什么是商品房预售许可证
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
商品房预售许可证的办理程序
商品房预售许可证依下列程序办理：(1)受理。开发企业按《城市商品房预售管理办法》第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。(2)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。(3)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证二经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出“不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，商品房预售许可证应当加盖房地产管理部门的印章。(4)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
商品房预售许可证的内容
《商品房预售许可证》包括下列内容：①预售许可证编号；②开发商名称；③项目名称；④项目坐落地点；⑤土地使用权出让合同书号、地块编号；⑥《房地产证》编号、栋数；⑦批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；⑧发证机关、有效期；⑨附注内容等。
商品房预售许可证的申领
1．应当提交的证件及资料
按照建设部2001年7月23日发布的《关于修改(城市商品房预售管理办法)的决定》，房地产开发企业申请办理“商品房预售许可证”应当提交下列证件(复印件)及资料：
(1)交付全部土地使用权出让金后取得的土地使用权证书。
(2)建设工程规划许可证和施工许可证。
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(4)开发企业的营业执照和资质等级证书。
(5)工程施工合同。
(6)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
2．申领程序可证
(1)开发企业向受理机关提出申请。
(2)受理机关查验证件资料，并到现场查勘。
(3)符合预售条件的，受理机关在受理申请后10日内核发“商品房预售许可证”。
商品房预售许可证的审查
在有关的房产证照中，商品房预售许可证是最重要的证件之一。然而，实践中许多开发商采取各种措施欺骗买受人。表现为：不在销售现场明示商品房预售许可证，或仅仅是复印件；预售人的名称、资质证书、合同草案、物业管理事项等很少明示；预售证的格式、大小、内容不统一，存在缺款少项的情况；一些项目没有取得商品房预售许可证便擅自刊登广告，以内部登记、认购、收取诚意金的办法变相违规预售，扰乱市场秩序。因此，购房者应从以下几方面审查开发商证：
1.销售许可证原件
根据房地产管理部门的有关规定，开发商应当将销售许可证原件和其他证照原件放置在售楼处，或悬挂于明显地点。如果售楼处只有复印件．买受人有权要求销售人员出示销售许可证原件。商品房销售许可证内主要标明证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
2．审查证件的类型
目前，各城市的商品房大致都分为内销、外销两大类。外销许可证包括“××市外销商品房预售许可证”、“××市外销商品房销售许可证”两种。内销许可证统一名为“××市内销商品房销售许可证”，内容与外销证基本相同，但增加了“销售方式”一栏，注明“预售”或“现房”。销售许可证由市房屋土地管理局统一颁发。买受人须仔细审查所购房屋是否与上述项目相符。
3．审查所购房屋是否在预售范围之内
销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别。但要谨防所买的楼座用的是邻居的许可证。同时还应该注意审查“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所要购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的“商品房预售许可证”的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。
4．审查预售契约文本
根据我国各城市房屋管理部门的有关规定，销售商品房必须签订由市房地产管理局统一印制的“××市内(外)销商品房预售契约”(简称档准文本)，并到房地产交易部门办理预售(销售)登记。房地产开发公司须持销售许可证方能向房地产管理局申请购买标准文本。如果开发商既没有出示销售许可证原件。又不具备标准文本，则很可能没有销售许可证。
5．委托房地产专业人士或律师进行资信调查
对于不具备专业房地产及法律知识的购房个人来说。遇到自己比较满意的房子往往急于购买，在销售人员的热情劝说下，仅凭从媒体或朋友那里得到的购房常识，面对销售人员貌似合理的解释难以判断真伪，容易做出冲动的免这种情况，可以聘请具有房地产专业知识的律师或中介代为审查。
商品房预售许可证的使用与管理
1．《商品房预售许可证》与商品房预售广告
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业获得批准，不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号，并应当向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》也规定售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
2．《商品房预售许可证》与《商品房预售合同》
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
3．商品房预售的管理
开发企业顶售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
4．违反规定进行商品房预售的处罚
开发企业未取得食商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
商品房预售许可证的效力
针对“商品房预售许可证”的效力问题，不同时期的法律规定有所不同：
1995年12月27日，《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产经营案件若干问题解答》第二十五条规定：“商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。”从此《解答》可以看出，房地产预售方只要在“一审诉讼期间”补办了预售许可证的。法院就可以认定双方所签订的买卖合同有效。
1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”从此法律规定可以看出，商品房预售应当取得商品房预售许可证明属于法律的强制性规定。换句话说，如果违反此规定。双方签订的协议应为无效。
国务院1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。违反本条例规定，擅自预售商品房的。由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”此条例似乎也认为商品房预售应当取得商品房预售许可证明属于法律的强制性规定。
建设部于2001年4月颁布的《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明。的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”第三十八条规定：“违反法律、法规规定的，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”此《办法》也认为商品房预售应当取得商品房预售许可证明属于法律的强制性规定。
2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过的《关于修改(城市商品办法)的决定》规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处已收取的预付款1％以下的罚款。”此《决定》的“补办手续”似乎是否定了商品房预售许可证作为预售的强制性规定。
2003年6月1日实施的《最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题)的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明。与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此《司法解释》又一次从稳定房地产市场的角度出发，即尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。
综上所述，对于商品房预售许可证效力的认定不能一概而论，要根据案发当时的有关法律规定处理。