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共有人优先购买权

什么是共有人优先购买权

共有人优先购买权指共有人有偿转让其共有份额时,或者原共有人转让已经分割的共有部分时,其他共有人或者原共有人所享有的在同等条件下优先于其他人购买转让份额的权利。

共有人优先购买权的法律特征

1.权利的法定性

《民法通则》规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见》规定:共同共有财产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有的优先购买权的规定具有一致性。立法目的主要为了保护已经存在的共有关系,维护共有关系的稳定和全体共有人利益,并避免纠纷的发生。

2.权利的物权性

共有中的优先购买权是否具有物权性,学术界有不同观点,但多数人认为,优先购买权具有物权效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性。理由大致如下:

(1)符合物权法定原则。物权的种类和内容都由法律规定。共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。

(2)共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力,符合物权法的特征。

(3)若将共有关系的优先购买权视为债权,当优先购买权被侵害时,权利难以实现,按照债权理论,共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任,而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性,在司法实践中难以操作,使法律规定的优先购买权不具有实际意义,不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益,变向的鼓励出卖人,不履行通知义务而擅自处分共有财产。

3.共有关系的优先购买权是一种期待权

共有关系中优先购买权是出卖人在出卖自己份额时,优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利,此权利具有可能性,其前提是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是在同等条件下。只有这两个条件均满足,这种可能性的权利才会转变为现实权利。

4.共有关系的优先购买权是一种附条件的形成权

所谓形成权,是权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额,具有“同等条件”,且无合同约定时,优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。权利人不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系的变动,但附加条件成就时,其完全可以对抗共有关系以外的第三人,并完全可以形成与出卖人转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。

共有人优先购买权行使的限制

对于共有人优先购买权的行使,各国民法均设有一定的条件限制,具体兹述如下:

(一)权利的限制

优先购买权的行使在一定情况下是要受到限制的,这些限制主要为:第一,共有人基于将来财产继承的需要,向其法定继承人出卖其在共有财产中的应有部分时,其他共有人的优先购买权不得行使。也就是说,优先购买权不得对抗具有一定继承因素的共有人(被继承人)将共有财产之应有部分出卖于法定继承人的买卖关系。第二,共有人(出卖人)以招标、拍卖的形式出卖其在共有财产中的应有部分时,其他共有人不得行使优先购买权。因为招标、拍卖是一种竞争式的买卖形式,任何人均可参与竞标、竞拍并以出价最高者为最终的买受人。如若允许其他共有人行使优先购买权,无疑将使招标、拍卖制度之存在价值丧失殆尽。当然,出卖人应当通知其他共有人参加招标或拍卖。如《俄罗斯民法典》第250条第l款规定:“在向他人出售共有财产份额时,按份共有财产的其他共有人有按出售价格和其他同等条件优先购买所售份额的权利,但公开拍卖的情况除外。”第三,在共有人的财产在强制执行程序中被依法查封,并被强制出卖时,其他共有人依然不得行使优先购买权。因为在法院依法进行强制执行时,共有人已丧失了对共有财产应有部分的支配与控制。此时,该共有人也无须通知其他共有人。如《德国民法典》第5l2条规定:“以强制执行方法或破产管理人进行的出卖,排除先买权”。

(二)同等条件限制

各国和地区民法均规定有同等条件以对优先购买权予以限制,以平衡转让应有部分之共有人与其他共有人之利益。同等条件不仅可以使出卖人的利益得到应有的保障,而且对于其他共有人而言,则可通过同等条件使出卖人的利益不受损害的情况下,达到限制共有人人数的增加,简化共有关系之目的。但如何理解“同等条件”,则存在不同观点:一为“绝对等同说”,该说认为优先购买权人和出卖人间之买卖,应按照出卖人与第三人约定的相同条款而成立,即买卖合同的条款必须绝对等同。如《德国民法典》第505条规定:“行使先买权时,先买权利人和义务人之间的买卖,按照义务人与第三人约定的相同条款而成立。”二为“相对等同说”,该说认为要求两个合同的条款完全相同是比较困难的,也是不必要的。因为有些条款涉及出卖人的重要利益,而有些条款则不一定涉及出卖人基于合同条款所享有的利益。如果采取绝对等同的观点,只有完全等同方可行使优先购买权,则无疑会使其他共有人通过行使优先购买权达到限制共有人人数的增加,简化共有关系之目的落空,而且也有对出卖人保护过度之嫌。因此,为平衡出卖人与先买权人之间的利益,以采相对等同说为宜。

此外,关于同等条件是仅指价格条件抑或除价格条件外,尚包括支付条件?一种观点认为,同等条件就是价格条件,不包括支付条件。另有观点认为,同等条件不仅仅是价格条件,还包括付款条件,以及拟转让的共有人提出的影响其利益实现的其他条件。同等条件主要是指价格条件,如果共有人出卖共有财产中应有部分的价格与其他共有人主张的价格完全一样,就具有了同等条件的基本内容。那么,对于出卖共有财产应有部分的其他条件,不是绝对考虑,也不是绝对不予考虑,而是适当考虑。判断标准应是这些条件应当基本相同,不应对出卖人有明显的不利因素。只要没有明显的不利因素,就可以认为是同等条件,反之具有明显的不利因素,则应认为不具有同等条件。例如,价格相同,但共有人以外的第三人是立即付款,而其他共有人则请求分期付款,或者延期付款,此时就应认为付款条件具有对出卖人明显不利的因素,应认为不具有同等条件,其他共有人不得享有优先购买权。

(三)期限限制

许多国家和地区民事立法均规定有按份共有人出卖其应有份额时对其他共有人之通知义务,但如果其他共有人不为是否购买的意思表示,长期拖延,势必影响交易进行和经济发展。因此,有必要对优先购买权的行使予以期限限制。该期间应解释为除斥期间。如根据《法国民法典》第815一l4条规定,共有人之一如果通过自愿协商转让其共有份额,打算将其在共有财产中的权利或者将其对这些财产中的一项或多项财产的权利全部或一部分有偿转让给共有人之外的其他人,则有义务用司法外文书将其打算转让财产的价格与条件以及打算取得财产的人的姓名和职业告知其他共有人,其他任何共有人可以在接到这项通知后1个月期限内用相同形式告知转让人其打算按照转让人通知的价格和条件行使先购权。在这种情况下,转让行为应当在向财产转让人通知所做答复起2个月内进行。超过这一期限,如果经过催告后15天仍然没有效果,则宣告先购权失效。此外,《俄罗斯民法典》第250条第2款规定:“共有财产份额的卖方,必须将出售其份额的意图以书面形式通知其余按份共有人,并说明出售的价格和其他条件。对不动产所有权份额的出售,为自通知之日起的1个月内,而动产所有权份额的出售,则自通知之日起的IO日内,如其余按份共有人放弃优先购买权或未购买所出售的份额,则卖方有权将自己的份额出售给任何人。” 越南民法典 第223条第3项规定:“共有人之一出售自己的所有权份额时,其他共有人享有优先购买权。其他共有人自收到出售条件之通知之日起,共有财产为不动产的满三个月,为动产的满一个月,若仍无人购买,则该共有人有权将其财产份额出售给共有人以外的人。”我国《物权法》第l0l条仅规定了其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利,并未对共有人行使先买权予以期限限制。

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