什么是住房股权计划

住房股权计划是英国政府基于资产建设理论提出的一项兼顾住房保障与资产建设的社会政策。英国政府希望通过这个计划在资助更多的低收入者拥有自己的住房、提高住房拥有率的同时，给他们提供一个积累财富的机会。

住房股权计划可以说是一种新的住房保障手段。它以居住在公共住房中的低收入者为对象，由政府通过匹配补贴、低息贷款的方式，资助公共住房的承租人在租赁期间购买房屋股权、积累资产，逐渐由一个公共住房的租赁者转变成为住房所有者，改善他们的财富地位，从而使低收入者拥有自己的资产最终脱离贫困。

英国住房股权的实现形式

为了将住房股权计划更好地实施，英国政府拟定了四种不同模式的住房股权实现形式。

1、资产账户模式

这种模式是由住房协会为每个愿意接受该计划的公共住房的承租人设立一个具有储蓄性质的资产账户，并负责管理。当承租人的租期达到一定期限(如l2个月)时，如果决定续约，住房协会将会给予其一定金额的“租赁反馈”存入资产账户中，承租人可以将其用于储蓄或投资以获得更多的“租赁反馈”。经过一段时间后，随着承租人个人资产账户中“租赁反馈”及其储蓄所带来利息的增加，他就可以将这些储蓄用于购买其他资产的股权或用于购买住房。

这种资产账户的形式得到了相当多承租人的积极回应，是四种模式中比较受欢迎的一种。它能够带来比较实在的现金收入，而不需要依赖于股权的价值。

2、住房所有权分享模式

在住房所有权分享模式中，当一个低收入者成为公共住房的承租人时，他就获得了其居住的住房1%的股权。随着居住时间的延长，得到的股权会逐渐增加。同时由于房屋资产的增值，这些股权的单位价值也在不断增长。～段时间以后，如果承租人愿意，就可以自己购买更多的公共住房股权。他可以用这些股权作为抵押去贷款，或者用现有的住房股权直接去购买新的住房的股权，也可以将现有的股权卖回给公共住房协会换取现金去购买其他住房。

这种模式也受到了很多公共住房承租人的欢迎。它给予了低收入者一个直接进入所有权购买门槛的机会，只要经过一定时间的积累，最终就有可能获得住房所有权。也有一些人认为这种形式比资产账户更好，因为以房地产价格为基础的资产增值要比储蓄账户的利息高，可以给承租人带来更大的回报。当然，就像房地产投资比储蓄投资风险更高一样，这种模式同样具有更高的风险，因为房屋可能增值，也有可能贬值。

3、共享公共住房组织股权模式

这里的公共住房组织是指能够提供公共住房的权力机构或公共住房协会。以公共住房协会为例，它会以赠与的方式给所有的承租人一定数量的房屋股权。这种股权与购买公司的股权有一些相似——承租人作为一个股东，其所获股权的价值依据住房协会所拥有的总体资产的价值而定。一定时间后，如果承租人续签租赁协议，住房协会将给予他更多的股权。同时，承租人也可以用他的自有资金购买更多股权或卖掉他现有的股权换取现金。作为其所在公共住房协会的一个股东，承租人在住房协会中拥有投票权。这种模式是对公共住房组织所有的整体住房拥有股权，而不是对自己的个人住房拥有股权，因此对于个体的承租人来说并不实际，也很难对其个人的实际资产进行界定。因此只有比较少的承租人选择这一模式。但是，这种股权共享方式可以避免由于住房和地区的好坏带来的资产回报差异，给每个参与计划的人一个公平的机会。

4、共享社区托管基金股权模式

如果人们在社区中成立了一个社区基金托管会，则意味着在那个地区所有的资产(例如房产、学校、商店)由社区管理的基金托管会所有。这个社区中的每个人在社区基金托管会中都享有股权，他们共同决定社区有关事宜。事实上，他们共享所有的资源，同时他们在社区基金托管会中的股权价值与这一地区的整体价值相关。例如，如果房屋的价格上涨，那么他们在社区基金托管会里的股权价值也随之上涨。

