什么是房屋

房屋是指具有墙、顶、门、窗，能够满足人们生产和生活需要的建筑物。房屋属于一种建筑物，但是，建筑物除房屋外，通常还包括码头、船坞、油库、水塔、烟囱、围墙等建筑设施。依社会的一般观念，房屋具有商品属性。但是，并非所有的房屋都具有纯粹商品特性，因为房屋除了商品性外，还具有福利性，这是世界各国的一个通例。

房屋一般有广义和狭义之分。狭义的房屋是指人类建筑在特定地块上的形成固定空间、供人居住、从事营业或其他社会活动的建筑物。广义的房屋是指人类在土地之上建造的用于生活生产和从事其他活动的建筑物和构筑物。一般而言，人们所说的房屋是狭义上的房屋的概念。

房屋的法律释义

按照形式逻辑，依上位概念和下位概念的次序，下面就与房屋相关的几个概念从法律上进行探析。

(一)物

白罗马法以来，物在法律上就有广义和狭义之分。狭义上的物，仅指有体物，如德国法。广义上的物，除了有体物，还包括财产权利和无形财产等，如罗马法、法同法。我同《民法通则》和

《担保法》等法律采纳了物的广义概念，除了有体物，还包括知识产权和质权等，这种制度安排应当说反映了社会现实和社会变化呐需要。

至于“财产”的概念，在这里有必要予以进一步的说明。我国在《担保法》第34条和《继承法》第3条中就使用了“财产”一词。众所周知，“物”主要是设有物权法的大陆法系国家所特有的概念，财产则是各国法律共有的概念，但英美法系国家普遍使用“财产”或“财产权”。从范围而言，“财产”的范围要大于“物”，但很多场合两者的范围是一致的。随着物的适用范围扩大到无体物和权利，二者的区别意义已经不大。时至今日，大陆法系物权法和英美法系财产法的调整范围已经十分接近。

(二)不动产

民法从不同角度对物进行划分时，最重要的分类就是将它分为动产和不动产。如今，几乎所有国家都承认这种划分。当然，传统民法主要是从物的物理属性出发，认为能在空间上进行移动，且移动后不损害其经济价值的物为动产；在空间上占有固定位置，不能移动或移动后会损害其经济价值的物为不动产。但是，这种划分仅注重物理标准，而忽视了经济标准，现在世界上大多数国家正摒弃此种做法，更加关注财产的使用目的、经济价值和社会意义等。

近年来，我国在《民法通则》和《担保法》等法律中，对不动产类型的划分主要还是考虑物的自然属性和物理属性，对物的经济属性和社会属性关注较少。尽管如此，我国立法已有了可喜的进步，毕竟对物的经济意义和社会意义有了进一步的认识，已将船舶、车辆和航空器等纳入了不动产的范围。笔者认为，为了从根本上彻底解决这一立法缺陷问题，国家制订物权法和民法典时，应当予以充分考虑，在注重物的物理标准和经济标准的同时，应当反映物的法律技术标准，以实现物的交易安全。

(三)物业

我国古代早有“物业”一词的用法。《宋刑统·户婚律》载明：“应典卖倚当物业，先问房亲，次问四邻，房亲著价不尽，亦任就得价高处交易。”出于历史原因，中国内地在解放后一直没有使用“物业”这一术语，中国香港地区倒是在广泛使用。《香港法律大全》认为：“物业，是指单元性房地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业，所以，一物业可大可小，大物业可分割为小物业。”可见，香港法规定的物业的含义与房地产的狭义含义相近。在改革开放后，从深圳地区开始，中国内地虽广泛使用“物业”一词，但并无法律上的准确界定。建设部房地产业司物业管理处在1994年6月发表的《简述物业管理》一文中认为：“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、丁业厂房、仓库以及与之相配套的设备、设施和场地、庭院、干道。”上述规定的范围显然没有香港法宽泛，所指物业的概念仅指已竣工并投入使用的房地产。因此，我国法律应当对物业的概念予以明确。

