什么是区域因素修正

区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为评估对象外部区域环境状况下的价格。

区域因素修正的因子及公式

区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据评估对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。

修正公式为：

式中VE——区域因素修正后的比较实例价格；

VO——区域因素修正前的比较实例价格；

DP——待估宗地区域因素条件指数；

DE——比较实例宗地区域因素条件指数。

区域因素修正的步骤

(1)确定影响因素即确定对估价房地产价格有影响的区域因素。

(2)判定区域因素状况对估价对象房地产和可比实例房地产的区域因素状况进行判定。

(3)逐项比较并确定差异程度将可比实例房地产与估价对象房地产的区域因素状况进行逐项比较，并确定区域因素的差别所造成的价格差异程度。

(4)进行价格修正根据差异程度对可比实例的成交价格进行修正。一般而言，如果可比实例优于估价对象，则对可比实例的价格作减价修正；反之，应对可比实例的价格作增价修正。

区域因素修正的方法

区域因素对价格影响程度的判定比较困难，往往依赖于评估师的经验与判断。区域因素修正的公式为

区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格 × 区域因素修正系数

在实际比较中，往往将修正的区域因素列表，采取分别打分的方法进行。具体修正方法有直接比较法和间接比较法。

1．直接比较法

直接比较法修正一般是以估价对象房地产的区域因素为基准，将可比实例房地产的各区域因素与之进行比较，并逐项打分。通常将基准分值设定为100，若可比实例的区域闪素优于估价对象时，则得分高于100；若可比实例的区域因素劣于估价对象时，则得分低下100。直接法区域因素修正的具体公式为

2．间接比较法

间接比较法修正一般是设定一宗标准房地产，以标准房地产的区域因素为基准，将ffi价对象与可比实例的区域因素分别与标准房地产的区域因素进行比较，并逐项打分。基准分仍设定为100，当估价对象与可比实例的区域因素优于该标准时，则得分高于100；反之，则得分低于100。间接法区域因素修正的具体公式为