什么是投机购房

投机购房是指先买套商品房居住，通过银行房贷再买一套房出租，租房收入用来还按揭款的行为。温家宝指出要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

投机购房的例子

投机购房是指先买套商品房居住，通过银行房贷再买一套房出租，租房收入用来还按揭款的行为。武汉市银行正向这种投机性购房贷款喊停，光大银行武汉分行将豪华别墅首付比例提高到60%以上；对于购置第二套房，利率则在基准利率的基础上上浮10%~20%。银行还会仔细调查借款人的居住情况和收入情况，也不向外地人发放贷款购买豪华别墅。交通银行武汉分行对于个人购买豪华别墅贷款时，一律要求首付40%，并在基准利率上上浮10%；对于经济适用房，则仍维持30%的首付比例，贷款利率不变。

招商银行武汉分行对于购置第二套房，个人房贷利率将提高10%至20%。对于外地人贷款，该行没有作出限制。如何判断“第二套住房”或者高档房是个难题，虽然可以在本行内控制，但对于借款人在其他银行“多头贷款”，则无从查证，需建立个人信用系统。

投机性购房的产生原因

保障性住房建设与供给严重不足

随着城市化进程和住房制度改革发展, 我国住房的供应结构失衡, 住房供应高度市场化, 保障性住房建设与供给严重不足.从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房占年住房建设总量的5%左右, 建设的廉租屋的总和, 只占年住房建设总量的1%左右.全国人大常委会专题调研组调研报告显示, 截至2009年8月底, 保障性住房建设完成投资39419亿元, 完成率仅为2316%.住房和城乡建设部政策研究中心课题组也刊文指出: 因一些地方财政状况紧张, 2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半.由此可知, 尽管近些年住房政策不断调整完善, 城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一, 尚未做到住房供给与保障的全民覆盖.面对高房价、低收入的基本国情, 保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市场, 催生了不在保障之列又无力购房的庞大”夹心层”群体.在刚性需求与投资需求共同作用的背景下, 部分城市”地王”频出、开发商囤地捂盘哄抬房价、投机性购房占据大半市场、房价快速上涨自然难以避免.

住房供应体系未覆盖庞大的不在保障之列又无力购房的”夹心层”群体

针对城市的部分”夹心层”群体, 管理层初步设计了政策性租赁房.作为保障性住房的新品种, 政策性租赁房备受社会关注.按照政府主管部门的公开表述, 政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间的”夹心层”.其关键问题在于: 第一, 政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的65中央财经大学学报2010年第8期”夹心层”家庭.根据国际经验, 大部分家庭可承受的租房支出在总收入的1 /3以下.如果租赁住房支出超过该比重, 将导致生活水准下降.政策性租赁住房覆盖人群的收入标准, 理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后可支配的收入.如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多, 政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求.当没有足够的房源来满足市场需求时, 提高准入门槛不可避免.一旦如此,政策性租赁房将面临与廉租房和经济适用房同样的问题, 杯水车薪、长期轮候; 第二, 政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭, 现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入”夹心层”供应断层。

商品房供应量少价高

商品房供应量少价高的原因比较复杂.从供求关系看, 保障性住房供应不足,土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售.加上刚性需求与投资需求旺盛, 致使商品房供不应求;从开发成本角度分析, 高度市场化的”招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本, 抑制了部分开发商拿地冲动; 从政策角度分析, 商品房供应的”不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期, 致投资购房比例远超国际警戒线的15%; 从市场角度看, 保障房和商品房开发建设全部推给开发商, 其他建房形式都受政策禁止与限制, 开发商寡头垄断必然会推高房价。