什么是房地产强制拍卖估价

房地产强制拍卖估价是指为相关部门确定拍卖保留价提供服务的行为。如为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。

房地产强制拍卖估价的类型

商品房

商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

行政划拔地上的房产

行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：

（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

（2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。

由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。

在建工程

对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。

房地产强制拍卖估价的特点

强制处分

处分行为在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

快速变现

买受人（购得拍卖标的的竟买人）承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。

成交价格一般低于正常市场价格

原因是：

①市场需求面窄、推广力度小；

②基于消费者的心理预期；

③由于购买者要支付拍卖机构佣金等额外成本。