什么是RNAV估值法

RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写，释义为重估净资产。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为：公司现有物业按市场价出售应值多少钱，如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱，那么表明该公司股票在二级市场被低估。

RNAV估值法的计算公式

RNAV=（物业面积×市场均价—净负债）/总股份。

其中：净负债=总负债—公司现有货币资金。

利用RNAV估值，要细分公司的物业，分别估算其市场价值，如便利店、大卖场、地产等。公司部分物业的建筑面积可能没有公开数据，需要实地调研。

如果公司股价相对RNAV有较大折扣，则说明公司股价被低估。

物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。

较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）/较大的股本都将降低RNAV值。

对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。

股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估。

RNAV法推算（以商业为例）

1.对商业地产对商业地产分类，确定其适用的估值方法：分类，确定其适用的估值方法：

细分业态（便利店、标准店、大卖场等）被处置的可能性，细分业态与主营业务的相关度；

2.对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算:

部分物业建筑面积的数据可能没有公开，需要调研后加入；

3.确定物业的均价： 确定物业的均价：

市场均价决定于稀缺程度。