什么是房地产转换
房地产转换是指房地产用途的变更，即投资性房地产转换为自用房地产，自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产。
房地产转换的形式
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1、投资性房地产开始自用。
即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2、作为存货的房地产改为出租。
通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
4、自用土地使用权停止自用改用于资本增值。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
1)作为存货的房地产改为出租
房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的账面价值转为投资性房地产。
【例1】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换后采用成本模式。
甲企业2007年4月15日的账务处理如下：
借：投资性房地产——某写字楼4500
贷：开发产品——房屋(写字楼) 4500
本例，如果企业开发的写字楼已经提取了200万元的跌价准备，在转换为投资性房地产时应作如下分录：
借：投资性房地产——某写字楼4300
存货跌价准备 200
贷：开发产品——房屋(写字楼)4500
2)自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
企业将自用建筑物或土地使用权转换为成本模式的投资性房地产，应将该建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”账户。
【例2】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。
甲企业于2007年4月15日的账务处理如下：
借：投资性房地产——办公楼5500
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
贷：固定资产5500
投资性房地产累计折旧(摊销) 300
投资性房地产减值准备 200
3)投资性房地产开始自用
企业采用成本模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的账面原价、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备账户。
【例3】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，该项投资性房地产的账面原价为5000万元，累计已提折旧(摊销)1200万元。
甲企业于2007年8月1日的账务处理如下：
借：固定资产5000
投资性房地产累计折旧(摊销)1200
贷：投资性房地产——某厂房5000
累计折旧 1200
2.公允价值模式下的转换
1)作为存货的房地产改为出租
在采用公允价值进行后续计量的情况下，房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的公允价值借记“投资性房地产——某房地产(成本)”科目。并冲平该存货的账面价值(即冲平该存货的“开发产品”、“存货跌价准备”等账户)。然后将公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”，将公允价值大于账面价值的差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【例4】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换日该写字楼公允价值4100万元。采用公允价值模式。
4月15日转换日甲公司会计分录如下：
借：投资性房地产——写字楼(成本)4100
公允价值变动损益 400
贷：开发产品4500
本例如果转换日该写字楼的公允价值为4800万元，会计分录如下：
借：投资性房地产——写字楼(成本)4800
贷：开发产品——房屋(写字楼)4500
资本公积——其他资本公积 300
(待该项投资性房地产处置时，该部分资本公积应转入其他业务收入)。
2)自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
企业将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性房地产，应按转换日该房地产的公允价值借记“投资性房地产——某房地产(成本)”科目，并将该房地产转换日的账面价值(即固定资产或无形资产原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等)全部冲平；然后将公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”，将公允价值大于账面价值的差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【例5】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。转换日该办公楼公允价值4700万元。采用公允价值模式。
甲企业于2007年4月15日的账务处理如下：
借：投资性房地产——办公楼(成本)4700
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
公允价值变动损益 300
贷：固定资产5500
上例如果转换日，该办公楼公允价值5200万元，应作如下分录：
借：投资性房地产——办公楼(成本)5200
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
贷：固定资产5500
资本公积——其他资本公积 200
(待该项投资性房地产处置时，该部分资本公积应转入其他业务收入)。
3)投资性房地产开始自用
企业采用公允价值模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。公允价值与转换日投资性房地产账面价值之间的差额计入当期损益，即公允价值变动损益。
【例6】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，转换日该项投资性房地产的账面价值为“投资性房地产——厂房(成本)”5000万元，“投资性房地产——厂房(公允价值变动)”明细科目借方余额600万元。转换日，该投资性房地产的公允价值5500万元。
甲企业于2007年8月1日的账务处理如下：
借：固定资产——经营用固定资产(厂房)5500
公允价值变动损益 100
贷：投资性房地产——厂房(成本)5000
投资性房地产——厂房(公允价值变动) 600
本例，如果转换日“投资性房地产——厂房(公允价值变动)”项目如果为贷方余额200万元，应作以下会计分录：
借：固定资产——经营用固定资产(厂房)5500
投资性房地产——厂房(公允价值变动) 200
贷：投资性房地产——厂房(成本)5000
公允价值变动损益 700
(待该项房地产处置时，应将公允价值变动损益转入其他业务收入”)