什么是房地产法律责任

房地产法律责任是指违反有关国家房地产管理法律、法规，依法承担的相应不利法律后果。法律责任是行为人由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利法律后果。

房地产违法行为的法律责任，《城市房地产管理法》作了主要的规定，其他有关房地产的行政法规和部门规章也都有较全面和具体的规定。其表现形式多样：违反土地管理法的法律责任；违反城市管理法的法律责任；违反城市房屋拆迁管理条例的法律责任；违反城市房地产开发经营管理条例的法律责任；违反基本农田保护条例的法律责任；等等。基于房地产纠纷的复杂性，实践中一个行为往往违反多项法律规定导致多种法律责任并存。

房地产法律责任特征

(1)责任主体的复合性。由于房地产纠纷的复杂性以及房地产经济价值的重要性，使得责任的最后承担者不是简单的一方，往往涉及多方主体。

(2)责任性质的多元性。处于公私法交界处的房地产法使得其纠纷的性质与责任的界定，不是简单的民事、行政、刑事纠纷与责任，常常是多种性质的责任混合，在一个案件中，责任主体往往既要承担民事责任．又要承担行政责任，甚至是刑事责任。

(3)责任实现途径多样性。正是房地产责任性质的多元，决定了房地产责任落实途径渠道的多样，这也是房地产法律责任较其他单一的部门法律责任特别的地方，正是在责任实现途径的多样之上，使得纠纷的化解、责任的最后承担有了现实性。

房地产法律责任的主体

房地产法律责任主体是指违反有关国家房地产管理法律、法规，或者根据其所处的事实状态、依据法律、法规需承担相应房地产法律责任的公民、法人、其他组织、相关房地产行政部门及其他主体。主要有：

(1)房地产案件中担责的公民、法人及其他组织。这也是最一般意义上的房地产法律责任主体，如村民非法占用土地修建住宅、开发商擅自转让房地产开发项目中，责任主体就是该村民、该开发商。

(2)房地产行政主管部门。由于房地产行政主管部门在房地产管理中所处的位置特殊，在诸种利益的纠葛中，它们有时偏离公正、背离法律、疏于职守，一旦有非法批准占用耕地、违规收费、滥用职权、官商相结鱼肉百姓，那么它们及其工作人员即构成房地产法律责任主体。

(3)其他主体。这类主体由于在现实中常见的是房地产行政主管机关之外的其他行政机关以出让人的身份出让国有土地使用权；一些公民阻碍土地主管工作人员依法履行职务，此时该行政机关或者公民即为房地产法律责任主体。

房地产法律责任的形式

1．民事和经济法律责任

民事法律责任，简称民事责任，是指由于民事违法行为而应承担的法律后果。经济法律责任，简称经济责任，是指由于经济违法行为而应承担的法律后果。民事和经济法律责任，简称民事和经济责任，是指由于民事和经济违法行为而应承担的法律后果。

经济法律责任是随着经济法的产生和发展以及经济法学的产生和发展而产生的一种法律责任形式，由于经济法和民法都是调整一定的经济关系的，因而经济法律责任和民事法律责任在许多方面是有联系的，或者是有更多的共同之处，故将它们放在一起进行阐述。

根据《民法通则》的规定，我国承担民事责任的方式主要有：消除危险；返还财产；排除妨碍；停止侵害；赔偿损失；修理、重作、更换；恢复原状；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。

此外，《民法通则》还规定，人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

根据我国经济法律、法规的规定，我国广泛采用的经济责任的形式主要有：警告；罚款；没收非法所得；取消评优资格；取消银行账户；停业整顿；吊销许可证或者营业执照。此外，还有通报批评、责令转产、强制扣缴、责令停业等。

按照我国现行房地产法律、法规的规定，房地产法律责任的形式中，既采用了不少过去常见的民事和经济责任的形式，又规定了一些与房地产活动的特殊性有联系的新的民事和经济责任的形式。从总体上看，我国房地产法律责任中的民事和经济责任有以下形式：责令退还(包括责令退还非法占用的土地和责令退回所收取的钱款)；停止侵犯；赔偿损失；收回(收回土地使用权)；限期拆除(限期拆除非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施)；退赔；责令缴纳(责令缴纳土地使用权出让金)。

