什么是土地批租

土地批租是指国家土地管理部门依照法律规定和约定条件，将土地权的经营权、使用权按一定期限有偿转让给受让人。土地批租的收入成为我国各级政府预算外收入的重要组成部分。

土地批租的内容

1.土地批租制度，是将土地使用权出让的土地供应制度。土地批租制度相应会产生土地租金管理方式。

2.土地批租主体主要有政府土地批租和私人土地批租。

3.国际上通行的批租方式一般有三种：

(1)招标出让(Tender)

(2)白卖出让(Auctlon)

(3)协议出让(Negotlatlon)

4.政府土地批租一般多采取竞争的方式，包括招标和拍卖，以期使土地资源得到合理配置和有效利用，符合市场公平的原则，同时避免腐败。政府土地批租主要采取的是土地出让金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交纳。在土地有计划控制批租的前提下，土地出让金成为政府的一项稳定收入来源，如我国香港地区。私人土地批租的租金多采取按年交纳。

5.私人土地批租，由于产权制度清晰，为了节约成本，较多的采取协议出让的方式。

我国土地批租制度的形成

1979年国家允许外企与国企合营，规定中国合营者的投资可包括为合营企业提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向政府交纳使用费，自此，城市建设用地的供应逐步从无偿使用转向有偿使用。1986年的《土地管理法》正式以法律的形式确定了国有土地有偿使用制度)。1987年，深圳经济特区借鉴香港土地批租制(land leasehold system)经验，率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1994年颁布的《城市房地产管理法》规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式)。2002年和2003年国土资源部分别发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》(以下简称11号令)和《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)，进一步规范了国有建设用地有偿出让制度。

土地批租的改革思路

(1)严格控制土地批租总量，建立合理的土地储备与供应机制。

(2)引入市场机制，完善土地批租制。

(3)理顺管理体制,加强土地批租的立法工作。