(四)定着物

我国台湾学者认为，定着物是指与土地密接不易移动，继续附着于土地而为使用之物，主要包括建筑物、铜像、桥梁和纪念碑等。我国现行法律并没有对它作出准确界定，这方面的学者大都认为，定着物非为土地的构成部分，但密切依附于土地，具有独立的使用价值，主要包括房屋及其他建筑物、林木和构筑物。与其他大陆法系国家民法中定着物的含义相比较，我国对定着物的解释是比较宽泛的，而其他大陆法系国家的定着物不包括林木。

(五)房产

我国1995年施行的《城市房地产管理法》第2条第2款规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。可见，对房屋的理解我国法律采纳的是广义含义，不仅包括土地上的居民住房、工商业用房、办公用房等建于特定地段上的形成固定活动空间，且能遮风避雨的建筑物，还包括其他建筑物和构筑物，以及花园、道路等任何占有地面之物。

人们将房屋视为法律上的一项财产时，就出现了房产的概念。房产是指在法律上有明确归属的房屋财产，是对房屋享有的所有权或其他权益。房产直接反映了人与物的归属和支配关系，体现了民事主体之间基于房屋而形成的物权法律关系。

(六)商品房

迄今为止，十国现行法并没有对商品房的含义作出明确的规定。笔者认为，我国在改革开放时代才出现真正意义上的商品房。所谓商品房是特指由房地产开发经营公司以盈利为目的而建造的，经准许在市场上自由出售，具有真正商品意义和法律上拥有完整所有权的房屋。因此说，农村的白建房屋、港澳地区的“社会公房”和我国内地房改中称为“部分产权”的房屋、“安居工程”房屋、出售“公房使用权”的房屋以及解困房、集资房、危改房、经济适用房等并不完全具有商品房的性质。目前，我国部分地区仍以住房制度改革时期特有的分类方法将商品房分为福利商品房、微利商品房和市场商品房。所谓福利商品房是指出售给依靠财政拨款的党政机关和事业单位职工的房屋，所谓微利商品房是指出售给非依靠国家财政拨款的事业单位和企业单位职工的房屋，所谓市场商品房是指向社会公开出售的房屋。其巾，福利商品房实行准成本价或全成本价出售，购房者拥有部分产权；微利商品房实行微利价(全成本价+微利)出售，但购房者也未取得全部产权；市场商品房实行市场价格出售，购房者拥有全部产权，可以自由交易。当然，福利房和微利房虽不是完全商品房，但是是具有相当商品房属性，且可转化为自由交易的商品房。

房屋种类

房屋是城市经济、政治和文化娱乐活动的基本场所，是城市居民安居乐业的生存空间，也是城市立体形象的物质外壳和主体。按基本使用性质，房屋可划分为住宅与非住宅房屋两大类。

1．住宅

住宅是供人们居住生活之用的房屋。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的50％。一幢住宅可供一户或多户使用。每户内又有若干个房间，如居室、起居室、书房、厨房、卫生间、储藏室以及户内过道或室外活动空间(庭院、阳台)等，它们作为一个整体综合地为住户的生活服务。

(1)住宅可按建设标准划分为：一类、二类、三类、四类住宅。所谓住宅建设标准，包括面积指标、设备及装修标准、投资标准、工程质量标准、环境质量标准，而以面积为主要控制指标。

(2)按层数和高度可划分为：低层住宅，指1层～3层住宅。其中的平房，大多是砖木结构，使用时间已久，设备条件差，而且公用区的使用时间集中，公共关系复杂，如北京的四合院。一层独院式住宅，一户人家独立地使用一个院子，建筑四面临空，平面组合灵活，朝向、通风、采光良好；环境较安静，干扰少，可根据不同要求组织家庭生活和娱乐活动，使用方便。但独院式住宅占地面积大，建筑墙体多，市政设施投资高，故较少建造。二层或三层的独楼与独院式既有类似处，又有所不同，土地利用率高了，投资也增加了。低层公寓式楼房住宅，土地利用率更高，且建筑物自重较轻，对建筑地基要求不高，一般地质均可建造。但毕竟占地面积仍然过大，市政设施投资较多，城市中应少开发。

