销组合，争取获得最佳的营销绩效。
5．物业管理市场营销策略
物业管理市场营销策略，是物业管理企业在市场竞争中生存发展的总体性谋划，是企业在进行物业管理市场营销时所采用的有针对性的方法和手段。
物业管理企业市场营销活动的关键环节就是制定行之有效的营销策略，不同企业所处的营销环境不同，服务的客户特点不同，面对的竞争对手实力不同，这一切都要求物业管理企业的市场营销工作要注重因时而宜，因势而异，因地制宜，要求物业管理营销人员制定的营销策略不能以偏概全，不能“拿来主义”，只有这样，才能真正发挥营销策略的作用，使企业在不断变化的物业管理市场上站稳、走好。
6．物业管理市场营销管理
在物业管理市场营销的过程中，物业管理企业必须制定战术和战略计划；必须建立市场营销组织作为市场营销活动的依托；必须不问断地对市场营销活动加以监督、评估和控制。上述的计划、组织和控制等诸项工作都属于物业管理市场营销管理。
物业管理市场营销的目的是向客户销售物业管理服务，满足客户对物业服务的需求，因此，市场营销管理的实质是需求管理，物业管理企业要组织有实战经验的市场营销团队(即组织)，该团队要对目标市场的需求做出预测(即计划)，针对预测需求与实际需求不一致的情况，及时采取有效措施(即控制)，适应市场需求和引导市场需求。
物业管理市场营销的内涵
(一)从市场营销内涵的角度
市场营销的内涵包括三个关键的要点：以市场为起点、重视4P更重视4C、关注实现顾客让渡价值最大化，这三个要点的核心及相互间的联系在物业管理市场营销的内涵中都有所体现。
1．以物业管理市场为起点
物业管理行业属于服务行业，服务行业所生产的服务产品不同于制造业的实物产品，它的生产过程、购买过程和消费过程在同一时间段进行，因此，服务购买者的感受与评价伴随着服务活动的发生而产生，企业无法利用售后服务改变购买者对当前消费的感受和评价，因此，企业要力求在服务的过程中就获得服务购买者的满意，这样才能尽可能多的回收成本。
物业管理企业要达到这个目标，就必须了解业主需要哪些种类的服务，喜欢哪种服务方式，认可哪个档次的服务品质，即要充分了解业主的需求。由于业主构成了物业管理市场，因此关注业主需求，从某种意义上讲，就是要其物业管理企业从物业管理市场出发，调查和分析业主需求，并在此基础上提供有针对性的管理服务。
2．重视4P、更重视4C
物业管理企业市场营销以市场为起点决定了他们企业经营的关注点已经从企业自身转移到了服务购买者的身上，而从购买者的角度看这正是4C理论的核心。
重视4C的物业管理企业通过市场调查和满意度反馈，了解业主的需要和欲求(consumer)；通过对服务成本和企业运营成本的控制，降低服务产品的价格，满足业主对低花费、高回报的期望(cost)；通过对“五星级管理、管家式服务”理念的强化，力求使业主在生活的每时每刻，在住所的每个地方都感受到物业管理服务所带来的良好的居家环境(convenience)；通过“接待业主投诉一及时解决问题一服务满意度回访”的模式，化解物业管理企业与业主之问的矛盾，并尽可能多地获得业主的理解与支持，提高业主满意率，体现有效沟通的作用(communications)。
3．实现业主让渡价值最大化
顾客让渡价值最大化就是实现顾客所获得的效益与付出的成本之间的差额最大化。物业管理作为逐步取代房管所传统管理模式的现代管理模式，仍然处于能否被广大业主和社会接受的过渡时期，如果其给予业主的收益甚低或要求业主的成本投入过高，都会引发业主对这种现代管理模式甚至整个行业的质疑，因此，各家物业管理企业都要力图避免进入这种困境。
重视4C理论的应用对于物业管理企业实现业主让渡价值最大化有辅助作用。一方面，通过了解业主的需求、欲望和随时随地让业主感受物业管理企业的贴心服务两个途径增加了业主所得到的价值；另一方面，通过控制服务成本和提高沟通的有效性降低业主的资金成本和精力成本，从而扩大业主所获效益与投入成本之间的差额，实现了业主让渡价值最大化。
(二)从物业管理市场营销核心概念的角度
