什么是房地产纠纷民事诉讼

房地产纠纷民事诉讼是指人民法院在双方当事人及其他诉讼参与人的共同参加下，为审理和解决有关房地产纠纷所进行的司法活动，以及由这些司法活动所产生的法律关系的总和。

房地产纠纷的民事诉讼与其他解决途径相比有显著特点：首先，人民法院通过诉讼途径来解决房地产纠纷是以审判权为根据的；其次，人民法院处理房地产纠纷是最终的、具有强制执行力的纠纷解决途径，对于房地产行政管理机关或仲裁机关作出的已发生效力的调解书、决定书或裁决书，当事人一方不执行的，只能由另一方当事人向人民法院申请强制执行。

鉴于房地产民事案件审理的复杂性，最高人民法院在不同时期针对房地产民事案件审理中存在的普遍性问题，及时发布了一些专门性的司法解释，例如2003年发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖合同从签订到履行全过程经常发生的一些疑难问题提出了具体的司法审理要求，这是审理房地产民事案件的重要依据。

房地产纠纷民事诉讼的适用范围

按民事诉讼处理的房地产纠纷主要包括以下几类：房地产产权纠纷；房地产买卖纠纷；房地产租赁纠纷；房地产抵押、典当纠纷；房地产开发经营纠纷；房地产拆迁纠纷；房地产相邻关系纠纷。

下列房地产纠纷不属于民事诉讼受理的范围：

(1)因机关、团体、企事业单位内部分配、调整房屋或职工调动、死亡等原因引起的房屋纠纷，应由单位自行解决。

(2)军队与军队离休退休干部之间因腾退军产房发生的纠纷以及军地互转引起的单位与军队房屋纠纷，应该由军队和地方政府协商并通过行政手段解决。

(3)因政府行政管理方面的决定引起的房产纠纷，或因党委发文调整引起的房产纠纷以及因机构的领导体制变更或行政机构、企事业单位的分合调整所引起的房屋纠纷。

房地产纠纷民事诉讼的管辖

1．级别管辖

级别管辖是指按照法院组织系统，根据案件的性质、繁简程度、影响的范围，划分上下级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限的管辖。主要包括以下内容：基层人民法院管辖第一审房地产民事纠纷案件，但民事诉讼法另有规定的除外；重大涉外房地产民事纠纷案件、在本辖区有重大影响的房地产民事纠纷案件、最高人民法院确定由中级人民法院管辖的房地产民事纠纷案件均由中级人民法院管辖；高级人民法院管辖在本辖区有重大影响的房地产民事纠纷案件；最高人民法院管辖在全国有重大影响的房地产案件和认为应当由其审理的房地产案件。

2．地域管辖

地域管辖是指同级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。房地产纠纷民事诉讼地域管辖主要有：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。

3．专属管辖

专属管辖是地域管辖的一种特殊规定，是指对特定的案件确定专属于特地各法院管辖。专属管辖具有诉讼标的的特殊性和管辖上的排他性。根据我国《民事诉讼法》的相关规定，房地产纠纷民事诉讼中的专属管辖主要包括：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

4．移送管辖

移送管辖是指人民法院发现受理的房地产案件不属于本院管辖范围的，移送给有管辖权的人民法院管辖。

5．指定管辖

指定管辖是指人民法院对某些房地产案件，指定某个下级人民法院予以管辖。因为上级法院指定的方式一般用裁定，所以指定管辖又称裁定管辖。

房地产纠纷民事诉讼的基本程序

对房地产纠纷案件的审理要依据《民事诉讼法》规定的程序进行，其基本程序是：

1．起诉和受理

起诉必须符合我国《民事诉讼法》第108条的规定。起诉的方式有口头起诉和书面起诉两种，书面起诉应递交起诉状，并按被告人数提交副本；当事人有权委托1人至2人作为诉讼代理人。人民法院在收到起诉状或口头起诉后，要进行诉讼时效的审查和起诉条件的审查，符合起诉条件的，应在7日内立案受理，并通知当事人。

2．审理前的准备

人民法院应在立案受理之日起5日内，将起诉状副本或口诉笔录抄件发送被告，被告应在15日内提交答辩状，人民法院应当在收到答辩状之日起5日内将答辩状副本发送原告。人民法院应当在受理案件通知书和应诉通知书中告知当事人有关的诉讼权利和义务。

除了简易程序或特别程序实行独任制外，人民法院审理第一审民事案件应组成合议庭，人数必须是单数，合议庭组成后应在3日内告知当事人。人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。

3．开庭审理

开庭审理包括法庭调查、法庭辩论、法庭调解、合议庭评议和裁判等内容。人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。一般房地产纠纷案件应在立案之日起5个月内审理终结。

4．第二审程序和审判监督程序

第二审程序是指上级人民法院根据当事人的上诉，对下一级人民法院未发生法律效力的判决和裁定进行审理和裁判的程序。当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉；不服裁定的，上诉期限为10日。第二审人民法院审理上诉案件可以进行调解，如能调解达成协议，则制作调解书，送达当事人后原审法院的判决即视为撤销。

第二审法院对上诉案件，经过审理，根据不同情形，分别作出维持原判、改正原判的判决，或作出发伺重审的裁定等。第二审法院的判决和裁定是终审的判决和裁定。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结；审理对裁定的上诉案件，应当在30日内作出终审裁定。

审判监督程序是指法定机关行使监督权，对人民法院的民事审判活动进行监督的程序。各级人民法院院长、上级人民法院、上级人民检察院等对已发生法律效力的判决、裁定，可以按照审判监督程序进行监督。当事人对已发生法律效力的调解书、判决书、裁定书，也可以在两年之内申请再审，当事人再审期间不停止原裁判的执行。

5．执行程序

执行程序是保证人民法院的裁判能够顺利得以执行，保证当事人合法权益得以实现的法律程序。执行分为申请执行和移送执行两种。

(1)申请执行

是指当事人一方不履行生效的法律文书所确定的义务，对方当事人可以向有管辖权的人民法院提出申请，请求人民法院开始执行，以实现自己的合法权益。申请执行的期限，双方或一方是公民的为1年，双方都是法人或其他组织的为6个月。

(2)移送执行

是指人民法院的判决、裁定和调解书发生效力之后，由审理该案的审判人员将案件直接交付执行人员执行。执行措施是由法律明文规定的，包括：冻结、划拨存款；扣留、提取收入；查封、扣押、拍卖、变卖财产；搜查隐匿财产；强制迁出房屋；强制退出土地等。

涉外房地产民事诉讼

涉外房地产民事诉讼是指人民法院在受理、审理、执行具有涉及我国境外因素的房地产民事案件中所适用的一种诉讼程序。人民法院在处理涉外房地产纠纷时，依照我国《民事诉讼法》第四编对涉外民事诉讼程序的特别规定进行。没有特别规定的，适用民事诉讼法的一般规定。