什么是物业管理招标
物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开选聘并确定物业管理企业的过程。
物业管理招标的方式
物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类：
(一)按物业管理服务的范围分类
1、常规性的物业管理招标
指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容的物业管理招标活动。这类招标活动着重于常规性管理服务，以便为业主及使用人提供良好的生活和活动环境。
2、经营性的物业管理招标
指各类经营性管理服务的招标，如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。这一类的物业价值比较高，管理服务的标准也比较高。
居住型物业除了常规性管理服务项目外，还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的物业管理招标。经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。
(二)按物业管理招标项目分类
1、全方位物业管理招标
也称全项目物业管理招标，包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保服务，及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。招标单位 可把其中的一项内容委托给某一专业公司，或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服务体系的物业管理公司经管。
2、单项目物业管理招标
针对物业综合管理服务中的某一事项，如电梯、水泵的保养，安保，楼宇清扫，绿化等项目，由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。其特点是专业化程度高，管理质量好。并且，可以通过规模经营提高效益。
(三)按招标对象的广度分类
1、公开招标
由招标方通过各种媒介，如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。凡对此有兴趣的物业管理企业都可以购买资格预审文件，预审合格可购买招标文件进行投标。这种招标方式的优点是有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司，也有助于开展竞争，打破垄断，能促进物业管理企业努力提高管理经营水平。但是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量。
2、邀请招标
也称有选择的招标方式，即由招标单位向预先选择的数目有限的物业管理公司发出邀请书， 一般邀请不超过十家。这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。但由于招标范围有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、报价上有竞争力的公司。
3、议标
也称非竞争性招标或称指定性招标。招标单位邀请一家，或几家物业管理公司分别协商谈判，被邀请的对象一般是具有信誉的优胜者。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以节省时间，容易达成协议，迅速开展工作。这种方式一般适用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业管理公司，或具有特殊管理要求的物业。
4、两段招标
根据物业管理招标内容不同，可采用不同的招标方式，例：保安、绿化实行公开招标，物业及设备维修养护实行邀请招标，或者议标等。
(四)按物业管理招标的主体分类
1、前期物业管理招标
指物业竣工交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持的物业管理招标方式。前期物业管理一般到业主委员会成立。业主委员会成立后如想继续聘用原物业管理公司管理，应签订续聘委托管理合同，或者重新聘用物业管理公司，这样，物业管理就转入经常性管理阶段。
2、经常性物业管理招标
指由前期物业管理转入经常性物业管理，由业主委员会主持的物业管理招标方式。该方式的特点是：物业管理进入业主自治管理及相对稳定状态，投标单位如想在市场竞争中获胜，必须从长远目标出发，制定“高效优质”的经营方针，参与投标，以获取长远利益。
3、委托咨询型物业管理招标
无论是发展商还是业主委员会，都可以通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标 。此种方式能提高物业管理招投标活动的质量，选择那些管理服务优良的物业管理公司及专业公司进行管理。这种方式虽然增加了物业管理招标的中介服务费用，但是却能为招标方，特别是业委会提高招标工作的质量，选聘到合适服务对象。
物业管理招标的范围
1.确定项目是否应该招标的原则
在阐述物业管理招标范围之前，有必要先对招标范围的概念予以说明。
招标的范围是指哪些项目必须要招标；哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商；哪些项目不适于招标。
根据我国《招标投标法》第一章第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，必须进行招标：
(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
根据以上对必须招标的项目的界定，我们可以看出，对于一些影响力较大，特别是一些影响到公众利益、国家利益和国际声誉的项目，必须实行公开招标。其目的在于，通过公开招标方式，以较为符合市场规律的合理价格获取高素质、高信誉的承包商的服务，从而有效地保证工程质量，维护国家和公众利益。
对于不适于招标的项目，国家有关法律也作了规定，主要是一些关系到国家安全和属于军事机密的项目，这些项目一般都不公开招标。这是因为：①公开发布的招标文件中有可能涉及到与国家安全或军事有关的机密；②一些不法分子有可能会借投标之名，趁机窃取国家机密。因此，对于这类项目，一般由国家指定的工程单位和物业管理单位进行建设和管理。
综上所述，根据国家有关法律的规定和精神，我们可以总结出判断某项目是否应该实行招标的三个原则：①是否与社会公众利益密切相关；②是否关系到国家利益(即是否使用了国有资金投资)；③是否涉及国家安全或军事机密。以上三原则同样也体现了国际招标惯例，具有普遍性。物业管理招标投标同属招标投标的一部分，理应遵守《招标投标法》的规定，因此，该三原则也同样适用于界定物业管理招标的范围。
2.物业管理招标的具体范围
由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外，对于招标范围的规定，《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。即法律没有规定，在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标，哪些不适于招标。然而，如前文所述，《招标投标法》对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例，具有普遍性；同时，针对目前在我国刚兴起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合，这使我们有足够的理由相信，“三原则”是我国物业管理招标范围发展的方向和趋势，用它来指导界定物业管理招标范围具有合理性和现实意义。
