什么是房屋修缮周期

房屋修缮周期是指根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，从而确定房屋损坏维修的期限。房屋修缮周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。

房屋修缮周期的影响因素

大、中、小修同属于周期性修理范畴。按其不同的范围和特点，都应有一个相应的、符合客观实际的修理周期。怎样根据其病害发生、发展的自然规律和使用规律，确定各类房屋建筑的最佳修理周期，是房屋建筑修缮工程科学管理上的重要基础工作之一，这需要进行长期而有系统地积累历史资料，并进行大量的调查研究、统计分析工作才能做到。根据一些不完整的材料表明，修理周期的长短，一般取决于以下几个方面：

1．房屋建筑各个部位的耐用程度

耐用程度与结构种类、房屋的使用年限和剩余使用寿命、原设计标准的高低和施工质量的优劣等因素有关。不同结构的房屋建筑，有不同的耐用年限，由于建造的时间不同，它的剩余使用寿命也是不相同的，再加以原设计标准和施工质量的不同，所以其损坏情况和耐用程度也是不相同的。

2．房屋建筑的用途

人们在进行生产、生活活动过程中对房屋建筑各部位造成的损耗、破损，其大小是和生产、生活设备用品荷载的大小，摩擦、撞击、活动的频率，使用的合理程度，生产、生活中是否产生有害介质或污染物等因素有关。如：大型百货商店、火车轮船的候车室与一般的办公和住宅房屋；产生有害气体或污染物的工厂车间与一般的仓库生产厂房；浴室、厨房与一般用房；通过车辆较多的马路与一般的道路；公用厕所与一般厕所等，由于它们的用途不同，在同一期间它们的损耗、破损程度也是不相同的。因此，修理周期也就各不相同。

3．房屋建筑所处的地理位置

日光、风、雪、雨、湿度、温度等等自然因素的影响，是房屋建筑产生病害的重要原因之一。如：我国南方多雨、湿度大、有蚁害，木质结构易腐烂。而北方雪大、温度低，顶棚墙壁易结霜，基础冻害较多。由于房屋建筑所处的地理位置不同，自然条件及其影响也不同因此，病害发生的部位、发展进程、造成损害的大小、快慢进程亦不会相同，修理周期就有长、有短。

4．其他

如：设计者是否预见到未来需要的程度；养护管理工作是否及时；使用上有否特殊要求等等。

房屋修缮周期的确定

房屋修缮周期是根据长期系统积累的大量的房屋修缮资料，通过统计和分析而确定的。它应符合技术上合格、使用上合意、经济上合算的原则。

(一)大修、中修周期

房屋大修、中修周期分为单项修理周期和多项综合修理周期，前者取决于房屋个别部件的技术状态，后者取决于房屋整体的技术状态，这里主要针对后者而言。

部分铁路局房管部门根据所管房屋的历史资料统计分析，并考虑到当前我国城镇房屋中使用年代已久的砖混结构房屋仍占较大比重，不少房屋存在失修现象，大修资金有一定限度，因此，建议目前房屋大修平均周期以20～30年、中修平均周期以5年左右为宜。

部分城市房管部门建议的大修周期为：砖木结构房屋约为12～15年；砖混结构房屋约为15～20年；钢筋混凝土结构房屋约为20～25年。

(二)小修周期

小修周期一般定为1～3个月或更长一些。小修保养周期长短是否恰当、修理质量是否符合要求、工作内容是否适应季节变化和当时生产与生活的需要等，可从用户请修的内容及频数的变化上反映出来。