什么是房地产市场预测

房地产市场预测是指在房地产市场调查的基础上，利用已获取的各种信息，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，为房地产开发和经营决策提供依据。

房地产市场预测的内容

1．国民经济发展趋势预测

这是房地产市场预测的首要内容。房地产市场几年来的上下波折使人们懂得了房地产市场不是孤立存在的，它受国民经济发展趋势大气候的直接影响。这一预测包括国家总的经济状况的变化、货币投放状况、物价变化、国民收入状况、市场消费结构及发展趋向。

2．国家方针政策所带来影响的预测

国家关于房地产产业政策调整对房地产市场的影响，当地政府政策导向及房地产产业政策会对市场带来什么影响。国家和当地政府的政策对房地产市场商品总的供求趋势，对房地产企业生产会带来哪些影响。

3．房地产市场需求量预测

进行市场需求量的预测，一方面要了解某产品的社会拥有量，另一方面要了解某产品的社会饱和点，两者之差则为市场需求量。要搞清楚房地产市场需求量预测，还必须研究影响市场潜量的各种因素，如人口、分配政策、购买心理等许多不可控制的因素。同时还要研究企业可控因素，如产品、定位、分销促销政策变化对市场需求的影响。

4．技术发展预测

技术发展对房地产产品发展有着决定性的影响，建筑和装修的新材料、新技术和新工艺及其在房地产产品上的应用，都会改变用户对房地产产品的需求，从而对房地产市场发生重大影响。

技术发展预测的主要内容是：对新技术、新材料、新工艺、新发明、新设备所具有的特点、性能、应用领域、应用范围、应用速度、经济效益，以及它们对房地产产品生命周期的影响进行预测。

5．销售前景预测

这是对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测。它包括销售量、品种、规格、地域、价格等变化情况。当企业的市场潜量和销售潜量确定后，就可以进行这种销售前景的预测。销售潜量是指某一产品在市场上的销售可能性，但由于设备、资金、价格、竞争力等条件限制，企业还不可能实现全部销售量的预测。

6．产品生命周期预测

企业拟开发的新产品以及正在生产的老产品，通过市场预测手段，可使企业掌握其所处于产品市场周期的哪个阶段。据此，企业就可以有的放矢地控制不同产品的不同市场策略和生产策略。

