什么是残余法

残余法也称剩余法，是指建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以外的方法能求得土地使用权的价格时，从建筑物及只基地所的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益。将此残余的纯收益再用建筑物的还原利率还原，使可求得建筑物的收益价格。在计算归属于土地的纯收益时，一般是用现行市价法或重置成本法等求得土地价格后，再乘上土地的还原利率即可求得。

a2 = a1 − Lr1 = B(r2 + d)

a：建筑物及其基地所产生的纯收益；

L：土地价格；

r1:土地的还原利率；

B：建筑物收益价格；

r2：建筑物还原率；

d：建筑物的折旧率；

a2：建筑物的纯收益。

建筑物残余估价法从评估原理的角度收益还原的一种，它尤其适用难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

建筑物残余法应用举例

某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时剩余使用年限为25年，用建筑物负责任估价法评估该住宅建筑物价格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元）

年总费用如下：

房租损失准备费（以半月租金计）＝1200（元）

土地使用税（每年按2元／平方米计）＝200×2＝400（元）

房产税（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）

管理费（按年租金的3％）＝28800×3％＝864（元）

修缮费（按年租金的4％）＝28800×4％＝1152（元）

保险费＝288（元）

年总费用＝1200＋3456＋400＋864＋1152＋288＝7360（元）

年总纯收益＝28800－7356＝21440（元）

另运用市场和逼近法 ，求得土地使用权价格每平方米1000元，则土地使用权总价为200×1000＝200000元

归属于土地的年纯收益为200000×8％＝16000（元）

归属于建筑物的年纯收益为＝21440－16000＝5440（元）

建筑物折旧率＝1／25×100％＝4％

建筑物价格：5440/(10%+4%)*=38857*0.9622=37388(元)

建筑物每平方米价格为着7388÷120＝312（元）