什么是个人住房担保贷款

个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还借款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

个人住房担保贷款的适用范围

根据《试行办法》第三条、第三十四条和第三十五条之规定，个人住房担保贷款的适用范围是：

(一)该办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行；

(二)该办法暂在国家安居工程试点城市进行，非试点城市暂不实行；

(三)该办法只适用国家安居工程试点城市居民购买住房公积金建造的自用普通住房，不适用城镇居民修房、自建房或购买豪华住房。

关于住房公积金制度问题。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发43号)，以及国务院住房制度改革领导小组、财政部、中国人民银行联合发布的《建立住房公积金制度的暂行规定》，住房公积金的交纳具有强制性和互助性，即遵行“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则。也就是说，住房公积金在职工工作的年限内，由职工本人及其所在单位，分别依照职工工资收入的一定比例逐月交存，全部存入职工个人住房公积金帐户的专用资金。这项专门资金，在交存期内，职工个人可依法用于购买、建造、维修住房，也可以按规定用以交纳房租。但住房公积金本息的结余，要到职工离休、退休时，才能一次结算支取。有关详细要求，可参见《建立住房公积金制度的暂行规定》。

个人住房担保贷款的对象

根据《试行办法》第四条之规定，银行发放个人住房担保贷款的对象，应当是具有完全民事行为能力的自然人。这就是说，贷款人应当是年满十八周岁以上，具有正常人之思维判断能力和自我保护能力的成年人。

应当注意的是，该《试用办法》所规定的贷款对象，并不是所有具有完全民事行为能力及可以独立进行民事活动的个人，而是仅限于实施安居工程试点城市中的具有完全民事行为能力之成年自然人，这点，应当注意把握。

个人住房担保贷款的条件

根据《试行办法》第四条之规定，贷款对象(借款人)应当具备以下六个条件：

(一)具有城镇常住户口或有效居留身份；

(二)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

(三)具有购买住房的合同或协议；

(四)在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的；存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30％，并以此作为购房首期付款；

(五)有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

(六)贷款银行规定的其他条件。

个人住房担保贷款的程序

(一)贷款申请

个人住房担保贷款的对象，符合《试行办法》规定条件的，借款人均可向有关银行提出贷款申请，认真填写《个人住房担保借款申请表》，并须向银行提供以下资料：

1．借款人的居民身份证、户口簿和其它有效居留证件；

2．有关借款人家庭稳定经济收入的证明；

3．符合规定的购买住房合同意向书、协议书或其他批准文件；

4．抵押物或音质物清单、权属证明、估价证明，以及保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明；

5．使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

6．贷款银行要求提供的其他文件或资料。

(二)贷款审查

根据《试行办法》第六条之规定，贷款银行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在3个月的时间内，向申请人做出正式答复。

贷款银行在发放贷款前，要认真进行审查，审查贷款申请人提供的证明文件、资料以及这些文件、资料的真实性与合法性；认真核实抵押物、质物及保证人的有关情况等，然后，再根据贷款管理规定，由审批人员依照权限进行审批。

(三)订立担保贷款合同

一般来讲，贷款银行都制作有格式的担保借款合同提交与借款人签订。个人住房担保借款合同的内容，应当包括双方约定借款种类、借款用途，借款金额、借款利率、借款期限，还款方式、借贷双方的权利、义务，违约责任、解决纠纷的途径及双方认为需要约定的其他事项。

需要注意的是，其中保证贷款应当由贷款银行(债权人)与保证人订立保证合同，或者由保证人在借款合同上载明同贷款银行达成一致的条款，并加盖保证人印章；如属抵押或质押贷款，则应当由贷款银行与抵押人或质押人订立抵押或质押合同，依法必须办理抵押或质押登汜的，应当向有关登记机关办理登记手续。

(四)贷款发放

依照《试行办法》的规定，贷款银行向申请人发放住房贷款的数额，不得高于房地产评估机构评估的住房价值。

申请使用住房公积金贷款购买普通住房的，于借款申请批准之后，依照借款合同约定的时间，由贷款银行用转帐方式将资金划转至售房单位在银行开立的帐户。依照规定，住房公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

