什么是个别因素修正

个别因素修正是将可比实例相对于待估价物业因个别因素条件差别所造成的交易价格的差异部分剔除掉，得到待估价物业所具有的个别因素条件下的价格。即将可比实例与待估价物业的个别因素加以比较，根据二者差异，修正可比实例价格。显然，如果待估价物业的个别因素优于可比实例的个别因素，则必须对可比实例的价格向上修正，反之，应该向下修正。

个别因素修正的步骤

个别因素修正的步骤包括以下三步。

(1)确定比较因素。

(2)评价各因素的比较修正系数。

(3)利用比较修正系数表评估土地价格。

以上各程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。然而，由于个别因素对土地利用影响有其相应的特点，评价各因子比较修正系数的方法，与区域因素的评价方法不完全相同。除可以采用经验判断打分为比较尺度以外，还可采用进行个别因素中各因子与地价相关关系分析的方法，确定个别因素对地价影响系数，编制出城市或区域的个别因素修正系数表。

个别因素修正的方法

个别因素修正方法与区域因素修正方法一样，也采用百分率法。修正的公式为

个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格 × 个别因素修正系数

具体修正方法也有直接比较和间接比较两种。

1．直接比较法

同区域因素相似，以估价对象房地产的个别因素为基准，将可比实例房地产的个别因素与之进行比较，并逐项打分。通常将基准分值设定为100，若可比实例的个别因素优于估价对象时，则得分高于100；若可比实例的个别因素劣于估价对象时，则得分低于100。直接法个别因素修正的具体公式为

2．间接比较法

以标准房地产的个别因素为基准，将估价对象与可比实例的个别因素分别与标准房地产的个别因素进行比较，并逐项打分。基准分仍设定为100，当估价对象与可比实例的个别因素优于该标准时，则得分高于100；反之，则得分低于100。间接法个别因素修正的具体公式为