什么是基准房价

基准房价是指以宗地为单位的、同种用地类型的、房地产单位面积的市场特征价格。具体来说，包含以下内涵：

1.统计单元为宗地。宗地是指以权属界线组成的封闭地块，是地籍的最小单元。宗地单元的使用，既避免了由于单位过大而带来的区位因素、楼盘结构差异等带来的价格干扰，又避免了由于统计单位过小而带来的没有交易数据、无法进行基准价格计算的困境，还能较为合理地减少由于房地产市场结构性调整所带来的价格波动影响。

2.同种用地类型是指对不同用地类型进行区分，分别给出住宅基准房价、写字楼基准房价、商服基准房价和工业厂房基准房价；基准房价根据所属市场差异，又可分为二级市场基准房价和三级市场基准房价，分别对应新房交易价格和二手房交易价格。

3.市场特征价格的含义为，基准房价基于政府所掌握的海量市场交易数据，是经过后台数据处理而给出的能够反映市场特征的价格水平，数据基础来源于真实交易的海量数据并不断有新交易数据作为补充，但又不是数据的简单算数平均。

4.基准房价的实质是一套以房价市场水平为基础的房地产市场信息披露和指导体系，通过对一般时期内同种用地类型的房地产市场交易价格形势和走势进行分析，能够揭示房地产市场的运行规律。

5.基准房价并不局限服务对象，也不限定参考功能。它是政府发布的指导价，贯穿于整个房地产价格体系，为购房、贷款、税收、拆迁等环节提供参考，各方可根据实际情况各取所需，突破了现有房地产价格指导体系功能单一的局限。

基准房价的特点

1.全面性。全面性体现在时间、空间和房屋类型三个方面。在时间上，通过统计不同时期房屋交易数据的平均值，能够反映房价随时间变化的规律。在空间上，通过统计同一时期不同宗地上房屋交易数据的平均值，能够反映房价随空间变化的规律。而通过统计同一时期同一宗地不同类型房屋交易数据的平均值，则能够反映房价与房屋类型的关系。

2.灵敏性。基准房价数据源于真实市场的交易情况，随着房地产市场运作的持续，不断有新的交易数据进行补充，因而基于市场交易数据的基准房价具有与市场同步的特征，能够及时、有效、准确地把握市场动态，反映房地产价格的即时波动。

3.市场性。基准房价是为反映市场价格水平而设计的，不受人为行为控制，既不是成本价、报盘价，也不是限制控制价。其采用市场实际交易数据作为计算基础，贴近市场真实水平，能够及时反映市场波动和特征。

4.开放性。基准房价一方面不断从开放的市场上获取最新交易数据以更新基准房价，另一方面则将统计结果向政府、社会公布，与外界进行着最新的信息交换，具有开放性的特点。

5.科学性。基准房价的概念内涵、计算方法设计等均建立在成熟的统计学、经济学理论基础上，数据来源真实可靠，综合考虑房地产市场的行业特点而给出的价格水平将足以描述房地产市场的变化和产业发展态势，具有很强的科学性。

6.实用性。基准房价旨在从政府的角度提供房地产市场运作信息，及时有效地给出价格信号，指导个人、企业、金融机构等从事房地产及相关活动，减少房地产泡沫产生的可能性。同时，基准房价完善了房地产市场的价格披露体系和政府指导价体系，无论对政府、企业、还是个人，都具有很强的实用性。

基准房价的求取方法

特征价格法是求取基准房价的最佳方法。特征价格法是基于特征价格理论而产生的价格计算方法。该理论认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格就是由所有特征带给人们的舒适程度决定的。由于各特征的数量和质量的差异，不同房地产带给人们的舒适度和满意度是有差别的，由此产生了房地产价格差异。应用特征价格法求取基准房价，有以下优势：对异质性商品进行质量调整，以获得客观准确的结果；纯粹反映供求关系和市场水平，经济意义直观；现实性强，不受交易数据缺失制约；剥离物业特征影响，易于横向比较；充分利用海量数据，挖掘市场潜在信息。特征价格法需要大量关于房屋属性的信息，并在量化基础上进行回归，数据庞杂，不易获取。这也是现在推广特征价格法所面临的最大瓶颈。政府作为房地产市场的主管和监管方，掌握着海量第一手的市场信息，数据量大、实时性优且可靠性强。特征价格法能充分利用政府庞大的数据库资源，最大程度挖掘数据背后隐藏的市场信息，大大提高数据的利用效率，为房地产市场提供价格指导，实现市场健康发展。

由于对整个城市而言，宗地呈现出点状散落分布，故根据特征价格法求取的基准房价只具备点状属性，在面状尺度上存在缺失。笔者认为可借助地理信息系统强大的空间分析能力，选取合适的空间插值方法，对基准房价进行适当的处理，形成覆盖全区域的价格面。所谓价格面是指由覆盖全区域、表征价格水平的等值线所构成的集合。价格面的生成对不同用地类型的区域和尚未开发的地区都进行了价格延伸，使基准房价具有面状要素的特性，从而形成连续的区间和价格线，在增加基准房价实用性、提高用户可操作性等方面具有积极意义。