什么是商业地产系统

商业地产系统是指由多个（数百个以上）以上有机联系、相互依存的空间、实物等要素所组成，具有特定功能、结构和环境的商业经营服务空间系统。该定义有四个要点：

1、系统及其要素系统是由两个以上要素组成的整体，构成这个整体的各个要素可以是单个事物（元素），也可以是一群事物组成的分系统、子系统等。商业地产系统所研究的具体对象繁多及其范围大，是一个复杂巨系统。

2、系统和环境商业地产项目就是一个系统，项目以外就是环境，任一商业项目系统又是它所从属的一个更大系统（环境或超系统）的组成部分，并与其相互作用，保持较为密切的输入输出关系，如商业地产系统大量的人流、物流、资金流、信息流等的交换。商业地产系统连同其环境超系统一起形成系统总体。系统与环境也是两个相对的概念。

3、系统的结构在构成商业地产系统的诸要素之间存在着一定的有机联系，这样在系统的内部形成一定的结构和秩序。结构即组成系统的诸要素之间相互关联的方式。商业地产系统结构多种多样，有空间组合结构、各种流的结构和秩序、人员组织结构等。

4、系统的功能商业地产系统其存在的作用与价值就是提供经营服务场所，运作的具体目的是获得利润，其功能受到其环境和结构的影响，获利能力千差万别。

商业地产系统的属性

1、整体性整体性是系统最基本、最核心的特性，是系统性最集中的体现。商业地产系统中具有相对独立功能的空间及场景间的相互关联，是根据商业地产系统功能依存性和逻辑统一性的要求，如人流动线规律等，协调存在于系统整体之中。商业地产系统的构成空间以及智能系统、照明系统等的机能，它们之间的相互联系和作用要服从系统整体的盈利目的和经营、服务功能，在整体功能的基础上展开各要素及相互之间的活动，这种活动的总和形成了商业地产系统整体的有机经营行为。在一个系统整体中，即使每个要素并不都很完善，但它们也可以协调、综合成为具有良好经营功能的系统；反之，即使每个要素都是良好的，但作为整体却不具备某种良好的经营功能，也就不能称之为完善的系统。任何一个要素不能离开整体去研究，要素间的联系和作用也不能脱离整体的协调去考虑。集合的概念就是把具有某种属性的一些对象作为一个整体而形成的结果，因而商业地产系统集合性也是整体性的具体体现。

2、关联性构成商业地产系统的要素是相互联系、相互作用的；同时，所有要素均隶属于商业地产系统整体，娱乐空间、休闲空间、景观空间、设备空间等都具有互动关系。关联性表明这些联系或关系的特性，并且形成了商业地产系统结构问题的基础。

3、环境适应与唯一性商业地产系统的开放性及环境影响的重要性是当今商业项目的普遍规律，也是选址的基本关注点。任何一个商业地产系统都存在于一定的地段环境之中，商圈理论要分析商业地产系统与环境之间产生物质、能量和信息的交流。商业环境的变化必然会引起商业地产系统功能及结构的变化。商业地产系统必须首先适应商业环境的变化，并在此基础上通过客户关系管理使商业环境得到持续改善。越是复杂的商业系统，它的环境适应性要求越高，这也形成了它的唯一性，通常应区分不同的商业环境类（技术环境、经济环境、社会环境等）和不同的商业环境域（外部环境、内部环境等）。

4、目的性商业地产开发与经营管理就是将人、设备、原材料、设施组织和管理起来以实现一个目标的系统。其终极目标是通过增值获得盈利。

5、层次性商业地产系统是一个复杂的大系统，其下有规划设计、实施、经营等子系统，实施系统之下又有质量、进度、成本等子系统，呈现层次性。纵向层次划分：规定性层次、战略性层次、战术性层次。城市商业的层次性体现———商圈网格理论，以及与商圈网格理论对应的交通层次———网格论。

此外，商业地产系统还有它特有的系统特性：

1、金融性。商业地产开发回报周期长，资本特性明显，没有强大的资本，难以从容地运作商业地产。

2、商业性。商业地产更重要的是它的商业经营复杂性，是商业地产的核心。

3、复合性。商业地产体系具有复杂性，涉及的知识、学科具有复合性，如涉及商业、地产、金融，商业物业管理涉及商业、物业管理、机电，所以要有拥有复杂性思维的复合型人才运作商业地产。

商业地产系统的特点

商业地产系统的特点主要表现在：

1、商业地产系统的功能和属性多样，由此而带来的多重目标间，开发商的短期资金回报，与商业养铺及商业经营的长期回报之间的矛盾，商铺散售与商铺统一经营之间的矛盾，经常会出现相互消长或冲突的关系；

2、商业地产系统通常由多维且不同质的要素所构成，如坪效低的餐饮空间与坪效高的主力店等；

3、一般为人—空间—传递系统，而人流或群体及其组织表现出固有的复杂性；

4、由空间、场景间相互作用关系所形成的商业地产系统结构日益大型化、复杂化和动态化。

大规模复杂系统还具有规模庞大及经济性、金融性突出等特点。

张家春主编,《商业地产学》,上海交通大学出版社,2014.01,第43页