什么是房地产市场信息系统

房地产市场信息系统是以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的信息系统。

通过房地产市场信息系统的建立，不仅可以增强透明度，规范市场交易行为，还有利于房地产市场规律研究。因此，建立房地产市场信息系统就是要依托房地产管理信息平台，初步实现对规划、施工许可、房地产开发交易租赁、合同备案、权属登记等管理信息的有机整合，并综合土地、金融等相关信息，实现对房地产市场的实时动态监控。

房地产市场信息系统的设计原则

完善的房地产市场系统在进行整体设计上，应当符合以下设计原则。

(一)建立数据共享机制，避免“信息孤岛”现象

整个房地产市场信息系统是一个统一的系统，由各个子系统组成，各子系统之间应建立完善的数据共享机制，避免不同的业务部门之间的数据隔离，形成“信息孤岛”的现象。房地产市场信息系统在数据库系统上，应保证采用统一的数据库管理系统，确保在技术层面上信息共享的可行性。

(二)数据集成与数据迁移并行

房地产市场信息系统在数据库设计上，要注意继承已有的相关系统的登记、市场以及交易数据，可以考虑采用已有数据集成或者将已有数据迁移到新系统这两种方式来利用已有数据。

(三)统一代码

房地产市场信息系统应采用统一的代码表供各子系统来使用，这些代码表要进行统一的维护，确保各个子系统上对相关代码的统一使用，尽可能采用国家标准、行业标准。

(四)确保数据安全与运行安全

房地产市场信息系统必须采取技术手段和管理方法保证数据的安全性。为确保系统的安全，系统应设计为内外网隔离。内外网之间的数据隔离可以根据各地的实际情况采用防火墙、网闸、物理隔离等方式。内网与外网之间采用数据同步，数据同步可以根据各地的实际情况采用中间文件、中间数据库和同步程序等方式。同时可以考虑采用统一的数据备份和容灾措施，确保数据的安全和可靠。

(五)统一数据交换标准

房地产市场信息系统在业务之间的数据交换和内外网的数据交换上，要设立统一的数据交换格式标准和统一的数据交换操作标准，确保数据交换的正确性和完整性。在内外网隔离的环境下，信息交换标准应符合国家相关的公务网数据安全标准。

房地产市场信息系统的组成结构

在进行房地产市场信息系统的组成结构之前有必要对于各个子系统所涉及的数据类型作一简要说明。房地产市场信息系统应包括以下五种类型的数据：基础数据：包括描述房地产物理属性的物理数据和描述房地产产权属性的权属数据。主体数据：是指房地产市场活动中的参与者，包括企业和个人。主体数据可以进一步分为权属主体、业务主体和管理主体三大类。业务数据：是指房地产市场活动中描述房地产从产生到维持现状直至灭失的过程数据。统计数据：是指对基础数据、主体数据和业务数据进行各种统计、计算所产生的数据。发布数据：是指对基础数据、主体数据、业务数据和统计数据经过再处理、使之适合向公众发布的房地产数据。

(一)系统组成

为使分散于房地产开发、转让、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，完善的房地产信息系统应当包含以下子系统：

房地产测绘管理：实现房地产测绘业务的管理和基础楼盘表的建立与维护。房地产市场主体管理：实现对权属主体、业务主体和管理主体的管理。房地产项目管理：实现对房地产项目建设进度和预售许可证申请、核准的管理。新建商品房网上备案：实现新建商品房销售合同网上备案业务的管理。存量房网上备案监管：实现存量房(即二手房)销售合同网上备案监管业务的管理。房地产登记管理：实现对房地产权属登记业务的管理。房地产市场信息发布与统计分析：实现向公众发布房地产市场各种信息以及指标、指数的管理；实现对房地产市场信息系统的基于业务和GIS的统计，各种指标、指数的分析以及数据仓库和数据挖掘技术的应用管理。

这些业务在实际建设中可能因各地的实际情况在名称和组成上有所不同，但在实际功能上，房地产市场信息系统均应该包括这些业务管理、统计分析和发布功能。

(二)各子系统之间的逻辑结构与数据层次关系

房地产市场信息发布与统计分析将基于基础数据、主体数据和业务数据进行统计和分析，生成和管理统计数据，并在基础数据、主体数据、业务数据和统计数据的基础上，进一步根据信息发布的原则和要求对外进行数据发布，生成和管理发布数据。