2．行政法律责任

行政法律责任，简称行政责任，是指由于行政违法行为而应承担的法律后果。对于行政违法行为，应追究行政法律责任，给予行政制裁。行政制裁有行政处罚、行政处分等形式。行政处罚包括警告、罚款、行政拘留、没收违禁财物、劳动教养、赔偿损失等方式。行政处分包括警告、记过、记大过、降级、降职、留用察看、开除等方式。我国现行的房地产法律、法规，在法律责任的有关规定中，既有行政处罚的规定，也有行政处分的规定。前者如规定“依照治安管理条例处罚有关规定处罚”，这就是给予行政处罚的规定；后者如规定“由所在单位或者上级机关给予行政处分”。我国房地产法律责任中的行政责任的形式无特殊的规定，一般的行政处罚和行政处分的方式对房地产法律都是可以视情况而采用的。

3．刑事法律责任

刑事法律责任，简称刑事责任，是指由于刑事违法行为而应承担的法律后果。根据《刑法》的规定，刑罚分为主刑和附加刑。主刑包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑5种；附加刑包括罚金、剥夺政治权利和没收财产3种。此外，对于犯罪的外国人，可以独立适用或者附加适用驱逐出境。

我国现行的房地产法律、法规中，在法律责任的有关规定中，有“依照《刑法》有关规定追究刑事责任”或以犯罪论处的规定，在《刑法》中也有直接针对房地产活动中犯罪行为的有关规定，对这些犯罪所适用的刑罚方法均需依《刑法》中规定的刑罚方法，房地产法律责任中的刑事责任的形式无特殊的规定。

房地产法律责任的承担

1．民事和经济法律责任的承担

各种民事和经济法律责任形式都必须依法适用。只有法律中有规定的才能使用，使用时也必须依据法律规定的要求。

(1)警告

警告是对房地产违法行为者的一种告诫，它是最轻的一种民事和经济法律责任的形式，一般适用于初犯或者偶犯，而且行为的情节轻微，尚未实际造成后果或者后果较小，违法者的态度也比较好，能够认识错误，并且愿意改正的。对于“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的”，市、县人民政府土地管理部门根据情节，可将警告作为处罚的一种方式(参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款)。

(2)责令退还

责令退还实际上是民事责任方式中恢复原状在房地产法律责任上的具体表现。责令退还可适用于：

①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地(参见《土地管理法》第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十八条)。

②临时使用土地，期满不归还的，或者依法被收回国有土地使用权，拒不交出土地的，责令交还土地(参见《土地管理法》第五十条)。

③没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，责令退回所收取的钱款(参见《城市房地产管理法》第六十九条)。

(3)停止侵犯

停止侵犯实际上是民事责任方式中停止侵害在房地产法律责任上的具体表现。《土地管理法》第五十三条中规定，“侵犯土地的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门责令停止侵犯”。

(4)赔偿损失

赔偿损失是和侵犯行为有密切联系的，是对侵犯行为所造成损失的补偿。根据《土地管理法》第五十三条的规定，县级以上人民政府土地管理部门在责令停止侵犯土地的所有权或者使用权时，同时给予“赔偿损失”的处罚。

(5)收回

国家在出让土地使用权时，是规定有开发、利用和经营土地的条件的。在土地使用者违反有关开发、利用和经营土地的条件时，国家可采用收回土地使用权的措施(参见《土地管理法》第五十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条)。

(6)限期拆除

限期拆除可适用于以下情况：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施(参见《土地管理法》第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条)；买卖或者以其他形式非法转让土地的，限期拆除在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施(参见《土地管理法》第四十七条)；无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法占用土地的，限期拆除在非法批准占用的土地上新建的建筑物和其他设施(参见《土地管理法》第四十八条)。

(7)责令限期治理

根据《土地管理法》第五十一条的规定，对于“违反法律规定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采矿等，致使耕地丧失种植条件的或者因开发土地，造成土地沙化、盐渍化、水土流失的”，限期治理是一种法律责任形式。

(8)退赔

根据《土地管理法》第四十九条的规定，对于“上级单位或者其他单位非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的”，退赔是一种法律责任形式。

