什么是征地区片综合地价

征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。

征地区片地价的测算

测算要求

根据上述概念，征地区片综合地价测算的基本要求有：

(1)征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。

按照同地同价的原则，征地区片价一旦制订，同一区片内不同项目征地都将采用同一标准进行补偿。因此，征地区片价是一个刚性的、能够直接引用的标准，原则上不设定宗地征地补偿费修正体系，不进行征地个案补偿费修正。但是，如果区片内条件发生变化，出现较大差异无法实施同一补偿标准时，可以建立因素修正指标体系，并根据征地个案实际情况修正确定具体宗地的征地补偿标准。

(2)一个市(县)的征地区片价原则上控制在4～6个级别。

在确定区片的补偿水平时要进行整体控制，既要考虑体现不同地区土地条件的差异性，又要便于不同区域征地区片价的相互比较和协调，因此征地区片价级别不宜过多。

(3)征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新1次。

为保证征地补偿标准与社会经济发展水平相适应，及时反映市场变化对征地补偿标准的影响，征地区片价应设定基准时点，并定期调整。各地可以在国家规定的时限范围内视实际情况确定征地区片价更新时间间隔。

测算工作步骤

(一)确定测算范围

征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。

耕地保护区、法定生态保护区、其他规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。

(二)划定区片

区片划定的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干个区片，为测算区片价提供基础。区片划定时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。

(三)测算区片综合地价

区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平。

在测算区片综合地价时，要求根据实际情况选用适当的方法分别进行评估。征地区片价原则上应在两种或者两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。

(四)对区片综合地价进行验证和调整

对区片综合地价进行验证和调整的目的是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。

对区片综合地价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。

(五)测算结果听证

征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照《国土资源听证规定》要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。

(六)确定征地区片价

各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定市(县)初步的征地区片价，并报省平衡。