什么是出租人会计？

承租人会计的对称。出租人处理租赁业务的一整套会计处理的原理、方法和程序。从出租人角度看，租赁可以分为经营租赁、销售式融资租赁、直接融资租赁和举债经营融资租赁，而其会计处理也有所不同。

出租人会计处理

经营租赁的出租人会计处理 要点如下：

（1）起租日前发生的费用。起租日前，在谈判过程中，出租人与承租人双方均可能发生一些有关通讯、差旅和制订租约的费用。这些费用为数不大，一般由双方各自负担。对于数目较大的费用由哪一方负担或双方怎样分担。对于数目较大的费用由哪一方负担或双方怎样分摊，须事先协商确定。发生共同负担的费用须先记入暂付款或其他应收款账户，待租赁成立，在承租人与出租人之间按商定比例分配，转账记入租赁费用账户。

（2）起租日，将出租资产进行转账。出租人应从起租日起的明细账上反映租出资产的情况，如从在库转入租出。由于经营租赁的租赁期较短，与出租资产所有权有关的各种收益和风险，并不因为租赁而转移给承租人。出租的资产仍应看作是出租人的资产，所以它仅仅改变了资产的分类。

（3）租赁期内的收和费用：

①租金收入。一般在租金收付时，作为当期收入入账。如果收支租金的间隔时期比会计期收入入账。如果收支租的间隔时期比会计期为长，或者各期租金金额变动幅度较大，则需采用预提办法处理，使各期的金额较为合理；

②计提租赁资产折旧。出租人专用于出租的固定资产，应与自己营业所用固定资产划分清楚，分开记账。折旧费用记入租赁费用账户，而不是一般的管理费用。租赁资产出现短期闲置现象，在闲置期间仍应继续计提折旧。不过，应该规定一个期限，闲置时间过长，超过规定期限的，应停止计提折旧；

③租赁资产的大修理。应在租约上明确规定，由出租人还是由承租人负责进行租赁资产的大修理，一般由出租人负责。在订立租约确定租金时，应把必要的大修理费用考虑在内。可采用预提的方式主入租赁费用；

④租赁资产的日常修理。一般由出租人负责进行，发生的修理费用直接计入租赁费用账户。为了方便起见，有些租约规定日常修理由承租人进行。

（4）终止租赁，收回资产和可能发生的损失赔偿。租赁期满，或出于承租人或出租人的要求停止租赁时，出租人应收回租出的资产，如把资产从租出转入时，出租人应收回租出的资产，如把资产从租出转入在库。在收回租出的资产时，可能会发现资产损耗过大，按照租约规定，由承租人赔偿损失。当确定损失的金额时，借记其他应收款，贷记租赁资产累计折旧。

销售式融资租赁出租人会计处理 要点如下：

（1）确定出租人总投资。出租人租赁总投资是未经贴现的因出租资产而将获致的总收入，它包括：最低租赁得款额和预计将收到的无担保残值。最低租赁得款额应在租赁开始日借记 “”应收租赁款“”账户，无担保残值应借记“预计残值”账户。

（2）确定合适的利率。出租人租赁会计所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租赁开始日租赁资产公允市价=最低租赁得款额的现值-+无担保残值的现值。这种利率为租赁内含利率。

（3）确定净投资。有了总投资和合适的利率，就可确定出租的净投资，它是最低租赁得款额的现值与无担保残值现值之和。净投资中最低租赁款额的现值， 在租赁开始日应贷记销售收放账户，表示承租人将付给出租人的金额的现值。如果没有无担保残值，净投资即最低租赁得款额的现值，也即租赁开始日租赁资产的公允市价。

（4）计算未实现利息收入。在求得总投资和净投资的基础上，即可计算未实现利息收入，它是总投资和净投资之差。此数在租赁开始日应贷记未实现利息收入账户。这部分收入将在租赁期内分期予以确认。

（5）租赁资产成本的记账。租赁资产成本或账面价值减无担保残值的现值，应在租赁开始日借记销售成本账户。如果没有无担保残值，记入销售成本账户的是租赁资产的成本或账面价值。由于出租人在租赁开始日按公允价值贷记销售收入账户，按资产成本借记销售成本账户，可能在租赁开始日构成出租人的一笔销售利润。

（6）租金的记账。各期所收到的租金，应分别借记银行存款和未实现利息收入账户，贷记应收租赁款和利息收入账户。

（7）订有保证条款。如果租约中订有租赁资产最低残值的保证条款，或因承租不不续航天则受罚的条款，租赁期末应收租赁款账户余额必与担保残值相等。

（8）定期核查无担保残值。倘若原估价过高，致使投资净额降低，应作损失处理；但发现原估价过低则不作处理。

直接融资租赁出租人的会计处理 由于直接融资租赁和销售式融资租赁的唯一区别，是在租赁开始日出租人不会发生损益，即租赁开始日租赁资产的账面价值等于公允价值。因此，租赁开始日的会计处理两者略有不同。在直接融资租赁下，采用净额法时，出租人应以租凭净投资借记应收租赁款和预计残值账户，贷记设备账户；采用总额法时，应以租赁总投资分别借记应收租赁款、预计残值账户，贷记设备和未实现利息收入账户。未实现利息收入需在租赁期内予以摊销，转为已实现的利息收入。

举债经营融资租赁出租人的会计处理 举债经营融资租赁除了出租人和承租人以外，还有第三者贷款人直接参加，因此，会计处理较前两者更为复杂：

（1）确定出租人应收租金。出租人应收租金=租金总额-（长期借款本金+利息）

（2）确定出租人总投资。根据美国财务会计准则第13号公告（SFAS13）中的说明，总投资额由下面四个部分组成：

①从承租人那里收到的租金收 入减去应付给贷款人的本息。

②交易中确认的可实现的投资税贷项（即投资减税）。

③租赁资产的估计残余价值。

④由以下两项组成的未得到的和递延的收入：

（1）预计的税前租赁收入（或损失）减去起租日直接成本以后的数值。

（2）剩余租赁期间的投资税款贷项，即出租人总投资=出租人的应收租金+投资减税+预计残值-未实现租赁收益。

（3）确定合适的利率。出租人于租赁实行日的投资已知，必须计算出投资报酬率。投资报酬率根据每年现金流出流入量求得。必须指出，该投资报酬率不同于租赁内含利率。

（4）确定净投资。出租人的净投资按年计算。每年净投资=出租人应收租金余额+预计残值-未实现租赁收益-递延所得税余额；或每年净投资=上年净投资-（上年现金流量-上年净投资×投资报酬率）。

（5）确定出租人净利润。出租人净利润=租赁投资税前利益+投资减税利益 -会计确认所得税费用。它是举债经营融资租赁所产生的主要利益。

（6）确定递延所得税。递延所得税是由于出租人对租赁资产取得所有权采用加速折旧法而获得递延交纳所得税的利益。也称为出租人的再投资利益。它是会计确认的所得税费用和税务所得税支付额之间的差额，该项差额计入“递延税”。