1．物业管理市场营销核心概念的关系
对物业管理市场营销核心的概念进行了解析，可以了解到物业管理市场营销包括物业产品、物业服务、物业管理市场营销环境、物业管理市场营销战略、物业管理市场营销策略和物业管理市场营销管理6个核心内容，它们彼此联系，密不可分。
下图反应了以上6方面内容的相互关系：物业产品始终处于物业管理市场营销环境的影响当中，既有外部环境的作用，也有内部环境的压力；市场营销策略和市场营销管理贯穿于向物业产品施加物业服务的过程之中，前者使物业服务更具有技巧性和针对性，后者使物业服务更加有序和规范；营销战略目标是整个物业管理市场营销活动的策源地和归宿点，在市场营销活动开始之初，营销战略目标具有指导意义，指明了营销工作的方向，在市场营销活动结束之时，营销战略目标具有评价标准的作用，衡量营销工作是否达到了预期的目标。
2．物业管理市场营销的过程
物业管理市场营销活动具有与一般营销活动相似的工作环节，即具有普遍性，它也要经历制订战略计划、可行性分析、制订战术计划、实施、评价和反馈等环节。但是，物业管理市场营销活动在各个工作环节上还具有专门的工作内容，即具有特殊性，它的工作过程可以归纳如下(如下图所示)
以上4个工作环节包含具体的工作内容，其中物业管理市场营销机会分析包括对环境、竞争者和消费者三方面的分析，通过这些工作内容，可以使物业管理企业对所处的行业环境、竞争格局和市场机会有较为全面的、综合的认识；市场营销战略的制定包括对企业总体战略、经营战略和职能战略三个层面战略的制定，这项工作可以使不同职位的员工(决策者、传达者和执行者)明确自己在市场营销活动中的任务；市场营销策略的设计包括根据4P理论制定的产品营销策略、渠道营销策略、价格营销策略和促销策略等，也包括时下流行的关系营销策略、品牌营销策略和网络营销策略等，选择哪一种策略，要视物业管理企业市场机会分析的结果和战略制定的情况而定；市场营销活动的控制包括对计划实施情况的控制、对成本和赢利情况的控制及对团队工作绩效的控制等，控制工作贯穿于营销工作的整个过程之中，在营销工作结束后表现为对最初营销战略的评价和调整，为新一轮有效的营销活动做准备。
3．物业管理市场营销的内涵
结合物业管理市场营销过程的6个核心内容的相互关系和物业管理市场营销的过程，可以把物业管理市场营销的内涵归纳如下。
通过对物业管理市场营销环境影响的分析，针对企业特定的物业产品，采用适当的物业管理市场营销策略，通过为广大业主提供满足其需求的物业服务，并不间断地对营销过程进行管理，以最终实现物业管理市场营销战略目标。
物业管理市场营销的内涵是对物业管理市场营销活动的高度概括，理解该内涵，对进一步掌握市场营销的理论和方法奠定了良好的基础。
物业管理市场营销的现状
尽管市场营销能促进物业管理企业的成功，但是当前，我国的物业管理企业市场营销活动还存在着许多不足之处。
一、物业管理企业对物业管理市场营销的重视程度不足
不少物业管理企业对市场的敏感程度很低，管理理念落后，尚未认识到物业管理市场营销对企业发展的作用，认为营销是一件花钱买花销的奢侈事情，对物业管理这样的行业不适用。因此行业内有不少企业不具备独立的市场研究能力，缺乏市场信息的收集和组织，没有策划过良好的营销活动，没有设立专门的机构和组织进行营销活动计划和管理。除此之外，即使是某些已经形成规模的，具有一级资质的大型物业管理企业，往往也存在着物业管理市场营销体系不完善、缺乏专门的营销组织和缜密的营销计划的现象。能否改变观念，将现代营销理念和策略顺利引入到企业运营当中是物业管理市场营销在物业管理企业中发挥效用的前提和关键。
二、物业管理企业的营销观念局限
我国物业管理企业的营销水平有限，在操作中主要表现为“三重三轻”。
1．重战术轻战略
很多物业管理企业只关注营销活动是否能够立竿见影，一味地强调大量接管新的楼盘和快速增加管理收入，而忽略了确定明确的经营目标和进行长期的战略规划。同时，对其他楼盘管理的新服务、新内容盲目跟进，既不注重经营特色的创建也不注重企业文化内涵的积淀，使得营销活动长期处于图一时之利的被动局面。
