什么是房地产市场供求非均衡

房地产市场供求非均衡即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。

房地产市场供求非均衡的内容

房地产市场供求的非均衡表现为三种状态：

1.总量性供不应求状态

这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。其特征是：商品房供应紧张，价格飞速上升，消费者急于求购处于被动地位，而供应商处于主动地位，产生惜售行为，甚至抬价出售。产生的原因，主要是商品房开发供给能力不足，或市场需求集中释放所引起。此外经济体制不合理，也会造成体制性供不应求。如在80年代以前中国城镇实行实物福利分房制度，一方面政府建房很少，另一方面又造成福利分房需求的无限扩张，住房短缺成为严重问题。

由于计划经济体制下价格实行管制，使得商品经济法则，即供不应求会引起租金或价格上涨，不能起调节供求关系的作用，而价格外的其他因素仍会影响供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重，使得居民的居住状况愈益困难，在改革开放前的1978年，我国城镇居民人均住房面积仅有3.6平方米。不过这仅是计划经济体制下的特例，而在市场经济条件下，供不应求，引起价格上涨，诱使供给增加，需求减少，从而调节供求趋向平衡。

2.总量性供过于求状态

这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。中国在90后代初房地产过热，使得90年代中后期出现房地产市场总量性供过于求的情况。据报道，1995年底，全国商品房积压5031万平方米；1996年底，增加到6624万平方米；到1998年底，进一步增加到8000万平方米，其中住宅积压占80%。通常把这种处于总量性供过于求状态的房地产市场称为买方市场。在这种市场态势下，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求，引起房价下跌，开发商利润空间下降，实力较弱的开发企业甚至破产倒闭。

在总量性供过于求的状态如下，本来市场机制会迫使其价格下跌，以调节供求关系，但由于中国当时还处在从计划经济体制向市场经济体制转轨时期，一方面，房地产价格构成中，还有相当一部分由政府部门控制，变化余地不大；另一方面，由于房改有待深入，广大职工居民尚未真正进入住宅市场，加上部分企业效益下滑，职工下岗增加等原因，使得实际房地产需求增幅不大，远落后于供给量的增长幅度，而由于受1992—1993年房地产过热的滞后影响，那些过热投资的开发建设在1994年以后陆续转为现实供应，使得供给增加幅度较大，供过于求的情况更严重。究其原因主要是体制性需求不足造成的。因此，当时的宏观调控措施，是在适度压缩房地产投资的同时，加快住房制度改革，鼓励买房，促进需求增加，到1998年以后逐步调整过来，房地产市场供求出现新的均衡态。

3.结构性供求失衡的状态

结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。这种结构性失衡也会影响到供求总量平衡。结构性失衡一般是由于供给方的投资决策失误而造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；住房开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。这时，虽然总量上没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍有一部分供给表现为“积压”，另一部分供给严重不足。

房地产市场供求非均衡的影响机制

(一)房地产市场体系不健全

我国的房地产市场虽然取得了较大的发展。但是我国正处于经济转轨期，房地产市场体系还不健全，仍处于不断完善和发展的过程，有关房地产的法律、法规不健全，宏观调控机制还没有形成，因此作为房地产市场主体的消费者和需求者的行为欠规范，房地产评估、咨询、房地产金融等中介机构仍然处于不断完善和发展的过程中，物业管理也存在行为不规范法规不健全等行为。

(二)房地产市场信息不对称

房地产市场的信息不对称性通常表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位。一般而言，处于卖方地位的房地产开发商和营销代理商掌握着大量的信息，不仅包括地形、地理位置、规划、面积、朝向、配套设施等公开信息，也包括房地产商品的开发成本、房屋质量、利润水平、售后服务及物业管理等隐蔽信息。而处于弱势地位的消费者通常只是拥有些有关房地产商品的基本公开信息．以及自己的消费水平、能够承受的价格、自己的偏好和价值取向等有限信息不仅如此，处于信息优势地位的开发商甚至有意隐蔽那些公开信息。在房地产市场上，房地产开发商处于信息优势地位，消费者处于信息劣势地位。对于房地产开发商来说，房地产市场的信息的不完备性表现在他们无法准确的了解、预测和估计国家政治经济的变化、房地产市场变化的趋势、消费者的偏好、消费者的收入变化水平和心理预期等等。

(三)房地产市场价格不灵敏

我国房地产市场的发展时间较短，加之整个经济体制关系尚未理顺，房地产市场价格构成及其调控都存在一些问题。市场机制在资源配置中的作用是根据有效的价格信息来进行的，价格严重扭曲、信息失真就会造成市场宏观调控的失效。同时房地产市场存在信息不完备、不透明的现实。作为消费者，由于其所处于的地位限制，不可能掌握太多的信息，另外他们获取信息的渠道非常狭窄，并且成本较高，所以处于信息不对称的弱势。另一方面，房地产作为一种特殊的商品，地域性很强，开发商有自主定价的权利，容易形成垄断。在开发商形成垄断地位的条件下，价格就具有刚性，此时的商品房市场必然处于非均衡状态。

(四)房地产市场机制不完善

一方面，中国房地产市场的供求机制还不敏感，不能够很好的反映价格和供求之间的内在联系，自动调节市场的能力还比较弱。另一方面，由于土地的稀缺性．房地产商品的不可移动性及产品差异性等，房地产市场的竞争机制不充分，存在大量垄断现象，因此，房地产市场交易效率低，竞争不充分，容易在局部地区形成垄断。第三，由于房地产价格机制不是活，不能够很好的起到调节市场的均衡关系。

(五)收入水平

居民收入尤其是居民的可支配收入无疑是决定家庭一切消费需求的最重要因素。商品房作为高价值的耐用商品，需要消费者支付较大的资金数额，因此要求消费者具有良好的收入水平。商品房是人们生产、生活必需的基础性生活资料之一。因此收入越高，对商品房的需求相应越大；但由于商品房在短期内供给缺乏弹性，因此在商品房质量不变的情况下，收入水平上升引起的需求增加必然将导致商品房需求增加，商品房价格的上涨。这就是为什么人们经常用房价收入比这一指标来衡量一个国家或地区商品房价格水平的相对高低。理论上讲，房价收入比的长期平均值应该接近于一个常数，如果该比例长时间高于这一常数，商品房价格中就有可能存在泡沫成分。

(六)土地价格

土地是一切经济活动的载体，更是房地产开发必不可少的生产要素。而土地的有限性和不可再生性决定了土地这生产要素的最大经济特征就是稀缺性。因此，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的有限性及其在短期内缺乏供给弹性的特点决定了商品房供给也缺乏弹性。近年来中国的城镇化步伐不断加快，在此过程中城镇人口的大量增加使得城镇居民对商品房的需求不断增加．而随着中国经济发展水平的不断提高，对商品房质量提高的需求也为房地产市场的供给产生了一定的压力。

土地的稀缺性使得土地的购置成本是房地产市场中一个极其重要的组成部分。土地的稀缺性及较小的土地供给弹性使得土地价格受需求变动因素的影响显著。林毅夫教授曾指出的在经济发展中，随着社会总需求的不断增长，供给弹性越小的生产要素，其价格上涨越快，土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物——房屋的价格，从而使商品房价格偏离资产的实际价值，为非均衡的生成提供基础条件。在当前国内对商品房价格持续上涨原因的讨论中，很多人认为过度投机导致的地价飞涨是房地产市场供求非均衡产生的原因之一。