征收

土地增值税土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值税征收的两种方式

第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

（1）取得房地产时有效发票所载的金额；

（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（4）取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

营业税金

土地增值税（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“ 营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。

（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

[例1]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：

扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元

增值额＝3800-2830.9＝969.1万元

增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元

则企业应作如下会计分录：

借：经营税金及附加　2907300

贷：应交税金–应交土地增值税2907300

实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：

借：应交税金–应交土地增值税2907300

贷：银行存款2907300

清算

土地增值税国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。政府的这一动作，最终将会给楼市带来什么样的影响，国内各媒体纷纷发表了自己的看法。

意在遏制不规范行为

香港《经济日报》刊载社论文章写到，国家税务总局发出通知，全国下月一日起，清算房地产开发商的土地增值税，17日内地股市升势闻风逆转向下，大量地产股跌停板，在香港上市的内地地产商股价亦急挫。文章指出，土地增值税的严格执行，势将压缩内地地产商利润，但并不代表中央要打击内地楼市。

文章认为，是次通知仅由国家税务总局发出，与去年中遏抑房地产的“国十五条”由九个部委联合发出，已可见层次的截然不同。国家税务总局是次重申现有的条例，宣布开展清算，目的应是力压房地产业不规范、游走灰色空间的行为，配合中央要房地产走入健康发展的轨道。土地增值税其实早于93年实施，但由于属地方税，以及让地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大弹性，地方在执行上亦确尽用灰色空间，将本来高达3成至6成的税率，大减至只有1%至3%，令增值税本来要打击土地囤积与炒风的功能，几近于无。

文章指出，国家税务总局表明要开展清算，相信就是要收紧各地方政府，在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带，地产商应缴的税必须缴，有囤积居奇的就更要透过征税打击，规范房地产业，缓和社会矛盾。故此，如有关政策得到落实，内地地产商的盈利、暴利，势将大减。

基本不会影响房价

《北京晨报》消息，近期房价上升较快，供求矛盾突出，不能排除部分开发商将这部分税负转嫁到购房者身上，土地增值税清算通知此时出台无益于平抑房价，但相关业内人士认为，这部分税负并不会影响房价，虽然开发商的成本或多或少地增加，然而开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上，而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。

文章分析，土地增值税清算通知的出台，应该有助于鼓励开发商建普通住宅。文章指出，正式开征土地增值税，对房地产企业必然产生很大影响。由于土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要缴纳的土地增值税越多。文章说，由于别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅，所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。

文章同时认为，通知对房价的间接影响还是存在的，一是开发商为了维持高额利润，进行税收转嫁，进而提升房价；另一个是开发商由于缴税而导致资金紧张，使得总体开发项目减少，市场供给下降，短期出现供不应求的局面。

土地增值税开发成本增加压力

据《上海证券报》分析，在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。理由是为避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目，房地产企业多采取放任搁置的办法，一旦土地增值税清算办法正式开始执行，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。

文章认为，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高，而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。

此外，由于土地增值税实行累进税率，房地产开发项目的利润空间越大，所缴税收就越多，通知出台后，将对依靠囤积廉价土地而获取暴利的开发商造成直接打击，而同时，因为土地增值税征收周期的缩短也使得开发商资金紧张，无力大规模囤积土地。