2．重局部轻整体
作为对物业管理服务的营销，其整体效果取决于所包含的7P要素的结合程度。根据木桶原理，营销效果的高低实际上取决于7P中最弱的方面，当前物业管理企业在进行营销活动时，往往过多地重视价格，并把这些错误地理解为营销的全部。须知，没有精准的市场研究，优质的服务组合和便利的服务位置作为支撑，制定再低的物业管理费水平都是不可能成功的，只有7P要素同时在营销活动中发挥作用，才能确保营销效果水涨船高。
3．重竞争轻合作
物业管理行业中，竞争对手之间的相互诋毁和正面的“价格肉搏”时有发生，这种恶性竞争的结果只能是两败俱伤。物业管理企业之间鲜有资源共享、建立基于双赢的战略联盟的成功合作范例，企业间还不能在竞争者、互补者和合作者等角色之间灵活切换，直接影响了物业管理企业的营销影响力。
三、对物业管理服务产品的认识不全面
由于我国物业管理行业发展较晚，与国外成熟的物业管理行业相比还处于物业管理的初级阶段，因此，国内的物业管理企业少有涉及房地产顾问服务、投资分析服务和房地产经营服务的，即使涉及这些，也尚处于摸索和探索阶段，并没有成为企业的主营项目。事实上，上述服务项目与物业管理服务共同构成了成熟的物业管理企业的业务范围，可以说当前国内的物业管理企业所提供的简单的管理与服务并不能被称之为真正的物业管理。
国内的许多物业管理企业并没有清楚地认识到这一点，导致了许多物业管理从业人员也存在认识上的误区。市场营销的目的是将产品更快、更多、更好地卖给消费者，而如果物业管理企业和营销人员对自己所提供的服务存在认识误区，又如何能够准确的定位，向市场介绍和展示自己的产品呢?
四、物业管理企业的市场竞争力不足
物业管理行业进入中国大陆只有短短的20多年，国内不少物业管理企业的成立和发展，都是随着社会经济体制改革的不断深化产生的，他们的服务理念和管理技术都是从国外和港台地区“舶”来的，因此，从整体上讲，我国物业行业的水平还很低，在一定时间内，国内的物业行业不得不走国外的先进之路，这样就会导致对外竞争力不足的严重问题。
另外，近年来，物业管理行业快速的成熟和蓬勃的发展引得许多人加人到物业管理的队伍中，在我国几千家物业管理企业中，不乏只管辖几个低档的小面积楼盘的小型企业，无论是管理水平还是在业界的名气都无法与大企业媲美。因此，从个体上讲，我国的物业管理企业水平不一，部分企业竞争力不足，它们要想面向市场，必须苦练内功，为自己找到营销的“卖点”。
五、物业管理企业与业主的相互信任关系薄弱
当前的物业管理企业营销中确实存在着一些欺诈行为，这些行为有的是与物业管理企业直接相关的，如乱收费，谎报维修、装修成本谋求差价，挪用维修基金专款，不履行或变相更改物业管理合同中的绿化服务承诺等。有的并不与物业管理企业直接相关，如房地产开发商在售房时对物业管理的不实宣传等。这些诚信缺少的行为严重危害了消费者的利益，损害了物业管理企业和行业的信誉，而这些正是物业管理企业与业主之间相互信任关系薄弱的关键原因。
物业管理市场营销的核心是满足业主对良好物业环境的需求，这种满足和被满足的关系要建立在双方平等、信任的基础之上，而当前物业管理企业与业主之间的信任关系薄弱，导致了双方从互利的角色转变为了对立角色，这对双方的沟通与交流都产生了障碍，建立满足与被满足的关系，进行物业管理市场营销更无从谈起。
六、物业管理企业的国际化水平较低
目前我国企业国际化过程中尚存在缺乏国际市场营销经验，国际营销规则知之甚少，营销手段缺少规范等问题，这就需要我国企业在较短的时间内通过主动学习来加深认识，掌握国际营销规则。此外，在营销国际化的发展进程中，还应注意中国特色，使营销组合策略蕴含着浓郁的中国传统文化。具体到物业管理行业，造成我国物业管理企业国际化水平较低这种状况有多种因素。比如，服务产品的流动性限制会提高物业管理进入国际市场的准入门槛；基础设施差异及文化移植性问题会给国际化营销增加成本等。由于国内外在具体的服务项目上缺乏文化间的通行性，使得像物业管理这样的服务业必须首先地方化，才能国际化。