(9)罚款

罚款是依法限令民事和经济违法行为者在一定时间内，缴纳一定数量的金钱的处罚方法。罚款这种法律责任形式是实际生活中最常见的民事和经济法律责任形式，也是使用最广泛的一种形式。它既可以适用于法人和其他组织，又可以适用于自然人。如根据《城市房地产管理法》的规定，对于“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的”；对于以出让方式取得的土地使用权，违反法定条件转让土地使用权的；对于以划拨方式取得土地使用权，未经批准和办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金而转让房地产的；对于违反法律规定的预售商品房的条件预售商品房的；对于“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的”，都可以处以罚款。

(10)没收

没收是将违法者违反国家法律、法规获取的收入或其他经济利益强行收缴归国家所有的一种处罚措施。《城市房地产管理法》在法律责任中规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的；以出让方式取得的土地使用权，违反法定条件转让土地使用权的；以划拨方式取得的土地使用权，违反法律规定的条件转让房地产的；违反法律规定的预售商品房的条件预售商品房的；未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，均没收违法所得。

(11)责令停止活动

责令停止活动是限令违法者不准进行某种营利性活动。《城市房地产管理法》中规定了责令停止活动的3种情况：一是未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动；二是违反法律规定的预售商品房的条件预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动；三是未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动。

(12)注销土地使用证

注销土地使用证是剥夺违法者继续使用土地的权利。根据《土地管理法》第十九条的规定，使用国有土地，有下列情形之一的，由土地管理部门报县级以上人民政府批准，注销土地使用证：用地单位已经撤销或者迁移的；未经原批准机关同意，连续两年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

根据有关法律、法规的规定，各种民事和经济法律责任适用方式有下述几种不同情况：

一是单用，即对某种房地产活动中的民事和经济违法行为只能适用某一种民事和经济法律责任形式。

二是选用，即对某种房地产活动中的民事和经济违法行为可以在两种或者两种以上的法律责任形式中选择其中的一种或一种以上的民事和经济责任形式予以适用。例如，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款中，规定了警告、罚款和收回土地使用权3种责任形式，在使用时只能根据情节择其一种使用。

三是并用，即对某种房地产活动中的民事和经济违法行为可以同时使用两种或者两种以上的民事和经济法律责任形式。例如，《城市房地产管理法》第六十五条中规定了两种处罚，这就是没收违法所得；罚款。该条中明确规定，罚款与没收违法所得“可以并处”。这就表示，两种处罚可以同时适用。

2．行政法律责任的承担

对行政违法行为追究行政法律责任，必须坚持依法行政。只有法律有规定的，才能依法适用行政处罚和行政处分。在房地产法律责任中，追究行政法律责任的规定主要有：全民所有制单位、城市集体所有制单位未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，对非法占地单位的主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分；国家工作人员利用职权，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；买卖或者以其他形式非法转让土地的，对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分；无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，对非法批准占用土地的单位主管人员或者个人由其所在单位或者上级机关给予行政处分；等等。

3．刑事法律责任的承担

刑事法律责任在所有的法律责任中是最严厉的法律责任形式，只能对犯罪行为适用。《刑法》第三条明确规定：“法律明文规定为犯罪行为的，依照法律定罪处刑；法律没有明文规定为犯罪行为的，不得定罪处刑。”根据房地产法律和《刑法》的规定，追究与房地产有关的刑事责任时，承担刑事责任的主体主要是自然人，只有在极少数的情况下才可能是单位。综观房地产法律和《刑法》的规定，在房地产活动中可能涉及的犯罪情况及适用的刑罚种类主要是：投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，或者投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法权益的，适用的刑罚种类是有期徒刑、拘役和罚金；以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，适用的刑罚是有期徒刑、拘役和罚金；违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，适用的刑罚是有期徒刑、拘役和罚金；根据《土地管理法》第四十九条的规定，个人非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的，以贪污论处。对犯贪污的，根据情节轻重，可适用拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑和剥夺政治权利、没收财产；等等。

房地产法律责任法条指引

*《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修正)

第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第七十条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

*《中华人民共和国刑法》(1997年3月14日修订)

第三百八十五条国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。

国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。

第三百八十六条对犯受贿罪的，根据受贿所得数额及情节，依照本法第三百八十三条的规定处罚。索贿的从重处罚。

第三百九十七条国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的．处3年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。

国家机关工作人员徇私舞弊，犯前款罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处5年以上i0年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。

第四百一十条　国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。