新建商品房网上备案、存量房网上备案监管、房地产市场主体信息管理、房地产项目管理组成市场信息系统的主体业务管理系统，实现各种日常业务管理，建立和管理包括各类房地产市场主体、房地产开发项目、房地产预售／销售合同和房地产权属等数据。从业务角度来看，这些系统实现房屋从土地建设项目、可售房屋到商品房屋过程中的市场、交易等管理功能。同时向房地产市场信息发布与统计分析部分提供主体数据和业务数据。

基础数据包括物理数据和权属数据。物理数据是指房地产的物理属性，权属数据是指房地产的产权信息。房地产测绘管理将建立和管理物理数据，这些物理数据包括精确到户的基础楼盘表数据和测绘图形数据。房地产登记管理将建立和管理权属数据，这些权属数据将描述房地产权属的历史情况和现势情况。房地产测绘管理和房地产登记管理所管理的基础数据是整个房地产市场信息系统的基础。整个市场信息系统的业务管理和统计发布都将基于基础数据来进行。

(三)各子系统的网络分布

房地产市场信息系统将同时运行于管理机构的内部网络(内网)和公众网络(外网)上，各个子系统的运行网络分布如表1所示，(O)表示运行，(X)表示不运行。

表1 各子系统的网络分布

房地产市场信息系统的实施思路

(一)总体要求

在房地产市场管理部门应引入先进管理思想，优化房地产业务流程，规范管理行为；系统实施应总体规划，并根据房地产市场管理部门实际需要，制定阶段目标，分阶段分步骤实施；房地产市场信息系统应以为社会服务、为人民服务为目标。

(二)实施流程

系统实施的流程包括总体规划、方案设计、系统开发、系统安装和试运行、系统验收、系统运行管理和系统维护共七个部分。

总体规划：系统总体规划应符合房地产市场管理部门中长期发展战略的要求，具有整体、稳定和开放的特点，可根据房地产市场管理部门内外部环境变化进行修订。其实施应由房地产市场管理部门最高管理层直接领导，项目实施小组具体负责。项目实施小组成员应包括房地产市场管理部门的领导、管理人员、业务人员、技术人员等。实施小组应设置组长统一协调系统实施的进程。

方案设计：房地产市场管理部门应在房地产市场业务初步需求分析的基础上，选择开发单位，形成设计方案，并对系统开发的时间、进度和资源等做出总体安排。初步需求分析的基本内容应包括：房地产市场管理部门组织机构设置和人员职责权限、房地产市场管理部门房地产业务的工作流程、管理模式和采用的表格形式、房地产市场管理部门各部门的管理和业务范围、职能划分：房地产市场管理部门现有软件、硬件和网络配置情况：房地产市场管理部门对软件的基本功能要求和性能要求。

系统开发：系统开发必须在详细的需求分析的基础上进行系统设计，然后进入系统编码和测试过程、系统设计、编码和测试应遵守GB／T 8566-2001的各项规定。在系统开发过程中，应遵循项目计划按部就班地完成全部工作，并根据实际情况动态调整计划的内容。通过项目进度计划控制系统实施的里程碑，并时刻控制系统开发的风险。在各里程碑应对阶段性成果进行评审。

房地产市场信息系统的建立

房地产市场信息系统是一个有序的组织体系，它是对与房地产市场有关的各种信息进行收集、加工、传递、输出、贮存等信息处理工作的综合体。因此，该系统是现代房地产企业进行市场分析与决策的重要工具。房地产市场信息系统的建立是一项复杂而又细致的工程，必须遵循系统性、可靠性、统一性和高效益的原则，有步骤地进行。工作步骤主要包括系统分析、系统设计和系统实施三个部分(图1)。

(一)系统分析

系统分析是为设计、建立房地产市场信息系统而进行的一项十分重要的基础性工作，其主要内容是：①确定系统目标；②进行可行性分析，即通过对内部与外部环境及条件的分析，对建立系统的必要性和实现系统目标的可能性加以论证；⑧提出总体方案。

(二)系统设计

系统设计是建立房地产市场信息系统的关键步骤，是将总体方案转化为具体的实施方案。主要包括：①系统的构成。如房地产市场信息系统内部子系统的划分等。②制定系统工作制度、工作程序和工作标准。③信息处理方式、方法。包括房地产市场信息来源的基本渠道、收集的方法、信息加工和贮存的手段、信息传递方式等。

(三)系统实施

系统实施是系统建立的最后阶段。其主要工作有：①制定实施计划。对每一步骤的工作及各环节提出明确的目标，完成期限与质量要求，以确保系统运行的有序性。②培训人员。使人员具备必要的工作能力，并明确各自的工作内容、工作规范和质量标准。③系统调试。指补充和修改原方案。