物业管理市场营销的发展
一、物业管理市场营销的有利条件
(一)物业管理面积快速增加
物业管理从深圳起步以来，已经初步辐射到全国各地的大中城市，特别是东部沿海地区，如北京、上海、天津和广州等，在拉动内需政策的作用下，各地抓住机遇，大规模进行的城市建设和改造，投入使用的新建和改建物业数量庞大，使得物业管理面积快速增加，实行物业管理的比例急速扩大。据统计，我国的物业管理市场在经过20多年的长足发展后，截至2002年，实现年产值300亿元，从业人员过200万，物业管理实施覆盖面达到城市总物业量的30％以上。对物业管理行业来说，这是从数量上发展的大好机遇。
(二)物业管理对象多元化
经过20多年的大胆探索与经验积累，我国物业管理的对象不再单一化，而是向管理对象多样化的方向发展。具体来说，从传统工业到新型商业，从最初的住宅到时下火热发展的写字楼，从白领公寓到贵族别墅，从高等院校到部队机关，越来越多的领域引入了物业管理服务，物业类型的多元化给物业管理企业开辟了发展道路，也为物业行业打开了市场。
(三)物业管理科技含量上升
随着科技发展，各类物业建筑智能化已经是大势所趋，同时，物业管理的技术含量也在迅速上升，基于此，许多物业管理企业已经由经验维护型、劳动密集型管理向技术维护型、知识密集型管理转变，从而保证物业管理的水平始终与房地产建设的科技发展同步。可以说，科技技术引导物业管理企业走上一条高效率、高品质管理的道路，为物业管理企业实现低成本、多回报创造了条件。
二、入世条件下的机遇与挑战
当今世界经济引人注目的发展趋势之一，就是世界经济国际化之势不可阻挡。全球经济联系的日益紧密使国际分工协作在各类资源的开发、配置上，在各种生产要素的流动、应用方面都获得了层次、深度和广度上的空前发展。物业管理也在顺应世界经济的发展趋势，特别是中国加入国际世贸组织之后，国内物业管理企业已经开始了向广阔的国际市场进军的准备，而此时，物业管理市场营销就成了物业管理国际战略首当其冲的部分。那么，人世条件下，中国物业管理市场营销将面临哪些机遇与挑战呢?
(一)入世条件下的机遇
1．有利于加速中国物业管理的市场化进程，扩大和完善中国的物业管理市场
第一，加入WTO要求我国的物业管理行业与国际接轨，按照国际惯例或国际方式运行，这就极大地促进了我国物业管理的市场化进程，使一些原先没有按照市场化运作的某些地区、领域的物业管理服务提前走向物业管理市场，从而也扩大了我国物业管理市场。
第二，人世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌人，这必将对写字楼、高档外销公寓等形成需求增势。因此，加入WTO后，我国物业管理的市场需求将增大，进入物业管理的物业规模和物业种类也将增多。
第三，加入WTO后，国外物业管理企业的进入一定程度上也改善了我国物业管理市场结构不全的问题；同时，它们也带来了发达国家的先进物业管理市场运作经验，这又大大促进了我国物业管理市场的成熟和迅速发展。
第四，加入WTO后，物业管理市场的招投标将变得更为平常。人世之后，国民待遇原则迫使我国的物业管理市场对外国企业开放，而外国物业管理企业的业务主要通过招投标来获得，这也促进了我国物业管理市场招投标如火如荼地进行，对规范我国物业管理市场起到了一定作用。
2．有利于物业管理市场主体的成熟与发展
首先，人世有利于推动中国物业管理企业在参与物业管理市场的竞争中发展和壮大起来。加入世界贸易组织，大批外国物业管理企业将会涌入国内，带来了先进管理经验、技术和高级物业管理人才，我国的物业管理企业在与之竞争、交流和合作中可以吸取它们的经验，取长补短，丰富自己的经验技术，并在竞争和合作中，增强适应能力，提高市场竞争力，不断发展和壮大起来。
其次，人世也能促进我国物业管理市场中介代理机构尽快升级。目前我国物业管理市场中介机构还很不健全，也缺乏一套成熟的运作模式，国外中介代理机构的介入将促进国内机构的快速成长。随着我国物业管理市场的逐步开放，市场中介代理服务将成为广大消费者、物业管理企业、业主管理委员会的需求和市场竞争的热点。
