什么是不动产登记簿

不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。《物权法》第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。

不动产登记簿的作用

1.就权利人而言：不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，他可以以不动产登记簿作为要求法律救济的依据;当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人。

2.就第三人而言：不动产登记簿具有公信力。所谓公信力是公信原则的机能，公信原则是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，以之为保护的原则。公示方法具有的保护从事交易的善意第三人的机能就是公信力。登记之所以具有公信力是因为登记簿是对权利归属的真实记录，是国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易的确认。加上登记有一个公告期，供利害关系人提出异议，以增加登记的真实性。这种制度设计的目的是保障交易安全，如果登记没有公信力，就会增加当事人判断出让人权利是否真实所有权人的难度，对自己受让的权利是否安全表示担心。在登记发生错误时，法律也会基于交易安全的保护，而保护善意信赖登记簿或登记证书的人取得所有权。因此，可以说赋予登记以公信力是保证交易安全而采取的一项制度。

3.对于国家来说：不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。

不动产登记簿的特点

1.官方性

不动产登记簿的官方性，是指不动产登记簿是由国家专门机关通过法定程序制作的特定簿册，应当具有法律规定的规格和形式。不动产登记簿是国家依据其公信力建立的法定登记簿册而非其他私人普通文件，不动产登记簿的公信力实际上就是国家所具有的公信力在不动产登记簿上的体现，是以国家行为作为担保并依此对不动产物权的设立和变动作出保障，具有社会承认和国家承认的法律意义。因此，不动产登记簿最首要的特点即是其所具有的官方性特点，体现了不动产登记簿的重要意义，同时要求国家对于不动产的支配状况和交易安全必须给予极大的法律关注。

2.统一性

不动产登记簿的统一性，是指一定地域的不动产应当纳入到统一的登记簿中。在一定区域内的不动产登记簿应当只有一个，各种形式的不动产登记簿应当统一，土地与房屋登记簿应当统一为以土地为基础的房地一体的不动产登记簿。只有这样，才能使在一定区域内的物权变动情况能够得到准确而完整的反映，防止不动产登记的重复和冲突，从而建立起安全有序的不动产交易市场。

3.确定性

不动产登记簿的确定性，是指不动产登记簿所记载的事项必须明确、严谨、确定，不能出现意思模糊的地方或者歧义。基于其文字记载，当事人以“理性人标准 ”可以准确获取关于该项不动产的正确信息。非经法定程序，不动产登记簿中所记载的事项不得被任意改变，从而保证不动产登记的确定性，维护不动产登记簿的公信力。

4.公开性

不动产登记簿的公开性，是指不动产登记簿所记载的资料和信息必须向社会公开，必须允许当事人及利害关系人查阅和复制，并允许作为关于不动产权利最有效的证据使用。与登记档案的内部性不同的是，不动产登记簿是为了实现物权公示原则而建立的，物权公示原则的要求就是利用不动产登记簿的公开性，将不动产物权变动向社会公示，从而达到维护不动产交易安全的作用。因此，不动产登记簿必须具有公开性，否则物权公示无从谈起。在实现不动产登记簿的电子化以后，不动产登记簿的查阅会越来越方便快捷，不动产登记簿的公开性会越来越强，不动产交易的安全性也会越来越有保障。

5.永久性

不动产登记簿的永久性，是指不动产登记簿是应当由国家永久保存的档案，“只要不动产存在，登记簿就应当持续存在而不得随意销毁，以保证权利人及其他利害关系人的利益不受损害。”世界上不少国家的不动产登记簿已经保存有数百年的历史，不动产登记簿的永久性保存，对不动产物权状况的稳定性和交易安全保障的持续性有重要意义。

