房地产损害 – 12Reads管理百科

什么是房地产损害

房地产损害是指房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

房地产损害的分类

1．按照房地产受损害酌部位划分。

按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：①实物损害（又可分为实体损害和功能损害）；②权益损害；③区位损害（也称为环境损害）。

2．按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分。

（1）房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。即预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：修复费用≤损害前的房地产价值一损害后的房地产价值。

（3）房地产不可修复的损害是指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的损害。即：修复费用>损害前的房地产价值一损害后的房地产价值

3．按照暂时性的损害和永久性的损害划分暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。

永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。

房地产损害的赔偿需要

《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号，以下简称《民法通则》）第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。

（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准）。

（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

（10）其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

房地产损害的赔偿评估

房地产损害的赔偿评估内涵及特点：

（1）房地产损害赔偿评估价值定义：房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。

（2）损害赔偿估价的特点：损害赔偿评估与一般价值评估相比，其估价的不同点主要体现在以下几点：

房地产损害的赔偿金额

房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失,房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法:

1）可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失

2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

3）可修复一定程度的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，即：赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。