第三，人世还有利于提高政府对物业管理市场的管理效率。在世贸组织规则下，一旦成员承诺其某一部门自由化，则很难逆转，这就迫使政府有关部门必须提高市场管理运作的透明度，通过减少政府市场管理中的随意性，增强决策的科学性，促进政府市场管理效率的提高。对企业来说，这意味着更加明确、清晰的商业环境。
3．有利于我国物业管理市场客体的进一步优化
首先，人世有利于物业管理市场服务价格的进一步降低。人世之后，国外物业管理企业先进的管理经验和市场运作模式的进入，必将有利于管理服务效率的提高，带来管理服务成本的降低，从而带动我国物业管理市场服务价格的进一步降低。
其次，入世有利于物业管理市场服务质量的提高。加入世界贸易组织后会有许多国外优秀物业管理企业进入我国物业管理市场。中国物业管理企业在与国外企业竞争中，也会逐渐提高物业管理服务的质量与水平。
第三，入世也有利于物业管理市场服务的多样化。人世以后，国外物业管理企业的进入及激烈的市场竞争，必然使物业管理服务的品种、层次、深度和组合等变得多种多样，消费者面对来自不同国家多样化的物业管理服务，将会有更多的消费可能及选择机会，获得更多实惠。
4．有利于推动中国物业管理市场法律体系的健全和完善
加入世界贸易组织，就意味着国内有关物业管理法律规则的制定和实施，都必须与世界贸易组织相应的规范和准则相衔接，必须与国际物业管理行业的法律、法规相接轨，这就促使中国物业管理法律、法规体系的尽早建立和完善。
(二)入世条件下的挑战
1．先进管理经验向落后管理观念的挑战
发达国家的物业管理已经运作了一个多世纪，积累了很多成功的经验。与它们相比，我国物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，更为可怕的是，我国很多物业公司，特别是由房管所转制来的物业公司，缺乏一定的市场竞争意识。如果不加以改变，我国将会有不少物业公司会在市场竞争中失利，这个具有潜力的物业管理市场也将面临被国外强手瓜分的危险。
2．高素质管理人才向低水平管理人员的挑战
国外发达国家物业管理服务的低成本、低价格、高质量与其重视物业管理、有很多高素质的物业管理人才有着密切的内在联系。相比之下，我国物业管理还处于探索阶段，并没有被民众所了解并作为择业的选择，导致了我国物业行业从业人员的综合素质较低。表现在基层操作人员中，就是文化水平低，技术水平低；表现在管理层人员中，就是缺乏对物业行业的深入了解，专项物业管理能力有限。人才是根本的竞争力，国内物业管理企业能否在人才战役中取胜，是对他们严峻的考验。
3．较高的市场决策水平向非市场化决策手段的挑战
在百年来激烈的市场竞争中，不少发达国家物业管理企业已积累了很多的决策经验，有着较高的市场决策能力和水平。相比之下，我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革产生的，但仍然在进行着一些非市场化的运作。一些房地产开发商与物业管理企业的“父子关系”使得这些物业管理企业既没有进入市场竞争的机会，也没有参与市场竞争的意向，根本不为市场决策而劳神；也有一些物业管理企业充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺着市场等。人世后，在WTO自由竞争原则的约束下，必然形成较高的市场决策水平向非市场化决策手段的挑战。
综上所述，无论是为了短时期的利润还是长时期的生存，无论是物业管理企业的成长还是物业管理行业的发展，无论是国内的业务拓展还是国外的规模发展，物业管理都离不开物业管理市场营销这把利剑。因此，我国物业公司有必要迅速掌握和运用科学的营销理论和方法，并及时更新观念，发挥市场营销在物业管理企业中的机能与作用，营造行业营销环境，健全营销体系，拓展营销思路，加强营销管理，最终通过物业管理市场营销推动物业管理的长足发展。