什么是土地评价

土地评价又称土地分等，是指依据科学的标准，对土地的数量、质量、覆盖特征和经济特点所进行的评估；是以不同土地利用为目的，估计土地潜力和土地适宜性的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的供给。

土地评价的类别

（1）根据土地质量的自然属性和社会属性，可分为三类

1、土地适宜性评价——它是根据特定的土地利用目的分析评价土地的自然属性是否适宜及适宜的程度，从而确定出土地相对优劣的等级。简言之，就是评价土地用于某种用途时是否适宜及适宜的程度。或者说评价它的自然属性最适宜何种利用方式以及适宜的程度。

土地适宜性评价是最基本的土地评价，也是研究最多的一种。

2、土地潜力评价——是对土地潜在自然生产力的评价。

3、土地经济评价——运用可比的经济指标，对人们在土地上的投入与产出的效益进行评定，从而确定土地质量的优劣。

土地经济评价是从土地生产效率和经济效益的角度对土地质量进行评价，比适宜性评价更具体，应用起更方便。

（2）按土地用途不同可分二类

1、农业用地评价

为大农业服务的土地评价在土地评价中仍占有重要位置，目前已出现从综合的大农业土地评价向农、林、牧单项土地评价甚至单作物土地评价的发展趋势。

2、非农业用地评价

（城镇用地评价、旅游用地评价等）

（3）按评价方法不同可分二种

1、定性评价——用定性的方法进行评价

2、定量评价——用定量的方法进行评价

土地评价的原则

1、为发展生产和合理的利用服务

从发展生产和合理利用的条件和潜力，既考虑当前发展生产的需要，又要考虑进一步改造的必要性和可能性，论证土地合理利用的优化方案和方向。

2、实行全面综合评价

综合反映自然、技术、社会、经济诸因素的作用，既考虑自然的适宜性，又考虑技术可能性和经济的合理性与可行性，依据自然生态规律，遵循生态效益、经济效益与社会效益相结合的原则，对土地综合效益进行分析和评价。

3、发挥地区优势

突出生态特征和主导因素，为因地制宜地利用和改善土地条件提供依据。

除遵循以上原则外，土地评价主要考虑如下质量因素：

1、土地适宜性。

即土地对发展生产和各项利用的适宜程度。主要标志是土地能否永续有效地利用和最大限度地发挥其潜力。土地适宜性可以是多宜性，也可以是单宜性。

2、土地限制性。

即某种或某些不利因素对土地适宜性和生产潜力发挥的影响程度，包括风沙、盐碱、干旱、洪涝、低温、水土流失、风蚀、土层厚度、地表积水、沼泽化、海拔高度、坡度等自然因素，也包括劳动力、肥源、交通工具、地理位置、经营集约度和市场等社会经济因素。

3、土地利用现状和生产水平。

土地利用现状在一定程度上反映了土地适宜性和土地限制性。土地生产水平是土地生产力的反映，它可以用土地的产量，产值和纯收入指标衡量或折算成统一的能量单位表示。

土地评价的依据

1、土地资源的生产力

指土地的生物生产能力分为现实生产力和潜在生产力

2、土地资源的适宜性

指土地资源在一定条件下对发展某项生产或作为某种用途所提供的生态环境的适宜程度，这既与土地利用方式有关，又直接决定于生物的特点、更替及产量等。

分为多宜性、双宜性、单宜性和暂不适宜等

3、土地资源的限制性

指是限制土地资源在生产过程中发挥潜力的障碍因素

分为稳定性限制因素和不稳定限制因素

土地评价的基本原理

1、多样性原理

不同的地区具有各自独特的自然和社会条件，土地质量和土地用途都会存在很大的差别；随时间的发展、社会的变化，同一地区的土地质量和土地用途也会发生变化。

2、综合性原理

构成土地质量的土地性状有很多种，如气候、土壤、植被 等等，而这些性状也是由许多因素构成的，如气候又包括光照、气温、降水等；土壤又包括土壤有机质含量、土壤质地、土壤酸碱度、土壤水分、土壤养分、碳酸钙含量等等。同时，土地的不同性状或不同因素间又是相互作用相互影响的。因此土地质量是一个多样因素影响的统一体。所以，在分析土地质量和土地用途的要求时，一定要全面地考虑各种因素之间的关系，采用综合、全面分析的方法。

