什么是二孩效应

二孩效应，是指全面放开二孩政策对房地产市场的影响。主要表现在，全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求，其次是三四线城市受影响更大，而大户型，特别是保姆房的增加，将成市场主流。

二孩效应的背景

2015年11月，“一对夫妇可生育两个孩子”的政策成为舆论热议焦点。这是自20世纪70年代末实施独生子女政策以来人口政策的一次重大调整，目的是促进人口均衡发展和完善人口发展战略。从本质上讲，党的十八届五中全会做出全面放开二孩的决定，所针对的是日益严峻的“少子化”趋势及其导致的人口老龄化问题。

在政策发布后，售楼人员表示，购买大户型的意向客户明显增多了，广州某地产公司推出的250套单位上午就全售罄。多家券商的统计显示，由于中国25~44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。

二孩效应的影响

全面放开二孩后，首当其冲的是增加改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。在乐观的数据背后也有隐忧，实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。

根据人民网此前的民意调研结果显示，中国“单独”家庭中愿意生育第二胎的比例仅为50.73%。如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万～9200万之间，年均700万人左右，相当于每年新增住房需求1.4亿平方米，相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积，所带来的增量市场将是有限的。相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。

未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着中国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。