不动产登记簿与权属证书的异同

不动产登记簿与权属证书的相同之处在于：它们都是由同一个制作机关——不动产登记机关制作、颁发，都具有统一格式，都具有一定的法律效力。

两者的的不同之处在于：

首先，两者的性质和法律效力不同。不动产登记簿是证明不动产物权归属和内容的根据，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，排除任何人以不知登记为由提起对不动产物权变动的抗辩；而不动产权属证书不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明文件，是不动产登记簿的外在表现形式。仅具有初步证据效力，最终的依据必须是来自不动产登记簿的记载，不动产登记簿的效力优于权属证书的效力。我国《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿的记载为准。”

其次，两者的登记内容不同。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其记载内容不仅包括不动产权属状态，还应包括不动产事实状态，因此内容丰富于权属证书；而权属证书只是享有不动产物权的凭证，具有初步证据效力，它是根据不动产登记簿的内容来制作的，是不动产登记簿的外在表现形式，权属证书的记载内容必须与不动产登记簿的记载内容保持完全一致。

再次，两者的登记程序不同。将不动产登记事项记载于登记簿之上，是不动产登记机关确认不动产权利的必要步骤，是不动产登记产生法律效力的法律依据，也是登记机关向权利人颁发权属证书的前提，不动产登记簿与权属证书存在时间上的先后关系和逻辑上的主从关系。

最后，两者保存主体不同。不动产登记簿应当由登记机关管理并永久保存；不动产权属证书经由登记机关颁发给权利人后，由不动产权利人保存。

不动产登记簿与房地产权属档案的异同

（1）不动产登记簿与房地产权属档案的相同之处

不动产登记簿是房地产权属档案不可或缺的组成部分，与房地产权属档案有着紧密的联系，两者的相同之处在于：

首先，两者的制作主体相同。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产状态的专用档册；而权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成，有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，我国的不动产登记机关与不动产行政管理部门是统一的，可见两者的制作主体相同，都形成于不动产行政管理部门。

其次，两者都具有凭证作用。不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力；房地产权属档案完整地反映了房地产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的原始证据。

（2）不动产登记簿与房地产权属档案的区别

不动产登记簿与房地产档案关系密切，但不动产登记簿并不等同于房地产档案，两者主要在以下几个方面存在区别：

首先，在记载内容上，房地产档案所涵盖的内容远远大于不动产登记簿。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产状态的法定簿册。登记机关核准登记某一不动产权利时，就应当将其记录于不动产登记簿。一般来讲，不动产登记簿的内容主要包括房地产的坐落、房地产权利人情况、房屋的基本情况、房地产的他项权利以及权利的限制等情况，是对房地产权利状况详细而又具体的记载，是一种结论性的权利证明文件；房地产档案虽然也是由登记机关建立，除了当事人向登记机关提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件以及登记机关在核准该项登记时审核过程的记录，是对整个权属管理过程的完整历史记录，囊括了权属登记中形成的各种文件材料，如房地产登记申请书、房地产登记审批表、裁决书、继承公证书、房地产买卖合同等资料，因此房地产权属档案的内容较不动产登记簿更加丰富翔实。

其次，在记录时间上，某一项不动产权利一经注销，不动产登记簿就不再予以记载 ；而权属档案内某一项权利即使灭失或被注销，其案卷仍然应当按其不同性质在相当时间内予以记载。两者都具有凭证作用，不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力；房地产权属档案完整地反映了房地产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的原始证据。

最后，在公开程度上，不动产登记簿的公开性远远大于房地产档案。不动产登记簿是物权公示原则的载体，公开性是其主要特点之一，因此，不动产登记簿应当允许权利人和利害关系人公开查阅，登记机关也要为公众行使查阅权提供便利；而房地产档案中有部分涉及当事人个人隐私的内容诸如个人身份证文件、婚姻情况、诉讼、遗嘱、继承关系证明文件，还有部分是登记部门内部关于权属核定的会议纪要等文件，这些内容都不宜向公众公开。因此，不动产登记簿应当允许公开查阅，对权属登记案卷的查阅则应限制在较小的范围。这样既能发挥登记簿的公示作用，又能保护当事人的个人信息不被泄露。