什么是房地产商品

房地产商品是指由房地产开发企业及其相关企业生产的用于交换的特殊劳动产品，主要包括土地、商品房和相应的劳务与服务，如维修、设计、中介服务等。房地产商品是社会商品经济整个发展阶段中房地产业的“细胞”，房地产经济运动的特殊性，主要由房地产商品的特殊性所规定。

房地产商品的分类

根据我国目前房地产商品客户的不同，房地产商品可分为如下几类。

(1)内销商品房

内销商品房的供给和需求对象是国内的居民。这是我国房地产的主市场。从住房制度改革的目标来看，购房将成为居民获得住房的主要途径。但是考虑到居民收入水平层次和住宅需求层次的不同，借鉴港、澳和国外在城市住宅供给上采取住房差别价格模式的经验，商品房的出售可采取多种形式。

1)按市场价格出售的商品房。随着社会主义市场经济的建立和发展，城市居民的收入差别已逐步拉开。高收入者，完全有条件按照市场价格购买商品住宅。

2)按优惠价格出售的商品房。其销售对象是工薪阶层中的中等收入者，他们不具备按市场价格购买商品住宅的经济条件。

3)廉价出售的商品房。一些中等偏下收入水平的家庭，不仅按市场价格购买商品住宅有困难，优惠价购买商品住宅依然有困难。

(2)侨汇商品房

其销售对象是海外的侨胞。由国家规定有权经营侨汇商品房的房地产开发商通过政府无偿划拨国有土地使用权，建造较高标准的商品住宅，以市场价格在境内销售给政府规定范围内的经过批准的华侨，侨眷和港、澳台同胞，外籍华人，外商投资企业及境内城市居民。

(3)外销商品房

这是在改革开放以后，由外商或国内的房地产开发商通过土地批租获得城市国有土地使用权后投资建造的高标准商品房，或者是原来的侨汇商品房通过补地价而转化成的外销商品房，它包括花园洋房、宾馆、办公楼、综合楼营业性通用厂房。

房地产商品的特点

(1)不完全竞争性有市场交换必有市场竞争

房地产市场作为一种商品市场，当然也具有竞争性。但是，由于房地产商品的特殊性，导致房地产市场的竞争性是由多种因素造成的。

1)由于土地的有限性、不可再生性决定了土地供给的稀缺性。土地所有权的垄断性，又使得房地产市场的垄断性增强，使市场供给主体间的竞争不充分。

2)由于房地产商品自身的固定性，在不同地域之间很难形成完全的市场竞争。

3)由于房地产商品自身的差异性，房地产交易都是个别成交的，在市场上不能互相替代，也就不会形成完全的竞争。

4)由于房地产商品的使用周期长，房地产交易数额巨大，房地产市场中的需求主体在数量上是有限的，这也使得房地产市场竞争的广泛性受到很多限制。

5)由于房地产商品的稀缺性，对国民经济发展的重要性及房地产商品利用后果的社会性，从而导致国家对房地产交易有强烈的干预性。

(2)银行和中介机构的参与性

房地产交易额巨大，少则十几万、几十万元，多则上亿元：因而无论是房地产的直接使用者还是经营者，都必须有银行参与进行资金融通，才能完成交易。

由于房地产交易一般人很少经常参与，并不熟悉，加之房地产交易的专业性和复杂性，因而房地产交易一般都有中介机构参与，提供技术咨询、价格评估、地籍测量、业务代理、法律仲裁等服务。

(3)住宅消费的综合性、多层次性和高弹性

一般来说，消费品可分为生存资料、享受资料和发展资料。一种消费品一般只具有一种功能，而住宅商品则不同，它集三者于一身，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三种效用，所以，住宅商品消费是一种综合性很强的消费。由此，可把住宅分为低级住宅、普通住宅和高级住宅。

住宅消费的层次性主要是由消费者本身的生理、生活特点以及自然条件的差异所决定的。由于国家之间、国家内部各地区之间生产力发展水平的不平衡、消费者收入的不平衡、消费者对住宅消费需求不同的客观存在，使得住宅消费的层次性不仅表现在不同国家之间、同一国家不同地区消费者之间，还表现在同一地区的不同消费者之间。

需求弹性的大小，不仅因商品而异，还取决于消费者的贫富状况。当住宅商品向享受性消费资料延伸时，住宅消费就兼有高弹性消费的特征。

(4)住宅商品消费与投资、保值并存

作为超级耐用消费品的住宅，同时也兼具投资品的性质。在社会经济发展过程中，尤其是在通货膨胀的物价上涨的条件下，向住宅方面的投资，不仅能满足住宅消费需要，而且还能保值和升值，而其他一般的耐用消费品则不具备这一特征。房地产升值是“自然升值”，与直接投资到升值房地产商品中去的追加劳动无关，主要原因是房地产资源的稀缺、社会经济的持续发展、人口的快速增长、城市环境投资的累积性、政治性因素的变化以及房地产用途的趋利性改变等。

