什么是预售面积

预售面积是报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。

预售面积与竣工面积区别

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣了后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据：

有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些?

其产生的原因大致可概括为：

(1)建筑物的某部分改变设计；

(2)施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；

(3)施工错误或施工误差过大；

(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；

(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。

预售面积相关案例

案例1：房屋实际面积与预售面积出现误差应如何处理?

案情：

2002年7月，宋某购买了一套预售商品房，总面积为120平方米，并与开发商签订了协议。协议规定，房屋预售面积为120平方米，每平方米售价5500元。实际交付面积增加(减少)在l％以内，双方互不退补；超过1％的，按增加或减少的面积乘以合同规定价格的金额，向开发公司补交购房款或向购房者退还购房款。而当实际交付面积增加或减少超过10％时，宋某有权选择退房，开发公司应退还全部购房款(不计利息)，或补交增加部分的购房款继续购房或由开发公司退还短少部分的购房款。交楼时，房屋实际面积为132平方米，多出12平方米，计6．6万元。宋某不满，要求退房。开发商援引合同条款，要求宋某在交楼入住前交清剩余款项。宋某诉至法院要求按《商品房销售管理办法》的规定，解除所签合同，由开发商退回购房款和利息。

结果：

法院经审理认为，宋某与开发商之间订立的商品房买卖合同合法有效，双方应严格遵守。开发商交付房屋的面积误差并未超过合同约定的10％，不构成违约，宋某无权解除合同。最后判决驳回宋某的诉讼请求，双方继续履行该合同，宋某应当交清剩余款项。

宋某不服提起上诉，二审法院以一审的理由驳回上诉，维持原判。

分析：

预售商品房买卖中，预售合同涉及的商品房面积只是预期的估算面积，与实测面积常出现差额，若差异面积较大，预购方可能会要求退房或拒付该部分面积房款，开发商也会要求预购方补交比预售合同中暂测面积较大的差异面积的房款，因而成为预购方与预售方都感到棘手的问题。

(一)法律规定的面积误差解决办法

《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”并规定：

如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的空间面积发生变化，《商品房销售管理办法》第20条第4款规定，当事人双方又不愿解除合同，可以另外签署补充协议，对面积差异问题协商解决办法。

(二)本案中双方合同约定的面积误差处理办法

本案中双方签订的合同约定“实际交付面积增加或减少超过10％时，宋某有权选择退房”。该约定与相关法律规定不一致，其效力如何呢?《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《商品房销售管理办法》第19条第2款也规定：“按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任：”因此，宋某与开发商在合同中约定误差范围是依法成立的，具有法律效力。虽然合同约定与《商品房销售管理办法》的规定不一致，但当事人双方的合意优先于法律的强制性规定。因此，在发生面积误差时，首先应当按照当事人双方约定的处理方式解决，双方没有约定的，按照法律规定的处理方式解决，除非当事人双方签订的合同由于某种原因归于无效。根据法律规定的误差比计算方法，涉案房屋的面积误差应为10％，不在合同约定的有权选择退房的范围内，宋某只能补交购房款，法院的判决是正确的。宋某由于不了解相关法律规定，掉人了开发商所设的陷阱内，蒙受了重大损失。假如宋某在签订合同时按《商品房销售管理办法》规定的面积误差处理办法，那么他应享有选择退房或者交付误差在3％以内的购房款时取得该商品房，就不会遭受那么大的损失了。

提示：

要防止面积纠纷，关键是订好合同。购房人在最后签订合同时遇有关于面积误差处理条款的，首先应当了解相关法律规定，以免作出不利于自己的约定。本案是属于商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理，此外，造成面积误差的一般还有两种情形：

一是露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差。依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》中有关“建筑面积”的规定，商品房销售面积不含露台面积，因此在产权登记时，土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。而房屋买卖合同中却计入了露台面积，因而发生面积误差。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符，不适用《商品房销售管理办法》第20条的规定，应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。对于独立使用的露台，可归买方所有，双方约定将其作为房屋买卖合同的标的物单独计价，由买方支付约定的价款是公平合理的。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价，采取适当提高商品房面积售价，或者按“套”、“单元”计价一并出售的，同样应予以保护，买方要求退还露台面积房款的，不予支持。对于不独立使用的露台，应属整栋楼房业主共用，买卖双方将其计入房屋面积进行交易，损害了其他业主的合法权益，买方要求卖方退还露台房款的，应予以支持。

二是测量规则标准不同造成面积误差。主要是公摊面积的计算方法不一样，有的开发商将《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积，如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。土地房产管理部门在审核实测面积时，没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积，故造成面积误差。对于测量规则标准不同造成的面积误差，并非买卖双方的原因，法院一般不予认定实际面积误差。双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的，不予支持。对于适用同一测量规则标准测绘后的实测误差，应认定为实际面积误差，依合同约定或《商品房销售管理办法》第20条的规定处理。

建议双方在签订房屋买卖合同时除约定面积误差范围外，同时在合同上注明商品房销售面积钧测量方法、预测面积所依据的测量规则标准、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的构成、何种情况下引起的误差双方应承担的责任等。而土地房产管理部门在办理商品房预售登记备案手续时，应对双方合同约定的面积是否符合测量规则标准进行事先审查，以避免纠纷的发生。

胜败关键：

本案败诉的关键在于宋某误认为法律规定高。但实际上是，当事人双方依法有效的合意应当优先于法律的相关规定。