多层住宅通常为4层～6层；中高层住宅为7层～9层。

多层与中高层楼房住宅必须借助公共楼梯解决垂直交通，有时需设公共走廊解决水平交通。这两类住宅的主要特点是：由结构、构造、标准均相同的各单元组合而成，每一个单元以楼梯为中心，每层户数较少，减少了相互的干扰，能适合多种气候，造价较为经济。

高层住宅为10层以上楼房。30层以上为超高层。公共建筑高于24米为高层，高于100米为超高层。高层和超高层住宅通常设电梯供住户使用。它们占地少，可容纳更多住户，能缓和建设用地的紧张状况。但其造价高，为多层建筑的一倍左右。最多层数的确定，直接受防火能力和工程技术的约束。

(3)按建筑结构的主要材料划分，一般可划分为五类。

建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。

钢结构，主要承重构件由钢板和型钢等钢材，用焊、铆、螺栓或胶等连接而成。

钢筋混凝土结构，主要承重构件由钢筋和混凝土制成。

砖混结构，主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土屋面板和梁承重。

砖木结构，主要承重构件是用砖和木两种材料制成的结构。其他结构，如竹结构、石结构、砖拱结构、窑洞、木板房、土草房等。

(4)按住宅房屋的所有制划分，有全民所有制住宅、集体所有制住宅、居民个人所有制住宅等。

2．非住宅房屋

非住宅房屋是除住宅以外，所有其他房屋的总称。按其不同使用性质，大致可分为四类。

(1)生产用房，是指城市物质生产部门的用房，包括工业、交通运输业、建筑业等部门的厂房、车间、仓库、办公室、实验室及生活服务用房等。

(2)营业用房，是指城市中商业、银行业、其他赢利性服务业所使用的房屋。具体包括商店、银行、旅店、宾馆、饭店及邮电等单位的用房。此外，还包括这些单位的办公室、仓库堆栈、食堂等辅助用房。

(3)行政用房，是指社会党政机关、军事机关、工青妇群众团体、民主党派的办公用房和辅助用房。

(4)其他专业用房，是指文教、科研、医疗卫生、教堂寺庙用房及外国驻华机构用房。

房屋的社会经济功能

1．住宅的社会经济功能

住房是人们从事各类社会经济文化活动的最基本的物质前提之一。它不仅是提供空间的工程实体，而且是一种文化，体现不同的生活方式与居住习惯。此外，住宅也是一定社会经济发展水平的重要标志。归纳起来，城市住宅的社会经济功能主要有：

(1)生活资料功能。人的一生约有三分之二的时间在住宅中度过，住宅是最基本的生活资料。有宽敞的居住空间，完美的室内设备，齐全的配套设施和优美的居住环境，这种档次的住宅所满足的已经不仅是生存需要，还能满足人们的发展需要和享受需要。住宅需要的满足程度，在相当大的程度上制约着人们的实际生活的质量，并对家庭的和谐与邻里关系以及社会治安发生很大影响。

(2)社交功能。住宅，特别是起居室、会客厅，是进行社交，密切邻里关系的理想场所之一。

(3)心理功能。住宅给人以家庭归属感、认同感、隐秘感和安全感。整洁清新或装饰精美、布局合理、内外环境优雅的居室给人以美的快感。享有住宅的一定产权特别是所有权，亦可能带来某种满足感、成就感。

2．非住宅房屋的社会经济功能

使用性质不同的非住宅房屋，其社会经济功能各异。生产用房大部分是物质生产部门的生产性固定资产，执行生产资金的功能。

营业用房大部分是流通部门和服务部门的经营性固定资产，执行商业经营资金的功能。

行政用房和其他专业用房主要与社会管理、社会治安及科研活动、人才培养、医疗保健等功能有关。

此外，城市的某些非住宅房屋具有居住区配套设施的功能。