通过这种方式将承租人的住房股权与社区的整体资源相联系，使人们更关心自己所居住的社区，赋予承租人对居住社区的管理权，有助于提高社区的整体稳定性；但也可能加剧已经存在的公共住房贫富地区间的分化。

上述的四种住房股权实现方式中，资产账户和所有权分享模式(承租人可以得到他们自己所有财产的股权)是最受欢迎的。这两种模式给予了承租人最切实际的金融资产，在实际中也易于接受 另外两种选择尽管使人们更为自己所居住的社区感到骄傲，但对于积累资产来说却没有充分发挥作用。

住房股权计划实施的优点

由上述设想可见，住房股权计划借鉴了英国住房股权制度的经验，除能够帮助(甚至在一 定程度上强制)低收入移民通过资产积累方式彻底摆脱贫困并走向富裕的，还具有如下优点：

(一)起到筛选作用。由于城市容量和资源的限制，城市希望能够让具有较强能力，能够适 应城市生活和工作的移民留下。由于住房股权计划具有一定的门槛，因此可以起到筛选作用。

(二)起到强制作用。由于住房股权是强制购买的，因此参与住房股权计划的移民不得不勤 奋工作，以保证具有持续稳定的收入来购买住房股权。

(三)与住房消费的生命周期相符。按照住房生命周期理论，在刚开始工作时需要贷款购买 住房，但低收入移民刚进入城市，银行不会对他们贷款。这时通过住房股权计划加速其资产积 累过程，同时又能够使其通过租赁方式获得较低租金的住房。等到其资产和能力的积累到了一 定的程度，就可以选择购买住房了。

(四)政府的资源不会空置。采取住房股权方案可以保证公房的出租率，避免资源浪费。

(五)不易形成低收入者聚居现象。由于公共住房经营管理公司是将分散在城市各处的政 府现有公房用于出租，因此不易出现低收入者聚集现象，有利于形成较低收入者与较高收入者 混居的现象，避免了居住隔离的发生。

对住房股权计划的争议

1、公平性

公平是人们最为关注的话题之一。不同地区的资产在价值上存在着巨大差异，这就带来了通过给予不同地区公共住房承租者不成比例的回报而使住房股权有引致进一步贫富分化的危险。而且，在对居住在公共住房的承租者赠与相同的股权或原始资金上，相对刚开始租赁的人来说，对年长和长期租赁者也是有失公平的。因此，住房股权应以承租人的租赁时间长短为基础。

2、流动性

总体上来说，公共住房的承租人赞成将他们的住房股权锁定，让它积累一段时间。这样能迫使他们从长远的角度考虑问题，也有机会积累资产。可是仍有一些人担心，如果急需现金，或者不再想要购买公共住房的所有权，或者要举家迁移的时候该怎么办?他们担心此时不能将积累的股份取出来换取现金，从而限制了资金和居住的流动性。同时还有一些人考虑在锁定的这段时间内它是否安全的问题，很多人并不信任住房协会能够很好地管理和支配他们的资金。一些人认为，锁定的时间越长，越应该谨慎。

3、风险性

一些人始终担心伴随着资产而产生的债务风险。这一风险对政府、贷款机构和公共住房的承租者都是存在的。

对于公共住房的承租人来说，虽然政府和贷款机构提供的资助能够缓解他们的购房压力，降低他们的购房风险，但是实际上他们中的很多人仍需大量借款，而这些人可能并没有能力偿还贷款。最大的风险在于，政府的优惠可能诱使许多无力购房的人买房，业内人士担心，这最终会导致低收入者的“过度借贷”——贷款额超过他们的还款能力。

对于政府和贷款机构来说，一旦发生房价暴跌的情况，英国政府和以银行为主的抵押贷款放贷机构都将因此遭受很大的损失。并且已经有许多经济学家预测，英国的房价在几年内就会回落。因此，很多人认为在这个时候推 住房股权 对政府和贷款机构而言风险很大。