什么是租税替代

租税替代是指政府从房价上涨中获得的租金与从企业获得的税收之间是相互替代的，其核心机制是住房价格上涨将通过降低企业利润率进而降低企业上缴税收。

租税替代的原理

“租税替代”原理的基本思想是：在土地资源给定的前提下，政府要获得高房价、从而推动房地产发展所产生的“租”，就必须相应地牺牲来自于其他行业的“税”，形成“租税替代”机制。租税替代关系，在量上可能有差异，在一定条件下是“租税等价替代”，这时的“租税替代”原理也可以称为“租税等价”原理；而在另一些条件下，租税替代的部分不一定完全等价，即“租”的增加部分不一定等于“税”的减少部分。所以，我们在表述时，为了区分不同情况，会分别表述为“租税等价”和“租税替代”，其实“替代”的基本机制是一样的。另外，为了研究方便，我们还把政府的财政收入来源分为两部门：来自房地产的各种财政收入统称为“租”（无非是房租、地租或者其变种），来自房地产以外行业的收入统称为“税”。

理论研究表明，在静态框架下，如果土地资源给定，政府通过土地租金融资和通过企业税收融资是等价的，其总收入水平只取决于土地资源总量，与融资方式无关。在动态框架下，如果土地资源给定，政府通过土地租金融资和通过企业税收融资在长期内是等价的，其长期总收入水平只取决于土地资源总量，与融资方式无关。在短期内，政府土地租金和企业税收之间存在“租税替代”关系，政府土地租金收入越高，企业利润越低，政府来自企业的税收越低，但短期替代关系不一定等价。

土地租金和企业税收在长期内满足“租税等价”原理，在短期内满足“租税替代”关系。基于1998—2008年工业企业调查数据对“租税替代”关系进行检验，结果强有力地支持了“租税替代”假说：房地产价格提高，企业上缴的税收越低，房地产价格上升一倍，企业总税收占工业总资产比重下降5个百分点，企业增值税、所得税、主营业务税金及附加占工业总资产比重分别下降3.1、1和0.8个百分点。换而言之，如果政府通过推高房价获取更高的土地租金收入，这必然导致企业税收收入的下降，这种“租税替代”机制意味着房地产价格上涨并不能导致政府租税总收入上升。

进一步的实证研究发现“租税替代”的影响机制在于，房地产价格上涨将降低企业利润率，企业利润率下降将导致政府来自企业的各类税收（包括企业增值税、所得税和主营业务税金及附加等）收入下降。也就是说，高房价在给政府带来更多房地租金收入的同时，降低了政府来自企业的税收。“租税替代”机制的存在意味着高房价对政府税收收入存在不可忽视的负面影响。需要指出的是，本文只定量研究了住房价格上涨对工业部门的影响，在现实中，房价上升还将影响服务业，导致政府来自服务业的税收收入下降，这将进一步放大“租税替代”机制的作用。

黄少安,陈斌开等.“租税替代”、财政收入与政府的房地产政策.经济研究.2012,8