3、系统分析原理

一个系统是由各种要素及其相互关系的集合，具有一定的边界和结构，这就决定了系统的功能，即决定了投入与产出的关系。土地评价的主要对象是土地利用系统，包括两个要素；土地和土地利用，如图。在土地评价时，应尽量地应用系统分析的原理，分析如何改善土地利用系统的结构，获得最理想的产出与投入之比。

4、相对性原理

由于不同地区的自然条件和社会经济条件不同，土地质量上存在很大差异。为了不同评价地区的实际需要，往往在评价时将本地区内质量最好的土地定为一等地，最差的土地定为末等地，这样处理使不同地区的土地质量等级之间的差异不尽一致，同一等级的土地的实际质量也可能不一样，因此土地评价的结论是相对于一定地区而言的。

5、可比性原理

土地评价的结果是所评价的地区土地质量好坏程度的反映，因此必须具有可比性。要做到这一点，就必须建立统一的评价标准或指标体系。

6、限制性原理

不同的土地用途在某种土地质量上的适宜程度不同，实质上就是土地用途的限制不同。所谓限制性，是指土地质量不能满足土地用途要求的程度，如某种作物在某个生育期需要速效磷达到 30ppm，而实际土壤中l0ppm，那么由于速效磷含量太少吸收不到充足的磷

土地评价的领域运用

1、土地评价在农业领域的运用

服务于农业的土地评价一向是我国土地评价的主流。近年来，服务于农业的土地资源评价有增无减，但开始逐步摆脱依赖于土地潜力分级，而是更加重视定量与定性相结合，以土地生产力水平来评价土地等级。

农用地分等级与股价是农业土地评价的又一显著趋势。该研究已从侧重土地自然属性的发展发展为综合考虑自然、社会、经济的综合资源价值管理评价。也涌现出更多的理论与方法，如成本逼近法、基准地价系数修正法、收益还原法等。当前，农业用地的评价还存在一些亟待解决问题，如农用地分等级与股价主要用于土地级差地租I，但对级差地租II的评价还研究较少，将两种级差货币化的研究也很好，导致用地极差收益的分配缺少有力的科学依据。

2、土地适宜性评价

土地适宜性评价是指对某块土地的利用方式是否适宜、适宜程度如何、如何适宜进行等级评定。其实质在于评价土地质量与土地利用的关系。主要是采用土地质量与土地利用间的比配进行。具体为找出影响土地适宜性的主要土地特性，根据土地利用要求选择评价因素，再通过一定的综合分析方法评价二者的关系，从而获得土地评价的适宜性。

3、城市地价评估

土地分等定级是城市土地评价的重要内容。对一个城市而言，通过选择对用地质量、性质影响较大的因素及投入的物化劳动密切相关的因素，按作用于影响赋予权值，按一定的分级标准进行综合评分，评定土地等级。当前，国内城市地价的估算一般采用地租资本化法，先建立地租模型，分析企业利润与影响因素间的关系，计算级差地租，作为估算地价的依据。但是，由于不同行业盈利水平不一，有些行业甚至不产生利润，因此，单纯使用地租资本化法也难免产生偏差。

4、旅游用地评价

旅游用地评价在我国起步较晚，但在理论上却取得了一定的进展。游赏系统评价是根据风景区的组合特点，综合考虑观景点的组合层次划分进行的评价，依据游赏系统对风景区进行评价，建立景区建设分级系统，再依据中心地原理与旅游活动行为特征，从经济效益、方便游客与保护景观资源出发，制定旅游服务分级系统，是对旅游景观的综合性评价，不仅深化了旅游资源评价理论，且有很强的实用性。

近年来我国的土地评价领域得到了进一步的延伸。对土地退化及防治的土地评价是一个重要方面，其次为对特殊生态环境、脆弱生态环境的土地评价。诸多服务于土地整理的土地评价受到了广泛重视。此外，土地评价还延伸到了一些新的领域，如城市土地工程能力评价、工程移民补偿服务地价评价等。

土地评的价因素及指标

常用的土地评价因素及指标是：

1、气候因素。

包括光照、降水等水热状况。水分、温度及其对比状况，不仅决定农作物、牧草、树木生长的种类、组成、熟制、产量和品质，而且在很大程度上也决定土地利用方式和发展农业生产应采取的关键性措施。水热状况反映较大地区范围土地自然生产力的差异，是影响农业生产和土地利用的稳定因素，也是土地质量评价的基本因素。

2、地形、地址。

地形起着地区水热状况再分配和物质的迁移作用，影响土壤与植被的发育，很大程度上影响土地利用方向和改造措施。对地形、地质的评价主要考虑地貌类型、地质结构、岩石组成、沉积物质、海拔高度、坡向、坡度等因素。