房地产商品的特殊性

房地产商品是一种劳动产品，它有价值和使用价值，要求等价交换，这和一般商品没有差别，但房地产商品又有它的特殊性。与一般的商品相比，具有下列特殊性：

(一)房地产商品自然属性的特殊性

自然属性是物质自身所固有的物理、化学方面的性质，即物质性质。房地产商品与其他商品的自然属性相比，主要有以下特点：

1．固定性

房地产是不可移动的，它始终建筑在一定的地段上，即具有不可移动性。并且房地产的空间位置决定了一个城市社会经济活动的区域布局，使房地产商品能够在某种程度上成为一个城市某种意识形态的标志。

2．耐久性

一般的房屋，使用年限都比较长，甚至长达几百年。房屋的使用耐久性还表现在人们对某幢(套)房屋相对固定的使用关系上。房屋还具有继承性，甚至几代人都用同一幢(套)房屋。

3．效用的多层次性

居住的房屋在其效用上，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房屋是生存资料，给人以安身之处；随着社会的发展；房屋使用价值内涵逐渐丰富，能给人以物质和精神上的享受；同时，住房还是人们娱乐、学习和社交的场所，为个人的发展提供了良好的环境。

(二)房地产商品社会属性的特殊性

房地产商品的社会属性主要是指它的经济属性，是其所体现的社会经济关系。

1．等待现金收益时间长

房屋都和一定地段相联系，其生产一般是露天作业，占用资金多，生产周期相对较长，因此，房地产投资者的等待现金收益的时间也较长。

2．房屋价值形成复杂

房屋的价值大小是由建造房屋所需的社会必要劳动时间决定的。从房屋的价值构成要素来说，它包含物质资料消耗(c)、活劳动报酬(v)和纯收人(m)三个部分。房屋的价值具有区别于其他商品价值的复杂性。

第一，土地价值是房屋价值的构成部分之一。房地产商品是建筑物和建筑地块的有机统一体，房屋价值不仅取决于房屋建筑本身的造价，也取决于土地部分所包含的价值，建筑地块的价值决定于人们在开发土地过程中所投入的劳动量的数量。

第二，房屋价值中还包含了在建筑地块开发中所发生的旧房拆除费、旧房残值补偿费等费用，这些费用是房地产经营过程中不可缺少的投人，它也决定着该地块上新建房屋的价值量。

第三，租赁房屋的价值还受房屋修理费的影响。用于租赁的房屋，房屋所有者有责任保证整个租赁期内房屋的完好，而房屋的使用年限较长，其自然损耗不可避免，就要对房屋进行维修，维修中所耗的活劳动必然要转化为房屋价值的一部分，因此租赁房屋的价值还应包含维修房屋的劳动所转化的那一部分价值。

3．房屋价格形成的特殊性

一般商品的价格由商品本身所包含的价值和市场的供求状况决定，而房屋价格除了受以上两者决定外，还受房屋区位条件的影响。不同地段的房屋具有不同的区位特性，如商业服务繁华度、交通便捷度、环境因素等，而这些区位特性都对房屋价格有直接或间接的影响。

房地产商品的结构

房地产商品结构是由房地产商品的实体即构成商品的主体部分(包括房屋和建筑地块)、配套设施、室内外装修、设计图纸和说明书，劳务服务等组成。可见，房地产商品并不仅仅是个有形的物体，也含有无形的服务。因为房地产商品的实现最终体现于房地产商品在用户那里发挥作用并维持其功能，所以房地产商品并非售出之后就大功告成，而是需继续进行商品的维护保养、维修服务等工作，真正做到房地产商品的最终实现。

房地产商品的价格构成分析

(一)房地产商品价格

房地产商品的价格，应该是房地产商品价值的货币表现。房地产商品的价格是C+V+M，房地产商品价格的具体构成可用下列公式表示：

房地产商品的价格=房地产商品成本+合理利润(按社会平均利润计算)+税金

(二)出租房屋的价格

出租房屋是一种特殊的商品交换形式。出租房屋是通过按月向承租人收取租金，分次实现出租房屋价格的补偿。因此，我们也可把出租商品房视同房屋的分次出售。出租房屋的价格，根据城镇住房制度改革实施方案规定，租金标准为五项因素组成：“折旧费”、“维修费”、“管理费”、“投资利息”和“税金”。由这五项因素组成的租金标准为成本租金。但按经济学原理分析，这五项因素中有关“投资利息”项目，从性质上分析，应该属于利润范畴，而“税金”项目，应属于商品价格的构成因素，因此把利润因素作为“成本租金”似有欠妥之处。作为房地产商品的租赁价格，应在五项因素的基础上再加上“土地使用费”、“保险费”和“合理刊润”三项。而“投资利息”则应包括在合理利润之中。