住宅再生产的概述

住宅再生产是指住宅生产过程的不断反复。住宅再生产过程和其它部门再生产过程一样，包括生产、分配、交换、消费等环节。住宅生产是住宅再生产的起点，是流通、分配和消费的基础，对再生产的进行起着决定性作用。住宅的流通、分配、消费对住宅生产又起反作用。从住宅再生产的规模来考查，住宅再生产又可分为不改变原有规模的简单再生产和扩大原有规模的扩大再生产两种。

住宅再生产的主要形式

具体来说，住宅简单再生产的价值补偿方式，主要有两种形式：一是一次性补偿，即出售住宅；二是分期补偿，即出租住宅。在我国城市，职工自己买房的很少(房改前几乎没有人买房)，主要是国家或单位配给住房，这种房租之低，已经无法维持住宅的简单再生产。因此，实际上，长期以来，我国住宅的简单再生产的价值补偿是通过国家财政补贴的方式进行的；从而导致下住宅再生产过程的畸形发展，弊端甚多。当前我国正在进行的城市住房制度改革的重要内容之一，就是要彻底改革这一状况。就出租的房屋而言，维持其简单再生产的最起码条件必须使租金达到修缮费、折旧费和管理费三因素之和的水平。

住宅再生产的扩大

住宅的扩大再生产，除了必须具备一般商品扩大再生产的条件外，还必须具备与住宅商品特点(使用周期长、生产消耗大、价格补偿特殊、受土地有限性制约大等等)相适应的其他条件。单纯从资金来源的角度看，住宅扩大再生产的资金来源主要有两大渠道：第一，从全社会来看，是国民收入分配中用于住宅投资的部分：第二，从住宅产业的角度看，是企业收回投资后的盈利中用于积累的部分。在我国旧的城市住房制度条件下，由于实行低租金制，所收取的租金连正常的房屋维修费都不够，因此，住宅扩大再生产资金来源的第二渠道是一个负值。这就是说，我国住宅的扩大再生产资金来源主要是靠国家财政拨款和补贴来支持的。这不但影响了国民收入分配的良性循环，Kd且掩盖了住宅产业在国民经济中的重要地位相它对于增加国民收入所做的实际贡献，从而严重阻碍了房产业的正常发展。