3、土壤。

是植物根系活动的场所。土壤肥力的高低在很大程度上影响农业的产量、土地利用和改造的方向。土壤与气候的组合表现为较小地区范围内土地自然生产力的差异。对土壤质量的鉴定，主要考虑其发展类型，土地厚度，土质特点，有机质含量，PH值、水分、盐分状况，障碍土层及土壤改良条件等。

4、水文。

包括地表水和地下水。灌溉、防洪、排水等水文条件，对干旱、半干旱、盐碱化和沼泽化地区的土地评价具有特别重要的作用。干旱、半干旱灌溉须考虑水源的有无、种类、水量、水质及利用难易。对积水沼泽和盐渍地区的土地评价，则首先应按土壤改良、水文地质条件的好坏，对土地质量的改造难易及土地潜力做出鉴定。

5、植被。

土地资源的重要组成部分，特别是天然草地和天然林地，关系到畜牧业和林业的发展，是土地评价的重要因素。在以土地利用为目的的质量评价中，应充分考虑天然植被的类型，有用植物的质量、数量和生产量，以及植被的保护、利用、改造的条件。

6、社会经济因素。

包括人口、劳动力、交通运输、市场的技术条件，以及现有生产基础等。土地质量评级是在查清土地类型和评价土地因素的基础上，按土地适宜性和限制性进行分类后，根据用地的目的和要求对各类土地的质量划分成不同的等级。不同国家由于具体情况和历史传统不同，对土地质量的评级千差万别。

土地评价存在的问题及发展趋势

1、土地评价存在的问题

从国内外土地评价的发展史及研究现状来看，前人在研究理论、方法及手段方面进行了大量的研究，土地评价对象不断扩大，评价方法也由定性评价发展为定量评价。但在实际实践中，还存在一些不足，主要表现为：传统的土地评价通常是由长期从事土地或农业科学研究的人员在实地调查后进行的，这种方法工作量很大，标准也难以统一，存在一定的主观随意性，难以进行定量研究。虽然GIS等技术也逐步被引入到土地评价中，但总体而言，仅仅运用了GIS技术的部分功能，其整体性功能未得到充分体现。评价模型的单一也使结果有失偏颇。

随着人口的增加与环境的恶化，以土地资源现状特性为特点的土地评价以难以满足土地资源可持续利用的要求。国内的土地资源评价多是从衡量发展水平出发选取指标，很少考虑反应土地潜力与可持续发展能力的指标。近年来，我国的国土资源评价已由单纯的自然生态土地评价转变为综合性土地评价，然而，对土地资源的生态经济适宜性评价还较少。我国的土地资源评价应当将土地资源学、地理学、经济学等学科结合起来，探讨土地资源的生态经济学属性、社会属性，更好的服务于社会主义建设。

2、土地评价的发展趋势

近年来，不少新方法开始应用到土地评价中，如数学模型技术、数据库技术、3S技术等在土地评价中的使用越来越广泛，土地评价的先进性、定量化及动态预测性明显增强，土地资源评价结果既能表现出土地资源随时间的变异，又能表现出其在空间上的变化。这些新技术、新方法的不断应用也必然会推动土地资源的使用和管理提供有效的决策依据。

土地资源信息管理系统需要长期积累观测资料，需要相关工作人员的长期努力，土地信息的收集、处理与储存也需要进一步完善，为实现区域土地动态监测和数字化打好基础。

在土地评价算法方面，加权求和法仍在使用，并得到了进一步改进，此外，模糊综合评价法、灰色关联度分析法的应用也较为广泛。退火算法、遗传算法、组合预测也在土地评价中有一定的应用，基于可拓展学而建立的土地适宜性评价物元模型也有了一定的进展。随着土地利用评价研究的深入，应注意引入并融合不同的评价方法，尤其是景观生态研究法，值得特别关注。景观生态研究法将传统土地评价与景观生态学原理相结合，对土地资源的可持续利用评价具有重要的意义。评价中也需要注意以下问题：如何将土地资源的水平生态过程与垂直生态过程相结合。

此外，仍有必要继续探索现阶段适合我国国情的土地评价方法，以实现我国土地资源的可持续利用，保证国内粮食安全，促进人口、资源与环境的和谐发展。有必要强调的是，土地资源生态经济适宜性评价是新兴的土地评价方法，值得尝试并深入研究。