7．供给能力预测供

给能力预测包括如下：

(1)全行业供给能力预测

包括从事房地产同类产品生产厂家有多少，生产规模有多大，成本高低，管理水平及技术状况如何等。

(2)本企业发展能力预测

包括房地产企业生产规模、技术条件、资源及能源供给、运输、人才、资金来源等方面发展趋向的预测。

(3)服务能力预测

包括客户对服务的需求及房地产企业所能提供的售前、售中、售后服务的预测。

8．市场价格走向的预测略

9．市场竞争情况的预测略

房地产市场预测的种类

1．商品层次

商品层次市场预测又分为单项商品预测和商品总额预测两种。

(1)单项商品预测

指对某种具体房地产产品的预测。它是市场预测的基础。

(2)商品总额预测

指以货币指标表示的各种商品的预测。

2．时间层次

按照时间层次房地产市场预测又可分为长期预测、中期预测、近期预测和短期预测。

(1)长期预测

指为期五年和五年以上的市场预测。它能为企业制定长远计划，选择战略目标，为制定重大经济管理决策提供科学的依据。房地产企业所进行的预测多为长期预测。

(2)中期预测

指预测期在一年以上、五年以下的市场预测。它可以为企业制定实现五年计划和长期规划的措施、方案提供信息资料。

(3)近期预测

预测时间以季或年计。它为近期安排市场、制定营销决策、解决近期内市场上出现的突出问题所采取的措施提供依据。

(4)短期预测

预测时间以周、旬、月计。预测目标明确，不确定因素少，预见性强，便于房地产企业选择最佳的时间、地点、价格等投入商品，拓展市场，扩大销售量。

3．空间层次

空间层次指房地产市场营销地区范围内的预测。可分为宏观市场预测和微观市场预测两种。

(1)宏观市场预测

又可称为全国性房地产市场预测。它是统观整个房地产市场需求的发展变化及其趋势，是对全国房地产业的生产发展、产品供求关系、产业政策和法规的制定提供依据。

(2)微观市场预测

又可称为地区性房地产市场预测。它是对房地产企业所在地区的房地产市场的预测。

4．属性层次

属性层次按预测的特点和性质不同，又可把房地产市场预测分为定性预测、定量预测和定性预测和定量预测相结合三种。

(1)定性预测

又称判断预测，主要是用理论分析和人们的直觉经验、主观判断对房地产市场的未来发展前景做出估计。

(2)定量预测

是根据已掌握的调查资料和市场信息，利用统计方法和数学模型，对未来一定时期内房地产市场可能达到的数量和数量关系所进行的预测。

(3)定性预测和定量预测相结合

定性预测要有一定量的基础，定量预测在建立数学模型时必须符合经济理论，而且不能夸大计量模型的作用。

房地产市场预测的原理

1．连贯性原理

这一原理认为事物的发展存在着相似性或类同性，现在的情况是由过去演变而来的，今后的情况又是现在发展趋势的结果。因此，可以根据过去和现在的情况推测未来。当然，经济生活的连贯性并不意味着经济事物一成不变地重复过去，但生产力发展的连续性和宏观经济系统的相对稳定性，使预测事物未来变化的主流和趋势成为可能。

2．类推性原理

这一原理认为事物的发展存在着相似性或类同性，根据经济过程的结构和变化所固有的模式和规律，可以推测出将来经济发展百年后的情况。当人们掌握了某一类经济事件的发展变化规律后，如果又观察到有某种类似的征兆，就可以根据以往的经验来推测出其发展变化趋势。

3．相关性原理

这一原理认为任何事物都是相互联系、相互影响、相互制约的，存在着一定的因果关系。因此，根据某一或某些事物的发展变化，可以推测出另一事物的相应变化。

房地产市场预测的作用

1.有利于企业制定科学、合理的房地产开发经营计划

通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，使企业能按照市场的要求制订开发计划，既满足了市场的需求，又可以使企业经营获得成功。否则，一旦企业开发了市场供给基本饱和的房屋，可能会给其经济带来严重后果。

2.有利于平衡和满足社会对房地产的需要

收入水平的提高、人口的增长、消费习惯的改变，人们的生活需要也随之改变，；为了使人们对房地产的需要得到充分的满足，就必须进行科学的推算和估计，只有{这样，才能与消费者在房屋数量、质量、设计、户型等方面的需要相适应。

3.有利于企业提高管理水平，为企业未来的进一步发展奠定坚实的基础

企业明天的发展动力来自于今天的努力。只有根据对房地产市场的正确预测，；不断做好每一天的每一项工作，才能使企业不断积累实力，扩大生产规模，提高管i理水平和经济效益，增强竞争力，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。

房地产市场预测的意义

1．市场预测是房地产企业投资决策的依据

正确的房地产市场预测可以使开发经营者对未来市场的变化心中有数，掌握市场对不同房地产产品需求的变化动态，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而指导企业按市场规律办事，为制定科学的计划和开发经营活动的各个阶段、各个环节的决策提供依据。

2．市场预测是市场营销的前提

通过市场调查，可以使房地产企业把握市场的总体动态和各种营销环境因素的变化趋势，正确地分析和判断消费者需求的变化，从而科学地选定目标市场，或者根据市场的变化，调整自己的营销策略，做到在市场中永远领先一步。

3．市场预测有助于提高企业的竞争力

通过对市场的预测能够清楚地掌握市场的动向，做出准确的判断和估计，可以改善房地产企业的管理水平，获得较好的效益，为市场竞争奠定基础。另外，搞好市场预测能使房地产企业先于对手采取一系列市场对策，从而大大提高企业在市场竞争中的主动性。

4．市场预测有助于企业减少经营的盲目性和风险性

房地产市场受各种市场因素的影响很大，企业必须对各种因素的变化趋势有清楚的了解，以顺应市场的变化。另外，房地产市场受国家宏观调控影响很大，通过预测可使企业把握国家宏观经济政策走势，及时调整策略减少盲目性。综上所述，市场预测在房地产企业经营决策中占有十分重要的地位。从某种意义上讲，市场预测的好坏不仅关系到企业的经营成果，甚至关系到房地产企业的兴衰存亡。

房地产市场预测的程序

房地产市场预测必须遵循一定的程序，才能达到预期效果。同时，是否遵循一定的科学程序也是科学预测与经验估算的最大区别之一。

房地产市场预测大体要遵循以下步骤：确立预测目标；拟定预测工作计划；收集与整理资料；选择预测方法；实施预测；预测结果评价；用于决策。市场预测的各个步骤是相互联系的，在时间先后次序上可以交叉进行，这需要根据预测目的和实际工作进度灵活地掌握。

房地产市场预测的方法

1.特斐尔法

又称专家调查法，是指以不记名方式轮番征询专家意见，最终得出预测结果的集体经验判断法。它是定性预测方法中最重要、最有效的一种方法。特斐尔法尤其适合于长期需求预测，特别是在时间跨度较大、缺乏历史数据、应用其他方法有较大困难而无法做出较为准确的预测时，采用此法能够取得较好的效果。

