什么是城市房地产管理

城市房地产管理包括城市的房产管理和地产管理.把对房产和地产这两种不动产的管理称为房地产管理是因为房屋是以土地为依托的地面建筑，城市土地又大多为房屋建筑用地，二者在使用状况和权属关系方面具有不可分割的特点。

广义的城市房地产管理，包括土地开发管理、房屋建设管理、房地产经营管理、房地产行政管理。严格的城市房地产管理是城市政府房地产管理职能部门以国家的名义、运用立法监督手段，对城市房屋和土地的占用、使用、开发、建设、经营所进行的政权活动，是国家行政管理的一部分。它不包括公民或法人以房屋或土地为对象、依据商品经济原则和国家法律规定所进行的经营活动。

城市房地产管理的内容

城市房地产管理主要包括三个内容，也即三方面管理，即：城市公有房产管理、城市私房管理及城市地产管理。

城市公有房产(以下简称公房)是城市房地产管理和经营的主要内容。目前，我国实行的公房管理政策是“统一管理，以租养房”的方针，分别采取直接管理和间接管理两种方法。

·对直管公房实行统一管理和经营；

·对自管单位房产管理进行业务指导和监督；

·依据“以租养房”的方针，调整公房租金；

·对住房实行统一分配；

·开展住房互换、调剂；

·加强房屋维修保养；

·开展对房屋的普查工作。

城市的私人房产(以下简称私房)在城市中占有一定的比例.对于私房的管理；

·落实私房政策；

·妥善处理私房改造遗留问题；

·处理代管房产；

·落实好宗教房产和华侨房产政策。

城市地产管理。城市土地是十分重要的生产要素和十分宝贵的资源。首先制定城市地产管理的各项法规，使城镇地产纳入依法管理的轨道。其次，开展城市地产的经营管理，包括开征土地使用费和涉外企业用地管理。

城市房地产管理中，城市房地产开发与经营管理是目前非常重要的工作。首先，搞好综合开发工作，并加强城市房地产综合开发建设中的管理，其次，对建设好的房地产进行经营管理。

城市房地产管理的职能

城市房地产管理包括经济管理和行政管理两方面的职能。

经济管理的内容为：土地开发和房屋建设的计划管理；组织协调房地产业发展的行业管理；对房地产交易进行经济调节的市场管理；土地利用和房屋建筑、维护的经济技术政策管理等等。

行政管理的内容为：掌握房地状况和变动助产籍、地籍管理：保障所有权和使用权主体权益的产权管理；有关房地产管理的法令、规章、政策的拟订及教学、科研的管理等等。

其目的是使房地产业的发展适应城市经济社会发展和居民住房的需求。

城市房地产管理存在的主要问题

(1)城市住房紧缺，危旧房和棚户区改造任务重。

目前，我国城市居民人均居住面积为6.8平方米，即使在发展中国家也是属于比较低的居住水平；全国城市有住房困难户约540万户，其中人均居住面积在2平方米以下的住房特困户有47万户；全国城市尚有急需改造的旧房3亿平方米，危房近5000万平方米。而且，全国城市人口增长速度过快，仅“七五”期间国城市人口增加5200多万，每年约有200万对城市青年结婚，这些都加剧了城晰体房紧缺的矛盾，成为影响职工生活和牛产性，以及社会稳定的一个重要社会问题。

(2)住房分配下公，苦乐不均。

出于长期以来城镇住宅建设投资渠道不同，住房分配的标准和办法不一致，因而在地区之间，单位之间和职工家庭之间对住宅的建设和占有方面出现了较大的不平衡。1989年6月，全国总工会对津、沪、黑、辽、豫、鄂等12个省市的960个企事业单位职工住房状况进行了一次调查。在调查的1.3万多户职工家庭中，平均每户占有住户1.94间，人均居住面积7.34丫方米；其中，人均居住面积4平方米以下的户数占19%，4平方米以上10平方米以下的户数占63%，10平方米以上的户

数占18%。石家庄市曾对演市1436个单位的19.7万多户职工住房情况调查表明，有的单位的人均住房使用面积高达55平方米，而有的单位人均住房使用面积低到1.3平方米，还有夫妇双方在单位都分了房的占调查总数的15.6%。内于以上原因，一方面造成一些职工住房困难，另一方面有不少职工住房过宽，甚至一些住房空闲着九人居住，使有限的住房得不到充分、合理地利用。

(3)房屋造价或售价过高，限制了住房生产和消费。

我国城市住宅每平方米均造价，在五十年代为50元左右，六、七十年代不过60元至100元，八十年代初达到120元，1989年上升到近300元。商品房的售价也是居高不下，据建设部有关方面对43个城市的315个房地产开发企业调查，商品房平均售价从1984年的293元上升到1988年的666元，平均每年递增22.8%。其中，北京、上海等大城市商品房最高售价达3000元以上，购一套二室一厅的住宅即需十几万元，大超过了企业和职工的购买能力。造成房屋造价或商品房售价大幅度上涨的主要原因：一是收取的城市供水、排水、供电、煤气、热力等大市政配套费和商业网点配套费项日过多，标准过高；二是征地拆迁费和旧城改建动迁户回迁费用越来越高；三是建筑材料价格大幅度上涨，建安工程费用上升；四是房屋开发企业成本管理不严，扩大成本开支范围。

(4)住房租金低，管理混乱。

日前全国没有统一的住房租金标准，各地、各单位的住房租金水平相差悬殊，有的一个城市同时执行多种租金标准。现在全国房管部门直管的公有住房每平方米使用面积月租金为0.13元。各单位自管的住房租金更低，有的每平方米月租金只有0.03死。城市职工用于住房的支出约占家庭收入的1%左右，一些高层住宅楼的全部房租还不够支付电梯运行费用。这样，国家建房投资有去无回，不仅不能实现住宅扩大再牛产，就连简单再牛产也维持不厂，还斋要国家补贴维修、管理等费用。结果住房建的越多国家和企业背的补贴包袱就越重，从而刺激和扩大了住房需求，助长了分房中的不正之风，延缓了城巾住房间题的解决。

(5)住房制皮改革进展缓慢，尚未从根本上克服旧住房制度的弊端。

目前虽然全国有许多城市和县镇决定进行住房制度改革，但多数只是处于改革的实验、探索和起步阶段，实行改革的措施和范阉是有限的，有的甚至偏离了住房制皮改革的方向和目标，没有很好地贯彻实施国家有关住房制度改革的方针、政策和措施，没有从根本上改变出国家包下来投资建设实行低租金分配的住房制度。