房地产行纪的概述

房地产行纪是指房地产经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三者进行交易，并承担规定的法律责任的行为。

根据《合同法》的有关规定，行纪是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的活动。行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担。在形式上行纪与自营很相似，但是经纪人并未取得交易商品的所有权，他是为了委托方的利益而进行活动，作为经纪人仅仅是得到委托人给他的佣金。行纪活动的服务内容较深，经纪人拥有的权利和承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。所谓以自己的名义开展业务，是指当行纪人与第三人开展交易时，行纪人无须告诉该第三人自己的委托人是谁，也无须告诉第三人自己与委托人签订了行纪合同，只要告诉第三人自己的姓名或者名称即可。第三人也无权过问行纪人的委托人是谁，亦不得以行纪人与委托人的行纪合同成立与否，而决定其与行纪人的交易行为的效力。因此，《合同法》规定：行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。第三人不履行义务致使委托人受到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任。在传统的理论中普遍认为，行纪只能使用于动产，如贸易、典当、拍卖中，随着房地产中介服务的范围不断拓展，行纪也逐渐应用在不动产领域中，如房地产包销。

目前我国对经纪活动的定义相对较广泛，但不同的行业有不同的特点，特别是对代理行为的界定，应针对不同的情况区别对待。

房地产行纪人的权利和义务

当房地产经纪人从事房地产行纪活动时，经纪人常常被称为行纪人。

房地产行纪人的主要权利包括如下几项。

1)房地产行纪人有权依据有关法律规定或者约定，要求得到报酬和手续费等。

2)房地产行纪人实施行纪行为时，以自己的名义而非以委托人名义介入买卖活动，这被称为行纪人的介人权。

3)当委托人无故拒绝受领房地产行纪人依其指示所购房屋并拒付报酬、费用时，经过催告后，行纪人有权将房屋留置。

房地产行纪人的主要义务如下。

1)遵从委托人指示的义务。

2)房地产行纪人占有委托物的，应当妥善保管委托房产。

3)及时报告的义务。法律规定的有效期限是不管每月天数的不同的。权利人在设定合同的期限时应该考虑到每月天数不一样，有28、29、30、31天的情况。有效期包括休息日。但是当到期日是休息日时，就会涉及推迟至工作日的情况。

房地产行纪与房地产信托、代理、居间的关系

1．房地产行纪与房地产信托的不同

房地产信托实质上一种管理财产的法律关系，在此项关系中，一方拥有房屋财产所有权，同时负有为另一方利益使用该房屋财产的义务，该房屋财产称信托财产。成立房地产信托有房屋财产授予人(信托人)、受托人和信托受益人三方主体。

房地产行纪关系与房地产信托关系的区别如下：

1)房地产行纪关系属于合同关系，房地产信托属于房屋财产管理关系，类似于用益物权管理。

2)房地产行纪合同只有房地产委托人、房地产行纪人双方，而房地产信托有房地产信托人、受托人和信托受益人三方当事人。

3)房地产行纪不以房屋财产交付为成立要件，而其委托人的房屋财产所得利益归委托人享有；而房地产信托以房屋财产交付各受托人为成立要件，且取得房屋财产所生利益的是受益人，而非房屋财产授予人。

2．房地产行纪与房地产代理的不同

房地产行纪与房地产代理都是发生于三方当事人之间的关系，并且都是为他人活动，这是两者相似的地方。不同之处是，房地产代理行为在交易时房地产经纪人以被代理人名义与第三方交易，交易活动中的法律责任、经济风险由委托人承担；而房地产行纪行为，交易时房地产经纪人以自己的名义与第三方交易，交易活动中的法律责任、经济风险由行纪人自己承担，委托人并无直接权利义务关系。

3．房地产行纪与房地产居间活动的不同

房地产居间中，由于房地产经纪机构是以自己的名义为交易双方提供交易机会，促成他人之间的房地产交易，它自己并不直接进行交易，纯粹起一种提供信息、牵线搭桥的作用，所以它基本上不承担交易行为的经济风险。而在包销活动中，不管标的房地产是否能按包销合同所约定的价格售出，房地产经纪机构都必须向房地产业主支付全额房款。这其中潜在的巨大经济风险完全由房地产经纪机构承担。不管房地产经纪机构是否以自己的名义与第三人从事房地产交易，其实质上已成为直接进行房地产交易的一个主体。