什么是土地估价师

土地估价师是指经全国统一考试合格，获得《土地估价师资格证书》，并经注册登记，具有独立从事土地估价资格的人员。执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动，并按其所提供的服务收取评估费。

土地估价师的任务

土地估价师的任务：土地估价师负责土地的评估，并对土地处置方式提供专业建议，在此基础上报相应土地管理部门确认评估结果和批复土地处置意见。

1．土地估价程序

因重组目的不同，土地评估程序不同。如国家土地管理局和国家体改委联合颁布了国土(籍)字第167号文《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》，其中对到境外上市的股份制试点企业的土地评估程序做了规定。试点企业土地资产的评估工作，由国家土地管理局统一组织进行。具体程序为：企业或者国家、省级政府指定的国有土地资产持股单位向国家土地管理局提出评估申请，并提交企业所在市、县土地管理部门出具的该企业国有土地使用权的登记证明。未正式登记的可提交市、县土地管理部门开具的土地使用权证明文件。国家土地管理局向企业推荐若干具有土地资产评估资格的评估机构，企业从中选择一家或数家评估机构进行土地资产评估。评估结果由企业报国家土地管理局确认。其中，企业属地方的，应先报所在省、自治区、直辖市土地管理部门审核，将审核意见一并报国家土地管理局。

2．国有土地资产的处置方式

(1)国有土地使用权出让：企业以出让方式取得的土地使用权作价入股，土地资产折为法人股。试点企业依法办理土地使用权出让手续，签订出让合同并交付国有土地使用权出让金后，可以以土地使用权向股份公司折价入股。

(2)国家以土地使用权作价出资(入股)：国家以一定年期的国有土地使用权作价入股，土地资产折为国家股。中央直属企业由国家指定的国有土地资产持股单位向国家土地管理局提出申请，地方企业由省(区、市)政府指定的土地资产持股单位向省级土地管理部门提出申请，省级土地管理部门审核后报国家土地管理局，经国家土地管理局批准后，凭批准文件才能作价入股。

(3)国有土地租赁：股份制试点企业交纳年租金或土地使用权出让金。国家以租赁方式将土地使用权租赁给股份制企业有偿使用，每年收取相应的租金。

企业依法办理土地使用权出让手续，签订出让合同并交纳国有土地使用权出让金后，可以将土地使用权租给股份公司。

由改组后的股份有限公司申请办理土地使用权出让手续，签订土地使用权出让合同并交齐出让金后，获得土地使用权。

(4)保留划拨用地方式：企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨用地方式处置：

1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；

2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；

3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；

4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

以上第2)、3)、4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。中央直属企业的土地资产采取何种处置方式，最后由国家土地管理局、国家体改委会同有关部门共同商定。

土地估价师的从业条件

(1)已经取得土地估价师资格证书；

(2)年龄不超过65周岁；

(3)专职在土地评估中介机构从事土地评估业务；

(4)注册确认后取得土地估价师执业资格；

(5)没有不符合土地估价师执业资格的情况。

土地估价师的继续教育要求

1．基本含义

土地估价师继续教育是指为不断提高土地估价师的专业技术和执业水平，使其本身的知识和技能持续得到更新、补充、拓展和加深所进行的进修、培训、研讨等业务活动。接受继续教育是土地估价师的权利和义务，土地估价师必须按照国土资源部下发的土地估价师继续教育规定接受继续教育。

为不断提高土地估价师业务素质，保证执业质量，促进土地估价行业的持续发展，使土地估价师的继续教育制度化、规范化和科学化，国土资源部特制定了《土地估价师继续教育暂行规定》等相关文件。

2．组织实施

中国土地估价师协会在国土资源部业务主管部门的指导下，具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。

3．继续教育的主要内容和基本要求

(1)基本要求：继续教育内容要具有针对性、实用性和先进性。它是根据社会主义市场经济和土地估价领域科技发展、土地估价师知识结构拓展更新、业务水平不断提高的需要确定的。

(2)主要内容包括：①国家相关法律法规和政策；②土地估价准则及操作规程；③土地估价新理论、新技术、新方法；④土地估价实务；⑤国外不动产估价技术及发展动态；⑥与土地估价相关的专业知识。

4．土地估价师接受继续教育的相关规定

(1)土地估价师接受继续教育时间5年累计不得少于100学时。

(2)土地估价师换证前必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训。

(3)继续教育坚持理论联系实际、按需施教、讲究实效的原则采用多种形式进行。土地估价师必须参加以下经认可的继续教育活动：

①参加各种专业培训班、研讨班(会)以及专题讲座；

②参加大专院校专业课程进修；

③出国进行专业考察、业务培训、参加国际性专业会议；

④承担土地估价方面的研究项目、公开出版专业著作或发表专业论文等其他经认可的继续教育形式。

土地估价师的职业道德

(1)估价人员和估价机构不得进行任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；

(2)估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系的估价业务；

(3)估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；

(4)估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人；

(5)估价人员和估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当的理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争；

(6)估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义从事估价活动，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

土地估价师执业管理

1．土地估价师资格考试管理

1993年国家土地管理局根据我国有关法律、法规，颁布了《土地估价师资格考试暂行办法》，并于当年成立了土地估价师资格考试委员会。由此建立了土地估价师资格认证制度，并对土地估价人员专业资格的取得进行了明确规定。2006年11月22日国土资源部发布第35号令《土地估价师资格考试管理办法》，其第二条规定“国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。”

2．土地估价师执业管理

《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任”。《土地估价师执业登记日常管理工作实施细则》规定，取得土地估价师资格的专职者，可受聘于具有土地评估资格的合法机构，并在其中独立承担土地估价业务。凡脱离土地估价工作3年以上或因其他原因不具备估价资格者，不能给予重新登记，原证书自行失效。

《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题通知》规定，土地估价师受理土地估价业务后，可以向当地土地管理部门申请查阅有关土地登记文件、存档的市场交易实例和有关的地价资料。同时，土地估价师亦有义务将本机构承接的地价评估结果及有关资料，抄报所在地的市、县土地管理部门备案。