契税概述

契税是在土地房屋权属发生转移变动时，就当事人双方所立的契约，向土地房屋权属承受人征收的一种税。

应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

中国大陆的契税

中国大陆的契税起源于东晋，后历代延袭，政部经政务院批准，规定对国营、集体单位免征契税。社会主义改造完成以后，土地禁止买卖和转让，征收土地契税规定自然停止。“文化大革命”时期，契税曾一度停征。改革开放以后，房地产交易日益活跃，产权变动出现了一些新情况，财政部先后于1981年、1990年发布通知，要求各地全面恢复征收契税，并对契税政策作了一些调整。但契税的征收对象仍只限于房产。为了适应房地产市场的发展变化，按照公平税负、合理负担、规范税制、统一税政。适当下放税收管理权限、增加地方财政收入的要求，1997年7月18日，国务院重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于1997年10月1日起施行。新修订后的契税暂行条例明确规定：对国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等行为均征收契税。契税的税率为3％～5％，具体适用税率由省级人民政府在此幅度内根据本地实际情况确定。凡土地房屋权属发生转移变动，承受人申报纳税时，契税征收机关首先要查明其土地房屋权属的合法性，再准予缴税，开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的有关文件资料，方可依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋权属变更登记手续。契税属地方固定财政收入，由地方财政机关或地方税务机关负责征收管理。

契税纳税人

根据现行契税暂行条例，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位或个人为契税的纳税人。具体包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织，个体经营者及其他个人。

契税税率

现行契税实行的3％至5％的幅度比例税率。契税的具体适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，按照本地区的实际情况自行确定，并报财政部和国家税务总局备案。

契税计税依据

1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依 据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

契税纳税环节

根据现行《契税暂行条例》规定，契税应在土地、房屋权属转移行为发生后，办理土地使用权证或房屋产权证之前缴纳。契税的征收管理同土地管理部门、房产管理部门有着密切的关系。根据土地管理法、城市房地产法的规定，土地、房屋权属转移变动要办理过户登记手续，发放土地使用权证和房屋产权证。只有土地使用权证和房屋产权证才是土地、房屋权属的合法凭证。不凭契税完税凭证而办理土地使用权证和房屋产权证，对契税的征收管理不利。因此，把契税的纳税环节定在土地、房屋权属转移行为发生后，领取土地使用权证和房屋产权证之前，是保证契税收入的关键所在。

契税纳税义务发生时间

根据现行《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

契税完税凭证

记载土地、房屋权属转移完税情况、减税或者免税情况以及有关土地、房屋的具体情况的税收会计和税源统计的原始资料。在没有填用前，是无价证券，填用后是纳税单位和纳税人的交税凭证，还可以用于检查纳税单位和纳税人的交税情况。

契税减免

根据现行《契税暂行条例》规定，契税减免主要有：

（1）国家机关、事业单位、社会团体和军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；免税范围只限经当地住房制度改革领导小组批准出售的公有住房，并且在国家规定住房面积以内，按标准价（或者成本价）购买的公有住房。

（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情给予减征或者免征契税。

（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出补偿费的，免征契税；超出补偿费的部分，经县级以上征收机关批准可酌情给予减征或者免征契税。

（5）驻华使领馆购买的馆舍及职业领馆馆长官邸，免征契税；对驻华使领馆为工作人员和职业领馆馆长以外的其他代表派遣国的领事人员承受土地、房屋权属，由外交部提供我国与他国双边协定或者领事条约中有关我国住他国使领馆购买房地产享受免税的证明，报经财政部批准，免征契税。

（6）财政部规定的其他减征、免征契税项目。

交换契税

交换契税指房屋交换行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方订方的合同，办理缴纳契税和房屋产权变更登记手续。房屋产权交换，交换的房屋价值相等的，免纳契税；交换价值不相等的，由多支付货币、实物或者其他经济利益的一方缴纳契税。交换房屋均应按现值作价，如双方的房屋价值悬殊，又不找价的，其差额部分应视为赠与，由多得的一方缴纳赠与契税。以实物交换房屋，属于买卖性质，应由房屋承受人按房屋的现值价格缴纳契税。

买契税

买契税指房屋买卖行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方订立的合同，办理缴纳契税和房屋变更登记手续的行为。在实际执行过程中，对不同情况作如下处理：

