基准地块评估法

基准地块评估法是指基准地价根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投人产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价。

基准地块评估法的步骤及内容

具体评估步骤

(1)调查和收集资料；

(2)划分均质地域；

(3)选定基准地块；

(4)评估基准地块价格；

(5)核定基准地块价格水平；

(6)计算均质地域基准地价。

各步骤的具体要求

(一)资料调查的内容及要求

资料调查的内容主要有：

1．农用地自然条件资料 包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本建设等资料。

2．农用地社会经济资料 包括人均耕地、农产品市场供求、土地利用规划、交通条件等资料。

3．农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押等市场交易资料

4．其他资料 如农用地历史地价资料等。

(二)划分均质地域

划分均质地域，首先要确定农用地地价影响因素，一般根据评估区域的具体条件，确定农用地地价影响因素体系。

其次，确定各影响因素权重，权重可采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法等方法确定。

第三，划分均质地域单元，均质地域单元的划分应满足以下条件：

一是同一单元内用地类型、耕作制度的一致性，

二是同一单元内的土地质量的一致性。

第四，测算各单元各影响因素分值，分值的计算方法可采用特尔斐法或因素分值定量测算的方法进行。第五，各单元影响因素综合分值计算，即在计算出各单元各影响因素的分值后，按照下列公式计算各单元影响因素综合分值：

式中，Fj为j单元综合分值；Wi为i因素权重；n为因素个数；fij为j单元i因素分值。

最后，根据上述得到的单元影响因素综合分值，采用总分数轴确定法、总分频率曲线法等划分均质地域。

(三)选定基准地块

在各均质地域内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块。具体选择过程中主要考虑下列条件：

(1)日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的；

(2)耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；

(3)面积、形状、土壤条件属于一般的；

(4)在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的；

(5)灾害条件属于一般的。

根据要求，均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于3块。

(四)评估基准地块价格

可以利用市场交易资料，按照市场比较法要求评估基准地块价格。具体评估过程按本规程市场比较法的有关规定执行。若基准地块在近三年内发生过市场交易行为，可直接通过对其进行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市场条件下的土地价格；也可以利用基准地块本身的投入产出资料，采用收益还原法求取基准地块的价格；还可以利用农用地开发资料采用成本逼近法评估基准地块价格。

(五)核定基准地块价格水平对各均质地域基准地块价格加以比较检查，并作必要的调整。

(六)计算均质地域基准地价

按照调整后均质地域内各基准地块地价，采用简单算术平均法或加权算术平均法求取各均质地域的平均地价，并作为该均质地域基准地价。

(七)基准地价的确定

对所采用的技术路线计算出的基准地价结果，与实际情况进行比较、验证后，进行适当调整，确定各级别(均质地域)不同类型农用地基准地价。