特斐尔法进行长期市场需求预测一般分三个阶段进行。

(1)准备阶段

主要工作是准备背景资料，设计市场调查表和选择专家。背景资料应使专家获得的信息系统化；精心设计的市场调查表应包括市场内容、供需变化趋势、价格走势等信息，以便专家能得出准确的预测；选择专家是特斐尔法的关键，专家应对预测的问题有深入的研究，专家人数一般为20～50人。

(2)征询阶段

专家选定之后即可开始征询，一般进行3～4轮。在进行征询的整个过程中应保持专家的独立性，即避免专家彼此发生联系，直接由预测人员进行函询或派专人与专家进行联系。各轮征询应循序渐进。

(3)结果最终处理阶段

即对最后一轮专家意见进行统计、归纳与处理，得出代表专家意见的预测值和离散程度，并对其做出分析评价，确定预测方案。

2．时间序列法

时间序列法就是将历史资料和数据按一定时间序列构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。运用时间序列法要受一定条件的制约：一是需要有较完备的时间序列资料，并且在这些资料中存在着一定的模式或趋势；二是数据随时间的变化波动不是很大；三是影响市场的各种因素基本未发生变化。时间序列法主要有简单平均法、加权平均法、移动平均法和指数平滑法。

(1)简单平均法

是将过去时间内序列的各期实际数据简单平均，将平均值作为下期的预测值。其计算公式为：

预测值=∑各期的实际数据／实际的期数

(2)加权平均法

是先确定各期的权重，然后计算加权平均值，并以其作为下期的预测值。其计算公式为：

预测值=∑(各期的实际数据×各期的权重)／∑各期的权重

(3)移动平均法

是根据时间序列的各期数值的平均数来预测未来的一种方法。其计算步骤为：第一，确定各期的期距；第二，求相邻期距各期的简单平均数；第三，求出趋势变动值；第四，求若干期的趋势平均数的均值的方法。其计算公式为：

预测值=最后一期平均值+期距×最后一期趋势平均数

(4)指数平滑法

是选取各时期权重数值为递减指数数列的均值的方法。其计算公式为：

预测值=平滑系数×上期实际值+(1-平滑系数)×上期预测值

3．回归分析法

回归分析法是根据预测变量(因变量)和相关因素(自变量)间存在的因果关系，借助数理统计中的回归分析原理，建立回归模型，并进行预测的一种定量预测方法。回归模型按自变量的多少，可以分为一元回归模型和多元回归模型。

运用回归模型进行预测，一定要满足以下模型假设。(1)线性关系假设

自变量与因变量之间存在线性关系，这种线性关系可以是直接的关系或经取对数等变换得出的线性关系。

(2)零均值的假设

误差项的均值必须为零，该假设表示尽管回归模型有可能未包括所有应该包括的自变量，但由于未包括自变量所导致的误差作用相互抵消，因此总体上模型不会出现偏差。

(3)恒定方差假设

模型误差项的方差必须恒定，不随历史观测数据所处时间区域而改变。

(4)正态分布假设

误差项必须服从均值为零的正态分布。

(5)非自相关误差假设

误差项在序列中无自相关性。

(6)正交性假设

误差项与自变量之间不存在相关性。

4．弹性分析法

弹性又称弹性系数，是一个相对量。可衡量某一变量的改变所引起的另一变量的相对变化。弹性分析法就是利用两种因素间的弹性关系来进行预测。

5．投入产出分析法

投入产出分析法是通过建立投入产出模型，描述基础产业投入或就业与房地产业发展间的关系，并根据基础产业投入的变化对房地产业的影响，发现房地产业的发展趋势。投入产出分析法还可以用来评估房地产业在投入方面的制约条件及其对房地产业发展空间的限制。

6．价格指数分析法

随着房地产价格指数的日益完善，其在房地产市场分析中的作用也日趋重要。利用房地产价格指数不仅可以判断房地产价格走势，而且可以分析不同区位、不同类型、不同档次物业的价格走势。

7．房地产估价法

房地产估价法就是利用房地产估价原理和方法进行房地产商品的价格预测。常见的房地产估价法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价法等。

其中，市场法是将待预测的房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以对照比较，根据已发生交易的房地产价格，通过多项因素的修正得出待预测房地产价格的一种方法；成本法是以开发或建造待预测房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用及正常的利润和税金为依据，来确定待预测房地产价格的一种方法；收益法是运用适当的还原利率，将待预测的房地产未来的正常纯收益折算还原，从而确定待预测房地产价格的一种方法；假设开发法是以以后的余额作为待预测房地产价格的一种方法；基准地价法是通过将待预测的房地产与基准地块比较，对基准地价进行修正后得出待预测房地产价格的一种方法。