（1）先买房后拆料，属于房屋买卖行为，应按成交价格缴纳契税。

（2）买房后未缴契税即将房屋翻建的，应按购买房屋的成交价格缴纳契税。

（3）以房抵债或以实物交换房屋，实质上也是买卖关系，应由产权承受人按房屋现值缴纳买契税。

（4）预买房屋（其特点是卖主对一部分或全部房屋保留若干年使用权），一般低于市价，其付房价的方式，有的按契约价格一次付清，有的采取分次付款。不论采取何种方式，契税均应于契约成立后10日内，按当地征收机关规定的纳税期限，一次缴清税款。完税凭证上应注明使用年限和付款方式及必要的事项，以免发生纠纷。

（5）经县以上人民政府批准征用的房屋，房主在一年内用国家发给的补偿费购买房屋的，可以免征契税。购买房屋的价款超过补偿费的，其超过部分，经县级以上征收机关批准可酌情给予减征或者免征契税。

（6）以房产作投资或作股转让，实属房屋产权转移，应按有关规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按买契税率缴纳契税。

（7）个人以自有房屋投资于本人独资经营企业，作为资产，因其房屋的产权未发生变动，不征契税，也不更换契证。

（8）凡房屋产权转移变动，必须报经房产主管机关或乡镇人民政府审批；未经审批，私自买卖的房屋，一律不予办理契税，并交由房产主管机关或乡镇人民政府处理。

赠与契税

赠与契税指房屋赠与行为发生后，由受赠人凭当事人双方订立的合同，办理缴纳契税和房屋产权变更登记手续。以获奖方式取得的房屋产权，实际上是接受赠与房产，应照章征收契税。此外，房屋所有人立遗嘱将房产留给非法继承人，属于赠与性质，不能作为继承，应按赠与征收契税。

中国台湾的契税

契税在中国台湾是对不动产转让课征的税收。 1946年6月，国民党政府颁布了《契税条例》，1949 年以后被台湾当局沿用并曾多次修正。不动产的买卖、承典、交换、赠与、分割或因占有而取得所有权 者，均应购用公定契纸，申报缴纳契税。但在开征土地增值税区域的土地，兔征契税。

现行纳税人及税率如下：

1、买卖契税，由买受人按契约所载价额的6%申报纳税；

2、典权契税，由典权人按契约所载价额的4%申报纳税；

3、交换契约，由交换人估价立契，各就承受 部分契价2%申报纳税，有给付差额价款者，其差额价款按买卖契税税率课征；

4、赠与契税，由受赠人估价立契，按契价6%申报纳税；

5、分割契税，由分割人估价立契，按契价2%申报纳税；

6、占有契税，由 占有不动产依法取得所有权的人估价立契，按契价6％申报纳税，先典后卖者，可以原纳典权契税额抵缴买卖契税，但以典权人与买主同属一人者为限。

下列情况免税：

一、各级政府机关、地方自治团体、公立学校因公使用而取得之不动产。但供营业用者，不适用之。

二、政府经营之邮政事业，因业务使用而取得之不动产。

三、政府因公务需要，以公有不动产交换，或因土地重划而交换不动产取得所有权者。

四、建筑物于建造完成前，变更起造人名义者。但以抵押、借贷等变相方式代替设典，取得使用权者，不适用之。

五、建筑物于建造完成前，其兴建中之建筑工程让与他人继续建造未完工部分，因而变更起造人名义为受让人，并以该受让人为起造人名义取得使用执照者。

不课征契税之情形:

不动产为信托财产者，于左列各款信托关系人间移转所有权，不课征契税：

一、因信托行为成立，委托人与受托人间。

二、信托关系存续中受托人变更时，原受托人与新受托人间。

三、信托契约明定信托财产之受益人为委托人者，信托关系消灭时，受托人与受益人间。

四、因遗嘱成立之信托，于信托关系消灭时，受托人与受益人间。

五、因信托行为不成立、无效、解除或撤销，委托人与受托人间。

纳税人应于不动产买卖、承典、交换、赠与、分割契约 成立之日起，或因占有而依法申请为所有人之日起 30日内，填具契税申报书表，检同产权契约书状凭证，向当地主管稽征机关申报契税。稽征机关收到 申报后，应于15日内审查完毕，查定应纳税额，发单通知纳税人。由纳税人申报契价，未达申报时。由当地不动产评价委员会评定标准价格，依评定标准 价格计征契税。纳税人应于稽征机关核定税额通知书送达后30日内缴纳，并领回原缴证件。凡因不动 产的买卖、承典、交换、赠与、分割及占有而办理所有权登记者，地政机关应凭缴纳契税收据办理权利变更登记。