什么是房地产销售收益

房地产销售收益指房地产投资者在卖出房地产时得到的销售收入减去房地产开发成本后的差额。它的大小与销售价格直接有关，而销售价格又与销售方式有关。

房地产销售收益的计算

房地产销售收益的计算：

出售收益=销售收入-购房总价-资金成本-应纳税金-管理成本-建筑成本

销售收入=单位面积售价×销售面积数量

购房总价=买入价格×购房面积数量

应纳税金=销售收入×税率

下面分别对公式中各指标进行说明。

1．房价的影响因素

投资者无论是卖房还是买房，其价格都与下列因素有关。

1)宏观因素，包括宏观经济因素和宏观经济政策因素。经济处于上升阶段，房价就会上涨，经济处于紧缩阶段，房价不但不会上涨，还可能下跌。宽松的宏观政策，会导致房价上涨，而紧缩的政策会打压房价。

2)拟购房屋的区域因素，包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观等。

3)拟购房屋的个别因素，包括房型好坏、房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、装修情况等。

4)投资者买房时与卖主的特别情况，如买方急于买房结婚，这时，买方可能会出较高的价格；卖方急于筹集现金，可能会要求较低的价格。另外还与买卖双方讨价还价的能力相关。

2．商品房面积的计算

商品房销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积

套内建筑面积由三部分组成：套(单元)内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。

商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，分共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之问的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积的计算办法：按国家现行《建筑面积计算规则》规定，封闭阳台按实际面积计算，非封闭阳台按实际面积的一半计算。

公用建筑面积由以下两部分组成：

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备问、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

②套(单元)与公用建筑空问之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并排除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

公用建筑面积分摊系数计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

在实际应用中，销售面积和实际建筑面积可能不相符，存在误差。销售面积误差的处理办法是：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，即不足部分卖方向买方退还房价款及支付相应利息；如超出部分不足3％，由买方补交超出部分房价款。

面积误差比绝对值超出3％，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。买房人同意继续履行合同的情况下，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买房人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买房人。房屋实际面积大于合同约定面积超过时，超过3％以内的房价款由买方补交，而超出3％以外的房价款由卖方自行承担。

3．资金成本

资金成本是指为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本在这里主要指银行利息。对于个人投资者而言，资金主要来自于自有资金及银行贷款。无论是白有资金还是银行贷款都有资金成本的问题。自有资金的资金成本就是放弃了投资其他理财产品所获得的收益，而银行贷款的利息就是资金成本。这个问题我们在第四节作详细的讲述。

4．管理成本

管理成本指房地产管理费、维修基金、保险费。

管理成本主要是指投资者在房产没有卖出之前每年必须要承担一定的房地产管理费和维修基金费，其中房地产管理费以多层为最低。目前宁波市近两年开发的楼盘多层普通住宅按每平方米0．30元征收，而小高层和高层按每平方米1．1～2．8元征收，像鄞州区的万达、金地国际房地产管理费分别为2．5元／平方米和2．8元／平方米。对于100平方米的住房，每年房地产管理费和维修基金费3000多元，这种管理成本就比较高。而北京、上海房地产费每年每平方米在5～10元的楼盘很普遍。

5．建筑成本

对于个人投资者而言，建筑成本主要是指房产的折旧，一般多层每年按价值的2％进行折旧，而小高层和高层按1．5％进行折旧。