个人住房担保贷款的利率

个人住房担保贷款的利率有两种：

(1)凡是缴纳住房公积金的城镇居民，可首先申请一部分用住房公积金发放的低息贷款。用住房公积金发放的贷款，无论期限长短，其利率不分档次。用当年的住房公积金发放的贷款，贷款利率在活期存款利率基础上加2个百分点；使用上年结转的住房公积金发放贷款，贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加2个百分点执行。

(2)用商业银行信贷资金发放的个人住房担保贷款，利率在同档次固定资产贷款利率基础上，下浮一个档次执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率；期限为5年以上至10年的，执行5年期固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，但上浮幅度不得超过5％。

个人住房担保贷款的担保与保险

(一)个人住房担保贷款的担保类型

个人住房担保贷款的最大特点就是借款人必须向银行提供充足的贷款担保。这是借款人个人信用的基础，也是银行发放贷款时对安全性的最基本的要求。

目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己的情况，选择其中一种，或者是将两种组合起来运用。

1．住房抵押贷款担保

以住房抵押作贷款担保，贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用。如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。

在个人住房抵押贷款方面，建设银行的规定是这样的：

贷款的抵押物必须是贷款行认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产。

抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。

借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过所购住房价值的80％；若以贷款银行认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物价值的70％。

贷款银行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。

抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)，均应由贷款行保管并承担保管责任。贷款行收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明。

抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款行的监督检查。

对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分。

抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止。抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。

2．权利质押贷款担保

以权利质押作贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单。有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券；存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10％。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押。人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明。借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任。如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公正费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

在个人住房质押贷款方面，建设银行的规定是这样的：

个人住房贷款可以用1999年以后(含1999年)财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券质押。

借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90％。

贷款银行应对出质人提交的有价证券进行查询和认证，并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。

贷款银行与出质人签订质押合同的同时．出质人应将确认后的质押权利凭证交付贷款行。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

贷款银行负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，贷款行应承担民事责任。

质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的，可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：①到期兑现用于提前清偿贷款；②转换为定期储蓄存单继续用于质押；③转换为贷款行认可的有价证券继续用于质押；④用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单；⑤用贷款行认可的财产替换质押权利用于抵押。

用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。

3．第三方保证贷款担保

以第三方保证作贷款担保的方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人。按照贷款银行的规定，保证人为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责任保证，即贷款到期后，银行既可以向借款人要求偿还贷款，也可以向保证人要求偿还贷款。对于银行而言，保证人负有与借款人同等的还款义务，保证人对借款人的所有欠款负有保证义务。借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，保证人为法人的，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在建设银行开有存款户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度，首先第三方是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功。当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保的除外，但这里仍存在银行对担保资格审查的问题。

在个人住房保证贷款方面，建设银行的规定是这样的：

保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为自然人的，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在贷款银行存有一定数额的保证金。

保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。

保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤销或破产等，借款人应提前30天书面通知贷款银行，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如贷款行认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为贷款行所接受的新的保证人。保证人为自然人的，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知贷款行，贷款银行有权要求借款人提供新的担保。

借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超过5年(含5年)的贷款，其贷款额度不得超过所购(建、大修)住房价值的50％。

(二)个人住房担保贷款的保险问题

根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，“以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”也就是说，贷款人以房产作抵押申请个人住房担保贷款的，必须办理住房担保贷款保险。

住房抵押贷款保险是指借款人在申请抵押贷款时根据合同约定而购买的专门设立的住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任。目前我国的住房抵押贷款保险主要有三种：①综合保险，借款人的生命保险和借款人信用保险的综合保险；②信誉保险，实行住房公司信用保证和借款人的住房抵押担保相结合；③抵押物财产保险。

有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障，因为个人住房贷款业务期限往往较长，当中可能会出现变数，银行希望借款人在无力偿还贷款时还能有别的途径保障贷款的偿还，借款人则希望这一保障能使其保留房产，而这种保障是双方都无法解决的，因此引入了住房贷款保险。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付，而交保人出险后也可保住房产。

在借贷人申请个人住房抵押担保贷款时，贷款银行会要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险。并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险费用由抵押人承担；抵押期间保险单由贷款银行保管；在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保费由抵押人承担。

目前我国有中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司开展此项保险业务，大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。其中抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；而贷款信用保险则是为防范购房人因人身意外或失业时无法偿还贷款的风险，一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。