什么是复合地产

复合地产是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业(农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等)，创造出的一种全新的地产经营模式。

复合型地产其实是一种泛地产概念，它的主题既可以是单一的，也可以是多元的。复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

复合房地产的提出，正是为了适应这一需求。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。这就是复合地产的要义。

复合地产的要义

刚开始的时候，很多人认为，复合地产就是很简单地把许多不相干的功能拼凑在一块儿而已，即把其他行业与房地产行业的功能进行随意搭配，不进行有机整合。其实复合地产的内涵不是简单地把两个产业拼凑在一块儿，它至少必须具备两个产业，且跟房地产高度关联。他们之间的关系并不是借用某个产品来作为卖点，而是两个产业之间处于一种互动、叠加的血肉相连、唇齿相依关系。复合房地产不是错开，是融在一起，互动，优势互补。

复合地产究竟要复合什么题材?是体育、旅游、文化产业，还是其他，这除了根据项目所处的具体情况、地理位置、资源状况、综合价格性能比等来综合考虑外，还要与市场消费趋势结合起来。地产的控制很重要，控制过度了，成本会增加；如果控制得太轻，可能充其量只是一个卖点。

比如把体育当成一个产业来做，要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，具备权威性、排他性、惟一性，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。

传统的住宅产品和一些能产生附加值的东西复合了以后，它给老百姓、消费者带来的冲击力和诱惑是不可抵挡的，尤其是一种复合产品在第一次进入某一个区域的时候，它基本上是无往而不胜的。传统房地产开发的建筑套路是一种标准工作，但是复合上去自选动作，就会出现一些教育因素、一些艺术元素等。所有这一切如果都建立在对目标客户群的准确把握和适当理解上，使生产的产品和目标客户群一致，那么这种效果产生的力量将是非常巨大的。

奥林匹克的品牌可以做复合地产，休闲产业、教育产业、旅游产业同样也可以作，只不过要大胆一点。房地产和文化结合，那么文化含量一定要高，起到提高房地产品位的作用。当然无论是和医卫、体育、文艺，还是教育结合，这些也都只是一种表现形式而已，目的是通过互相融合提升项目品位，而最终起主导作用的还是房地产本身。

复合地产的主题既可以是单一的，也可以是多元的，但无论如何都必须具备以下特点：第一它必须人性化，如果所确定的主题和人类的基本需求高度相关，那么它成功的可能性就会大一些。在市场比较发达、人均收入比较高的地区，可以搞一些消费性的复合，比如健康、运动等项目。因为处于生存型的地区，他们对教育的依赖性比对体育的依赖性要强得多，这时要偏重教育。对人均收入也很高的地区，已经处于小康型了，这时候要考虑消费型的复合内容，比如体育、休闲产业、旅游产业等。这些都必须符合实际需求，而且还要讲究大中型区域之分。同时在主题方面，突出广泛的群众基础，体现参与性与匹配性。主题与当地消费者的需求匹配，主题和资源能够匹配，突出差异性和权威性。

对开发商来说，首先要具备过硬的基本功能，否则做复合地产是比较危险的。第二，要有预见未来、创新理念的能力。第三，要有把握市场、把握消费者需求的能力。第四，要有整合资源的能力，能够把与房地产相关联的产业整合成生活所需求的内容。第五，要把握功能性价值和文化之间的平衡和经营能力，体现功能价值和文化价值。

复合地产的模式举例

地产+金融：凯德模式

凯德中国是新加坡嘉德置地集团在中国投资业务的统称，它包括凯德置地(中国)投资有限公司、凯德商用(中国)和雅诗阁(中国)三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务。自1994年进人中国，截至2011年底，凯德中国已在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等40多个城市开发和运营120余个项目，其中凯德商用 (中国)在35个大中城市拥有并管理56个商业地产项目，总建筑面积约576万平方米；雅诗阁 (中国)在17个大中城市拥有和管理着40个物业，逾7000套服务公寓单位。凯德(中国)能以如此速度在中国进行快速复制，除了其投资物业的复合性外，最大的支持主要来自于其集团房地产金融业务。其旗下专门从事房地产基金管理和金融咨询业务的嘉德资产管理有限公司不仅是世界领先的房地产基金管理者，更是亚洲房地产金融市场的先锋，其涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支，其中嘉茂零售中国信托、嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金专门进行中国商用物业的投资。

地产+金融的复合模式优势在于：一方面，房地产项目的成功开发可以为金融业务提供可靠的回报保障，尤其是持有型物业的良好运营，可以为金融资本提供长期稳定的现金流；另一方面，金融业务的加入可以为房地产项目开发提供强大的资金后盾，通过融资手段的创新，金融业务的加入可以很好地保障项目开发资金链的稳定顺畅。凯德模式可借鉴之处在于其构建了从开发商到私募基金再到REITs的完整的投资和退出流程，从而为其业务的快速扩张提供了一条顺畅的通道。

地产+体育：奥园模式

虽然两个奥园现在都已不再风光，但是奥园与复合地产之间的历史渊源无法磨灭，正是1998年广州奥园的成功开发，才促使房地产业界创造和推广了“复合地产”这个概念，在此之前，房地产企业的精力还主要集中于功能性开发。最初奥园模式的建立，起因于资金与品牌的结合，中体拿到了奥林匹克花园的独家品牌，但缺乏资金和专业的开发团队，于是与广东金业集团一拍即合。后因体制的原因(中体是国企，广东金业是民企)导致合作终止，拥有“奥林匹克花园”使用权的中体成立了中体奥林匹克花园管理集团。中体奥林匹克花园管理集团自2001年9月成立，截至2011年底，已进入上海、北京、天津、山东、江苏、辽宁等全国21个省、4个直辖市，共计40多个城市，开发的项目达到60多个；广东金业集团则在获得“奥园”品牌使用权后，最终更名为中国奥园地产集团股份有限公司，并于2007年在香港联合交易所有限公司主板上市，目前已进入北京、重庆、广西、辽宁、江西等区域。