首先，根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则，大型基础设施(如机场、火车站、地铁等)和一些公用物业(如图书馆等)其物业管理都应实行招标。由于这些物业所承载的人流量巨大，其物业管理好坏直接关系到公众的利益，甚至人身安全，因此，这些项目的物业管理一般都应实行招标。事实上，对于这类项目，往往从项目的勘察、设计、施工开始就已经实行了全套的招标，物业管理招标不过是其中的一部分而已。另外，对于一些大型的物业小区也应该实行物业管理招标。因为，对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说，无疑是一个 “小社会”，其管理好坏，居民是否安全、舒适，是直接关系到千千万万居民切身利益的，其社会影响力丝毫不亚于一个飞机场或一座火车站。因此根据第一个原则，该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。
其次，根据“是否关系到国家利益”的原则，除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理一般也应实行招标。这是因为国家利益是群众利益的代表，损害国家利益就等于损害社会公众的利益，因此应对国家利益负责。近几年来，一些由国家专项投资或专项贷款，特别是与外国联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式，并取得了良好的效果。然而，根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则，一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公开招标方式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。事实上，这一类物业都有国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。
由此看来，物业管理招标范围已经有了较为清晰的界定。而对于那些在《招标投标法》中没有规定的，可以实行也可不实行物业管理招标的项目，在实际操作中，主要取决于开发商和业主委员会的意见。不过，随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用，物业管理招标的范围将会不断扩大。目前关于物业管理招标范围的界定尚未法律化，也有待完善。
物业管理招标的一般程序
1.成立招标机构：招标人在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织开标、评标、决标和商务谈判；与中标企业签订物业服务合同
2.编制招标文件：招标文件包括《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业服务合同》等。
3.发布招标消息：招标单位可以根椐招标方式的不同，采用不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告(广告)或函寄招标邀请书等。采取公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。
4.招标单位的资格预审：公开招标的招标人，可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件的方法。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要内容通常有：企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书；管理规模；以住业绩，已承担的项目，主要负责人的经历和企业背景情况等证明材料。经资格预审后，公开始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时间、地点和方法。
5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等：招标人应在招标公告规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根椐实际情况，向他们提供有关设计图纸，技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。
6.组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或解释。招标单位应根椐具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开投标前会议，或安排投标单位实地勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清，解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，澄清或修改文件为招标文件的组成部分。
7.接收和收存投标书 。招标人要按招标文件规定的时间(公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日)、地点接受投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文件，对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的(如没有提交投标保证金)，为无效的投标文件，招标人应该拒收，并原封不动地退回投标单位。
8.组织开标。招标人应按招标文件中明确规定的时间和地点组织开标，开标时间由招标人主持，邀请所有投标人参加，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件都应在检查密封后当众给予拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，整个过程也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加
9.评价和确定中标单位。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情况下进行(除现在答辩部分外)，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
招标人按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人为中标人。
10发出中标或未中标通知书。招标人应在投标有效截止时限(投标有效期在招标文件中载明)30日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知所有投标人，并应返还其投标书及投标保证书。
11.与中标单位签订物业服务合同。招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务合同。如果中标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目成在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。