什么是收益乘数法

收益乘数法将评估对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

收益乘数法的类型

对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

毛租金乘数法

毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即：

房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：

毛租金乘数=价格/毛租金

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金转换为价值时要采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数；当采用年租金转换为价值时，要采用通过年租金与价格的关系求得的毛租金乘数。

毛租金乘数法的优点

毛租金乘数法有下列优点：

①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；

②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；

③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点如下：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。

毛租金乘数法的用途

该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。