地产+体育的复合地产模式优势在于：可以与人们的健康生活直接相结合，进行全国化拓展。例如，中体奥林匹克花园以“科学运动·健康生活”为理念，以响应国家体育总局“全民健身”为号召，宣传奥林匹克的精神文化，推广体育健康主题社区；中国奥园地产集团股份有限公司则以“构筑低碳健康生活”为理念，推广低碳健康住宅和养生居所。所不同的是，在全国化复制中，中体奥林匹克花园选择的是项目扩张方式，通过品牌输出实现奥林匹克花园全国化连锁开发经营；而中国奥园地产集团股份有限公司则更侧重土地储备扩张方式，以一种复合理念进行房地产项目开发和全国化扩张。

地产+旅游：华侨城模式

自2000年华侨城股份有限公司由单纯的旅游业务进入房地产开发，经过10年的探索和完善，华侨城房地产已经成为业内以“旅游+地产”双轮驱动的复合地产典范。其发展也突破了深圳的区域限制，北上北京、东入上海、西进成都。同时，在其旅游业务由原来简单的微缩景观公园，逐步扩展到激乘式主题公园和生态休闲公园，其全国化布局也在不断向纵深发展。截至2011年底，华侨城房地产已经进入北京、天津、上海、泰州、武汉、长沙、成都、西安、昆明等10多个城市，基本形成以深圳为基地，以珠三角、长三角、环渤海以及西南区域为重点的“1+3+N”战略布局。

地产+旅游的复合地产模式优势在于：旅游项目开发具有建设周期长、前期固定资产投资大、投资回报期长、但运营期收益稳定等特点，而房地产开发具有投资回报快、收益高、对环境依赖性强等特点，两者的结合在增加利润获取、平滑现金流等方面有了一个相互促进和平衡的作用，从而达到效益最大化与风险最小化的目标。华侨城模式另一个值得借鉴的成功经验是，通过分析中国城市特征和地方政府发展期望，精心选取高发展潜力的城市，尤其是主打旅游产业的城市，然后以旅游开发为出发点获取地方政府支持，以取得低成本的成片土地，再将环境景观通过旅游品牌进行包装，为其住宅产品的开发注入丰富的文化内涵和景观因素，从而带动住宅的销售并获得高附加值。当然相比于其他旅游公司，华侨城住宅开发所实现的高周转、高盈利也减轻了其旅游项目全国化扩张所带来的业绩与资金压力，住宅和旅游的复合发展也将为公司提供长期而稳定的收益和现金流。

地产+商业：万达模式

大连万达的发展大致经历了3个阶段：第一阶段为1988-1998年，1988年万达公司成立，通过住宅建设掘得第一桶金，此后在坚持住宅开发的同时，进行了一系列多元化尝试，包括涉足体育领域，也正是足球让世人认识了万达。第二阶段为1999-2004年，1999年在国内首创的“订单商业地产”模式，成为“沃尔玛”在中国高速扩张期的房地产开发商合作伙伴，2002年其侧重商业地产开发的第一代(都是“商业广场”的形式)、第二代产品(购物中心Mall的形式，由主力店和单店构成)进入投资高峰期，万达也由此进入长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、天津、武汉、沈阳等15个大中城市，但此后受“订单模式”租金回报率偏低和扩张商业资源不足等问题影响，万达的扩展陷入停滞。第三阶段为2005年至今， 2005年万达总结第一阶段完全住宅开发和第二阶段完全商业地产开发的失败经验，成功推出其第三代产品，以“住宅+商业+酒店+写字楼”为组合的大型城市综合体，从而实现真正的“地产 +商业”复合化发展道路。其实，万达的真正成功也恰恰来自于第三阶段复合地产的开发和全国化扩张，截至2011年底，万达进入的城市已达60余座，计划2012年开业的万达广场就多达70个，其中开业的五星级和超五星级酒店近40家。

“住宅+商业”的复合地产模式优势在于：首先，项目的选择一般集中于一个城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置，资产属性优良，具备长期溢价能力；其次，可以享受房地产开发利润、商业物业溢价及租金回报的多重利益，房地产开发可以满足企业短期的利益和现金流要求，商业物业则可以满足企业长期现金流和收益要求；最后，住宅、商务和酒店的开发可以给商业提供很好的消费能力支撑，而商业的开发也可以完善住宅、商务和酒店的配套，提升区域的生活氛围。万达模式最值得借鉴的是其合理的城市综合体产品组合所形成的聚合效应和滚动开发速度。

随着房地产行业的不断成熟和完善，未来可能会有越来越多的房地产开发企业或其他行业龙头企业逐渐向复合地产靠拢。值得提醒的是，目前能够进行真正的复合地产开发并进行全国化复制的企业屈指可数，成功的复合地产开发还需要具备两个基本条件：一是要有丰富的房地产开发经验；二是要有超强的多产业整合能力。当然，要进行全国化复制，品牌的知名度、产品的标准化、采购的集成化、流程的信息化也都是必要的前提条件。