什么是房地产去库存

房地产去库存就是缓解大部分城市，特别是三四线城市居高不下的存量住房。房地产去库存的主要内容，就是以满足新市民住房需求为主、着手建立购租并举的住房制度。

房地产去库存的提出

2015年出现投资需求快速回升，购房需求持续旺盛，有的城市甚至出现一房难求的现象。而与此形成强烈反差的是，不少三、四线城市由于房地产放量超过与经济发展和城镇化水平相匹配的需求量，就业岗位和公共服务提供不足，人口持续外流，导致房地产库存加剧。

另一方面，库存商品住宅的类型也出现分化。有的城市大户型和高端住宅供给过剩，而面向中低端购房群体的刚性需求却得不到满足，例如沿海个别城市90平方米以下的小户型存量不足三成，而90平方米以上的大中户型库存占比却达到七成以上，特别是170平方米以上的特大户型占比高达26%；而有的城市则是中小户型、高层住宅出现滞销、供给过剩，大户型和高端住宅需求得不到满足。

2015年12月20日至21日习近平在北京举行的中央城市工作会议上指出，2016年年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

房地产去库存的原因

去库存对促进经济增长，预防金融风险具有重要战略意义。

1.库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长

拿中国举例。自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，据国家统计局数据，2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。

2.高库存可能引发金融危机

商业银行的贷款结构中，房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金有可能出现支付链的断裂，从而引发金融危机。

房地产去库存的关键

一是推进商品住宅供给侧结构性改革。

要坚持商品住宅的供应速度、建设时序与人口城镇化进程相匹配。对商品住宅供应明显偏多、去化周期未达到合理区间，或在建住宅用地规模过大的城市，要暂停或延缓居住用地供应计划，大幅调减新开工住宅面积，从源头上减少潜在库存；

加快完善城市新拓展区公共交通、教育、医疗、休闲娱乐等公共服务配套，做到城市配套功能开发与住房开发相匹配。同时，要优化住宅产品结构和套型结构，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可以调整未预售的在建商品住房户型结构，以适应市场满足不同类型的住宅需求；

此外，加大住宅产品创新，从仅提供居住空间，转向提供高品质的生活方式，促进住宅与健康医疗、旅游休闲、社区服务的融合。

二是推进商业营业用房供给侧结构性改革。

要保持商业营业用房供给总量与社会消费品零售总额相匹配。深入研究“互联网+”等新业态对商业营业用房需求量的影响，合理减少集中商业的供给总量；积极稳妥地调控未售项目的商住比例，对于商业营业用房供给过剩的区域，可以适当调减商住项目的商业规模。同时，充分遵循市场规律，积极做好商业业态策划，在“互联网+”背景下加快向互动体验、文化交往转型。

三是推进商务办公用房供给侧结构性改革。

做到商务办公用房供给与城市产业发展阶段相匹配。对于在培育第三产业的城市，严格控制商务办公用房的开发总量和节奏。调整优化商务办公用房的供给结构，做到高中低档搭配，满足不同层次的办公需求，特别是要充分考虑大量小微企业的办公用房租金压力。支持房地产开发企业将闲置的商业办公用房转售为租。