什么是土地开发规划

土地开发规划是指对工程、生物和技术等措施的规划，使各种未利用土地资源，如荒山、荒地、荒滩、荒水等，投入经营与利用；或使土地利用由一种利用状态改变为另一种状态的活动，如将低效利用的建设用地或农地开发为高效的城市建设用地。

土地开发规划的依据

1、有关土地开发利用的法律、法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国城市规划法》等。

2、各级人民政府制定的有关土地开发利用的政策、措施。

3、当地国民经济和社会发展规(计)划。

4、土地利用总体规划以及农业区域开发规划等。

5、待开发土地资源调查资料以及为土地开发而设置的专项研究成果等。

6、国民经济统计资料等。

土地开发规划的原则

符合土地利用总体规划原则：土地利用总体规划是对一定区域土地利用全局性的战略安排，土地开发作为土地利用的重要内容，必须在土地利用总体规划的控制下进行。土地开发规划既要参与土地利用总体规划中的用地平衡调整；还要与其相衔接，并对土地利用总体规划中所提出的开发指标加以落实。

生态优化原则：土地开发实质上是将自然生态系统转化为人工生态系统的过程，是打破土地固有状态的行为，对于生态环境必然产生很大的影响。土地开发规划必须以建立良好生态环境为基础，既要保护好原有的良好生态环境，又要进一步改善生态环境条件。严禁在生态脆弱的地区进行盲目开垦。

最佳利用原则：在开发能力许可的条件下，以最小的投入获得最大的产出，同时，尽可能挖掘潜力和发挥利用优势。

可行性原则：开发规划必须在开发目标、开发规模、开发利用方向等方面进行可行性论证，保证规划在经济、技术和生态方面可行。

土地开发规划的基本内容和方法

土地开发规划可分为农用地开发规划和城镇土地开发规划，两者内容各有侧重。

农用地开发规划

农用地开发是以农林牧渔为中心的土地开发，大型的农用地开发还包括水利、道路设施和保护水土的生物工程设施的配置，综合性垦区要设置居民点。农用地开发规划比较复杂，开发规模、时间和地点的确定，既要考虑社会经济技术条件的制约，还要适合土地资源特点；待开发土地的利用规划要统筹协调和总体部署。一般情况下，农用地开发规划应包括以下内容：

(1)待开发土地资源调查评价

在勘测调查待开发土地的类型、数量、质量和分布等基础上，对土地及其形成要素进行评价，分析土地开发的有利条件和限制因素，确定土地的适宜性和生产力。

(2)土地开发的可行性论证

在调查评价基础上，从社会、经济、技术和生态等方面评价土地开发的可行性。主要包括：社会经济条件的分析；开发工程技术的选择；开发后社会和生态环境效应；开发期限与投资核算；开发后社会经济效益的测算等。

(3)编制土地开发规划方案

包括确定土地开发目标和方向，编制待开发土地利用结构和布局的调整方案，划分土地开发区。根据调查和可行性研究的结果，对待开发土地今后的利用方式、工程措施和环境保护等进行统筹安排。保护生态是土地开发的中心环节，编制规划时，要分析预测土地开发可能引起的生态破坏和土地污染，采取措施，积极预防。

(4)土地开发规划方案的实施措施与计划

主要确定土地开发的时间、地点、资金、方式和方法，安排好土地开发的重点项目。土地开发的资金来源一般为国家设立投资组织、国家财政计划、地方集资以及外资的引进。开发模式包括国家大规模开发、集体组织开发、农户承包开发、土地开发公司集中开发等，要根据实际情况，选择适宜的土地开发模式。

城镇土地开发规划

城镇土地开发有多种形式，根据城镇土地开发所在区位的不同，可分为旧区开发和新区开发。旧区开发是在原有城镇建成区范围内进行的，必须符合城镇建设总体规划。而新区开发是在原有城镇建成区范围以外进行的，开发前需要编制规划。要处理好新区与建成区的有机结合。一般来说，城镇土地开发规划主要包括以下内容：

1、土地勘测调查和社会经济情况的调查；

2、土地开发方案的可行性论证；

3、开发区的总体布局与功能分区；

4、水、电、道路等基础设施的规划布局；

5、小区规划设计；

6、土地开发实施计划，包括开发时间、规模和地段开发顺序等。

王万茂主编,土地利用规划学,科学出版社,2006年10月,第206页