什么是直接资本化法

直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

直接资本化法的基本公式

未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益，而年收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。

资本化率(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：

利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：

式中V——房地产价值；

NOI——房地产未来第一年的净收益；

R——资本化率。

因此，利用市场提取法求取资本化率的具体公式为：

收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

房地产价值＝年收益×收益乘数

直接资本化法的优缺点

直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的某种收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。

但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2％，而选取的类似房地产的净收益每年上涨3％，如果以该类似房地产的资本化率8％将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。