什么是楼市限外令

楼市限外令是指为了限制高昂的房价，政府出政策限制外资购房，以防止境外人士投机炒房，而境外人士在境内只能购买一套房产。

楼市限外令的内容

1．商业存在原则。对于此前外资直接在境内购置物业、人股公司的做法，“限外令”规定，所有外资在境内的非自住性房产投资，应遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业。这样就把投资行为纳入监管范围，税收政策透明，资本流向清晰，有利于防控金融风险。

2．自用或自住原则。除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构；二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，允许购买生活、。工作必需的自住商品房。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。港澳台地区居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房。

3．提高资金门槛。限外令大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。外商投资设立房地产企业的投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额50％；开发项目资本金需达到项目投资总额35％；通过股权转让等方式并购境内企业的，须以自有资金一次性支付全部转让金。

4．先税后汇。以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一。外资投资房地产的外资汇入和汇出也受到更加严格的监管。外汇管理部门要严格审核资金汇入和结汇，房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

5．规避“变相贷款”炒房。“限外令”规定；外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。这是针对被外资广泛操作的变相贷款融资。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签订台同时约定—个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。